吹风20万/㎡！金融城合景泰富项目，行不行？
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2020年11月9日，一位粉丝来问我知不知道金融城合景泰富楼盘的价格，说是自己想要卖掉牛奶厂的房子，置换到金融城去。
当时，我告诉她，价格应该不低，预计要去到10万/㎡。然后她说，如果单价10万以内，她就换，要是超过10万/㎡，那就预算不够了。
◆ 和网友聊天记录截图
后来，因为这位粉丝的问题，我还特意找合景泰富内部人员探了探风，结果对方告诉我：那你让她放弃吧，10万/㎡肯定买不到的！
果不其然，最近二娃就在购房群里看到了最新消息，原来这个项目吹风价已经去到20万/㎡了！并且取了一个超牛批的名字，叫做——臻溋·名铸。
下面，是网友爆料的沙盘图。
| 臻溋名铸沙盘图
单从上面两张图来看，这个项目的颜值倒是不错，售楼部、外立面都挺好看的，而且货量应该很少，多以大平层为主。
但20万/㎡这个吹风价嘛，听完后，多少还是让人有些惊讶的。毕竟，侨鑫汇悦台目前一手楼也才卖20多万。
不过仔细想想，既然是吹风价，那先把大家心理预期拉高，这样一来，开盘当天，大家不就觉得便宜了嘛！你看时代大家，开盘前吹风13万/㎡，首开8-10万/㎡，买家会觉得笋。
| 时代大家实景图
至于最后，臻溋名铸到底要卖多少钱？二娃现在无法准确的告诉你，但不妨碍我们来猜测一下。
按照二娃的经验来评估，我觉得首开价格15万/㎡左右，可能性比较大（猜错了可别怪我），能不能突破15万冲向20万/㎡，还得等风来！这股风，就是金融城限高问题真正解除时的那股喜庆之风。
别看金融城现在很多楼盘和项目都已全面复工了，但其实，限高问题还没有完全解除。开发商是可以继续建楼了，但依然还收不了楼。
所以，这必然会影响金融城住宅价格的提升。
| 金融城正在“破壳”而出
那么，为什么二娃会猜测臻溋·名铸首波开盘卖到15万/㎡呢？
我是从下面三个方面进行思考的：
第一、金融城的地段和规划都太好了
如果大家对广州CBD每次变迁有研究的话，你会发现，广州CBD差不多每10年就会向东移动一次，而每次移动的距离基本都在4km-4.2km之间。
若按照这个距离来算的话，那么下一次CBD东移的位置，应该就是在琶洲和金融城这里。所以，作为天选之子，这里的房价怎么可能低呢？
| 广州CBD东移国际和距离
第二、金融城住宅用地，实在太稀缺了
说到规划，其实金融城和珠江新城还不一样，它的二类居住用地相当稀缺。很多人应该都知道，珠江新城之所以现在不能继续发展，就是因为一开始规划没整对，规划了太多住宅，导致现在无地可用。
金融城正是吸取了这个教训，所以住宅用地控制得相当严峻。也正因如此，住宅变得尤为稀缺！
目前来看，真正属于金融城红线内的楼盘，其实根本没几个。二手房不外乎就骏景花园、美林海岸，而一手楼，也就佳兆业壹号、臻溋名铸、珠江金融城壹号（商业性质）、等三个楼盘。
◆ 金融城红线内住宅项目分部情况
价格方面，更是一点也不便宜。
二手房：
骏景花园：楼龄17年-24年，1月链家挂牌价56674元/㎡。
美林海岸：楼龄18年，1月链家挂牌价68605元/㎡。
一手房：
佳兆业壹号：吹风13万+
江源半岛：毛坯10万/㎡
珠光金融城壹号：商业大平层11.5万/㎡，商业叠墅20万/㎡。
另外，去年牛奶厂一宗地块，楼面价都拍到了5.1万/㎡，未来房价破10万不成问题，所以，金融城这么稀缺的地段上，出现一个豪宅项目，卖15万/㎡我觉得问题不大。
◆ 项目实景图，图片来源于：楼市前线
第三，最小户型都在180㎡以上，商业大平层最高可去到700㎡左右
一个项目能不能打造成真正的豪宅，能不能卖出高溢价，其实，这和开发商的能力、项目的定位、户型面积段的设计，皆有关系。
比如，臻溋·名铸它的亲爹，可是曾经打造过珠江新城豪宅天銮的开发商——合景泰富。所以，在豪宅基因上，应该没多大问题。
至于户型，二娃了解到，项目皆以大平层为主，住宅面积段为185-350㎡，而商业大平层，最大面积可去到700㎡。
值得一提的是，在目前的广州市场上，往往都是大户型最吃香，一方面是大家对生活居住品质的提高，另一方面就是二胎时代的到来。
比如保利天汇3期，卖到6.7万/㎡的户型，就是大户型。而珠江花城140㎡的户型，现在也是最高价，去到了6.5-6.7万/㎡。城市之光也一样，大户型价格不仅最贵，而且抢得头破血流都抢不到。我一个朋友，就因为没买到城市之光的大户型，转头就去品秀星樾买了套小洋楼了，总价700多万。
而豪宅市场也是一样的道理，大户型总是要比小户型更贵一些。
| 项目周边环境
所以我觉得，它卖15万/㎡有支撑，毕竟地段在这里，产品太稀缺，至于卖20万/㎡，也只是一个时间问题。