二娃探盘：地价6.4万/m²的越秀南地块，会破15万吗？
你们知道，3月10日是什么日子吗？
不知道吧？二娃来告诉你！
145年前的今天，贝尔发明了电话；37年前的今天，歌手李宇春呱呱坠地。
不过，这些都不重要。毕竟，在我们广州地产人眼里，3月10日，它只属于广州越秀南地块。
因为，去年3月10日，广州越秀南地块以6.45万/㎡的楼面价成功拍卖，创下历史新高。至今，还保持着第一的位置。
那么，按照时间来算的话，今天可是该地块一周岁生日呀。所以，为了表达二娃对它的思念，当然要去现场看望一下啦！
下面就是我在现场了解到的最新情况，一起来看看吧！
位于“团一大广场”地铁口，目前已动工
越秀南地块项目，位于传统的越秀老城区，距离地铁6号线团一大广场站仅170米左右，步行到北京路也非常近。
| 项目位置及周边配套
项目旁边，不仅有中华全国总工会旧址、越秀区第二中医医院、永曜北小学，清水濠小学（越秀三梯队名校），而且还紧靠东方文化广场一二期（一期已经在建中）。
论交通和配套，越秀南地块可谓“王”的存在，分分钟秒杀广州众多新盘。
| 项目施工实景图，拍摄于2021.3.10
| 施工现场实景图，拍摄于2021.3.10
不过，从现场来看，目前项目已正式动工，但还处于打地基的状态。预计今年会开放示范区，并正式亮相。
至于什么时候能开盘，二娃就不得知了。不过，我个人预测可能要明年去了吧。毕竟，楼面价这么高，如果不像时代大家一样，先囤一囤地再推出来的话，估计想卖高价也比较难。
规划4栋住宅+1所幼儿园，预测10万起步
而根据1月30日，广州市规划与自然资源局公布的越秀南AD013907地块规划图，可以知道，该项目将建4栋21层的高层洋房+1所1440㎡的幼儿园。
详细的楼栋布局，可看下图：
没错，整个项目为裙楼设计，1-2层通常为底商或公建配套，比如健身房、文化室等，但幼儿园有3层。
值得一提的是，1号楼实际为两栋楼组合而成，一栋为21层的商品房，一栋为23层的回迁房。
至于价格嘛，二娃预测最低10万起步，可能高的要卖到13-15万/㎡！（如果预测不准，大家就当我没说）。
如果单价13万/㎡，卖得掉吗？
说到这儿，我猜，应该有很多人会质疑我：这么小一个项目，要卖13万/㎡？买的人怕是傻子吧！
说句实话吧，在二娃没去做市场调研之前，我也有和大家一样的感受。但做完市场调研之后，我认为，它卖这个价格一点不意外。
其一、越秀区一手房稀缺10年，“供不应求”已是常态
根据克而瑞数据显示，近10年来，越秀一手房市场，都是供＜求的状态。
2020年，越秀区新房合计成交859套，但供应套数却只有595套。这就相当于，每一套新房都有1.44个人在抢。
而到了2021年，越秀区一手房套均总价更是上升到了1000万。
也就是说，想在越秀区买套新房，1000万只是起步价，而且还要靠抢！因为，买的人很多，房子却很少。
其二、老三区的富人，地域情怀都很强
大家都知道，老三区是广州传统的市中心，不管是配套、交通、还是教育资源都非常强。住在这里，不仅舒适，而且能感受到浓浓的老广州市井气息，幸福感很高。
| 随处可见的骑楼，生活氛围十分浓厚
| 排队理发的阿叔们，热腾腾的市井气
所以，在这里土生土长的老广们，地域情怀都比较强。
在他们心里，即便万栋高楼林立的天河，也不如老三区住得自在。所以，他们如果换房，一般都是就近选择，哪怕贵点，他们也愿意买单。
因此，老越秀中心地段出来的新盘，一般都不愁没客户。
| 随便走在一个巷子里面，都觉得舒服
其三、中心区已全面“豪宅化”，单价10万+照样卖爆！
最有意思的是，随着疫情袭来+货币超发，越来越多的有钱人，喜欢把资产投入楼市，以防贬值。
比如，曾经很多被我们嗤之以鼻的项目，在近1年多的时间内，不仅价格卖得很贵，而且还卖得特别好。
比如，被世茂收购的粤泰单体楼项目-世茂天越。刚出来的时候，很多媒体人都不看好，并预测只能卖8-9万/㎡。结果呢？人家卖到了12万/㎡，并且卖得相当好，目前仅剩8套住宅（3套平层、5套复式）。
| 世茂天越样板房实景图
而靠近越秀南地块的粤海拾桂府也是一样，当时大家也不看好，吐槽人家学位一般，还想卖10万/㎡。
结果呢，别人早就卖破10万/㎡了，目前，也仅剩几套复式单位了。
| 粤海拾桂府小区大门实景图
还有，被所有人都吐槽做的土，做得丑的越秀半山豪庭，同样卖得也不错。
据二娃了解，项目低楼层已经卖完，目前在售中高楼层，单价11万/㎡起。
| 越秀淘金半山豪庭指示牌
| 越秀淘金半山豪庭样板房实景图
所以，我说呀！哪有什么价格贵不贵的问题，只要地段足够好，就自然会有人买单！
你之所以感叹“太贵了”，说白了，那是因为穷！真正有钱的人，从来都不考虑贵不贵，只会考虑“我是买一套呢？还是买10套呢？”