楼龄35年的越秀五羊，也要破7万了

3月已至，小学报名即将开始，学区房的交投旺季，也正式宣告来临。

“公民同招”“民办摇号”，上海教育新政的影响下，许多家长为学区房一掷千金。

根据相关媒体报道，某仅34平米的学区房，卖到了650万，超19万/平。

广州名校扎堆的老城越秀，迎着改造东风，价格又是如何呢？

我们选取了五羊新城、共和村、环市东三个极具代表性的地区，和大家一起看一看。

注：价格来源于中介门店及贝壳网，如有偏差，欢迎留言指正。

去年5月，五羊新城片区现行控规公布。

根据规划，五羊新城片区将成为越秀区重点更新改造片区，中介与业主的狂欢，就此拉开序幕。

|五羊邨

五羊新城的某个中介门店，甚至直接贴出了“五羊拆迁区”的广告。把投资客的心理拿捏得死死的。

|中介门店出售信息

片区人气小区——东兴南小区，在售建面42平的一房户型，售价约290万，折合单价达6.9万。

6.9万的单价，如果买新盘，很多热门板块都有得选。

再看看这里，虽然加装了电梯，但外立面还是非常破旧，居住舒适度有限，对口的五羊小学，在越秀也不算顶尖。

|小区现状

人有多大胆，地有多大产。

中介以世茂天越为对标，认为迎来改造后的老破小，怎么也得近二十万一平。“要买的话，要抓紧了，有个买家前一天晚上看完房，第二天就约业主了！”

至于学位，他表示不是最重要的，基本差不了多少。靠近珠江新城、有改造计划，才是五羊新城最大的卖点。

不过，如果真的执着省一级学位，可以考虑五羊南区的房子。

这个片区，买家对学位的需求长期都有，由于大部分买家需要走贷款流程，所以去年年底咨询购买的比较多。

|五羊小学

对口省一级东山实验小学的五羊小区，目前在售一共有15套，其中挂牌价最高的，是一套近100平的三房，业主叫价9.5万/平。

当然，这只是业主的报价，并不能完全代表市场的行情。

去年控规出炉之前，小区成交单价大多在4万元左右。

而今年年初至今，成交的8套房源中，价格最高达6.9万/平！

不过，其中一套65平左右的两房一厅，成交单价4.9万，远低于挂牌均价，仅用了3天就成交了。

看来，运气好的话，买家还是存在“捡漏”的可能性。

我们再把目光，转到共和。

这里北接中山一路，南邻寺右新马路，西至达道路，东面则是沙河涌，与珠江新城CBD，咫尺相望，寸土寸金。

|共和片区区位

犹记得，年前我们从门店了解到的二手房均价，羊和园127平的三房两厅两卫，售价985万，均价达7.76万/平，已经算是很高了。

故地重游，发现片区均价7万+、8万+的房子多了不少。

|中介门店出售信息

中介表示，共和片区的房子，本来就不愁卖，对口的学校为铁路第一小学以及八一实验学校，都很不错，即使不改造，学位也很值钱。

带铁一学位的房子均价要贵上1-2万，但依旧抢手。

7万+的均价，已经能算是“笋盘”了，一旦有房源放出，基本上都能在一周内成交。

|铁路一小

前段时间改造消息传开，二手房市场便更加火热。

目前，一套位于共和大街40平米的一房一厅，带铁一学位，业主实收320万，均价8万/平。

如果买来不自住，也可以对外出租，租金水平约3000元/月。

“有个外地客户，都不用细看房子，500万，直接全款就买了，就等着拆迁。”中介说。

改造还没有正式拍板，“博拆迁”的人已经一波接一波地上车了，市场的狂热可见一斑。

不过，有位共和村的粉丝向我们透露，十年前就有改造消息传出，也给了初步的赔偿方案，但后来就不了了之了。

这一次的共和改造，能顺利推进吗？

|共和现状@拆神细鹏拍摄

与五羊新城片区同时进行控规调整的，还有环市东片区，二者同为中改造。

作为广州第一代CBD，环市东位于城市的黄金地段，周边交通、教育、医疗等配套相对集中，土地价值高，其改造进展备受关注。

但控规调整后大半年过去，都一直没有下文。

|环市东@拆神细鹏拍摄

直到今年年初，才再次被提上日程。

1月15日，环市东片区更新改造城市设计国际咨询、控制性详细规划调整及启动区改造实施方案开始招标。

|来源：公共资源交易中心

公告提出，要打造地上地下一体化城市空间；同时通过对物联网、城市大数据平台、无人驾驶、人工智能等代表技术的应用研究，综合打造未来城市空间标杆。

|项目范围

环市东片区内小区较多，有农林华府、邮电新村、先烈南路大院、青菜东社区、华乐路大院、青龙坊、黄花新村等。

本周片区二手房成交均价，已达7.7万/平，环比上周上涨了30.7%。

|来源：贝壳

13年建成的农林华府，配套省级第一梯队的农林下路小学，3套放盘房源中，就有2套被打上了“抢手”的标签。

其中，开价838万的两室两厅，逼近10万/平。而从房源时间轴看，去年10月，其挂牌价为760万，不到半年，涨了近80万。

|来源：贝壳

不过，许多楼龄较久的二手房，如青菜岗、宜安小区、邮电新村等，已无业主放盘信息。

|青菜岗

僧多粥少，是片区二手房市场的现状。

越秀，是广州城改的代表性区域。

在关于广州市越秀区2020年国民经济和社会发展计划执行情况与2021年计划草案的报告中，提出要深化城市有机更新。

一方面，要推进环市东、五羊新城等重点功能片区改造；

|2020年3月版五羊城市更新方案

另一方面，要加快推进南洋电器厂混合改造试点，完成登峰、西坑等5个城中村策划方案编制。

有着优质生活配套与学位加持的越秀，价值可能还未触及天花板。

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