这个区府板块即将有五条地铁，为啥还是不值得投资？

上周，广州地铁18号线和22号线北延段的规划曝光。

至此，这两条肩负湾区一体化重任的“宝藏线路”，全貌已现——

22号线往北直接开入白云机场，在南沙调头向东，延伸至东莞，直连深圳；

而18号线北面通过联络线接入广清城际，南边以城际铁路“身份”接入中山、珠海。

如果你足够敏锐，就能发现，这两条大跨度的线路，却都途经低调的番禺，路过同一个低调的站点：番禺广场。

于是，最近，已经有不止一位粉丝在问局姐：“番禺广场会是楼市的下一个风口吗，值得投资吗？”

嗯，那今天就来说说交通枢纽，和房价的那些事儿。

众所周知，18与22号线是广州，乃至全国时速最快的两条地铁线，最高时速160公里，开通后南沙新区至广州东站仅需要分钟。

所以，18号线的规划一出，直接带热了遥远的万顷沙。

但是，18号线和22号线的换乘站——番禺广场最近几个月的房价，却好像还没有被地铁的利好激起多少水花。

而这个“洼地”并非只拥有这两条线路。

随便掰手指头一数，番禺广场可是集齐了五条地铁线的——有已经建成的3号线，在建的18、22和3号线东延段，以及规划中的17号线。

就差召唤神龙了。

从走向上看，内联天河、白云、南沙，外接佛山顺德、中山、珠海、东莞、深圳，甚至清远。

所以，作为未来广州联结大湾区的重要交通枢纽之一，中心区至南沙区的必经之路，番禺广场到底香不香？

从交通便利度上来看，香，是一定的。

18与22号线作为两条快线，对于大湾区及南沙意义重大，作为交通枢纽的番禺广场开通后也会迎来一波人流的增长，加上自身现有的配套，价值的提升是肯定的。

只不过，新地铁线路能够为番禺广场带来更多的人流，但番禺广场将“人流”转化为“人口”的能力却并不强。

番禺广场有很多有趣的外号，“宇宙中心”，“第二个体育西”，但最贴切的应该还是“城乡结合部”。

人们讨论番禺的时候，会优先想到万博，广州南站，甚至是市桥，却很少有人会首先说番禺广场。

是的，它的存在感就是这么低。

事实上，政府也曾试图提高番禺广场的城市地位。

2019年9月26日，广州市规委会审议通过了番禺广场周边地区控制性详细规划，计划将番禺广场打造为番禺未来新中心。

只不过，一年过去了，却很少有人还记得它的这个新标签。

是的，它的存在感就是这么难提高。

为什么会这样？

因为有的短板，真的是太要命了。

番禺作为曾经广州的郊区，一直都被称为“睡城”，主要起到承接中心区域外溢人口，接纳刚需的作用。

这里配套完善，但不够高端，学位尚可，但不够优秀，可以满足上车族的基础需求。

但是，通勤距离的远近，是刚需买家最核心的需求，更靠近地铁，更靠近中心区，则是他们选择楼盘的主要标准。

作为3号线上距离中心区域最远的站点，番禺广场已经成为了最后的备胎，难以得到宠爱。

曾经一个朋友说：“番禺广场挺好的，有地铁，生活方便，不过我还是把它卖了，换到了天河。”

我怒怼道：“渣男！”

其次，番禺广场作为番禺的传统中心区，区域开发成熟，已进入存量房时期，没有新盘入市拉高房价不说，随着城市界面的老旧和楼龄的增加，转手的难度是日益加大的。

局姐翻了一下资料，发现番禺广场周边的房子开发时间最早1989年，最新也是2014年，大部分楼盘都有十年以上的楼龄。

而价格上，均价从1字头到4字头不等，太旧的房子不值得买，次新房溢价又太高，不管怎么选择性价比都不算高。

 （图：番禺广场周边的二手房价）

倘若再过几年，这个板块的主流楼龄将达到20年上下，可想而知，接盘人的选择空间将再次被压缩，转手也将更难。

最关键的是，从长远来看，番禺广场一直都缺乏有力的产业支撑，经济增长缓慢，即使有新规划，未来也不会有太大的改变。

新规划对番禺广场的定位是：“以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。”

有什么发现？4个功能定位按照了其优势顺序排列：

交通枢纽对应地铁线路； 行政办公对应区府板块； 文化休闲对应生活居住； 而商业商务功能则被放在了最后，仅强于“等”，约等于无。

没有产业会带来什么后果呢？

没有办法持续投入，没有办法改善市容配套，最终，还是落到压制房价上面。

所以，这产业的短板，政府是看在眼里，急在心里。

为了提高竞争力，政府曾经试图把商业商务办公的建设量由约187万平方米调整为约230万平方米，也构想重点打造永隆番禺广场项目，建成后预计产值达84亿元。

然鹅，就怕货比货。

2019年，番禺区全年地区生产总值2079.50亿，万博的总产值突破1000亿，占到了全区GDP一半；

番禺另外两个重点项目广州国际科技创新城、番禺汽车城都具备千亿产值的能力。

这样一对比，番禺广场这不到100亿的产值，简直不值一提。

说到底，番禺广场即使在交通方面加满技能点，最终，依然只适合作为偏居住型的辅助，缺乏了“打钱”的能力；“打野发育，carry全场”这种事情，也就只能被有产业爆发技能的板块抢走了。

所以，作为投资者的你，会更愿意选择哪个呢？

如果你只是想找一个上车盘，番禺广场是比较适合的。

如果你想要找一个投资盘，这里也可以，但一定会有比这里更适合的选择。

如果你对番禺广场情有独钟，就是要投资这里，那我就再给你3条建议：

1、能买电梯就别买楼梯楼。即使后期运气爆棚，加装了电梯，也大概率是以牺牲采光和舒适度为代价的；

2、出于未来转手的考虑，楼龄越小越好，尽量买2005年以后的；

3、尽量买物业服务更好、密度更低的小区，这样的楼盘在居住为主的板块里，会更受欢迎。

以上。

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