前两天，有网友爆料，广州康王路北地下商场店铺关了一堆。
听到这消息后，房产君马上就去实地踩了踩。
| 康王柏德来商业城平面图
关闭的商铺，位于康王柏德来商业城，到现场后我发现，确实关了一片。不过，关闭的是集中做美容美甲的四区和美食餐饮的六区。其中，一区到三区靠近地铁出入口，营业情况还是可以的。
| 四区：美容美甲、女士内衣、家居收拾、家居用品等全部撤场
当地店主说，疫情仍有一定影响，大家都不出来了，顶不住所以撤场，但是主要还是大家都网购。同时，现在年轻人都去天河城那边逛，老商圈多是周边居民来消费，消费人群减少。商场物业则反馈，商场物业将合同到期的商铺收回整顿，提升后重新出租。四区美甲美容和六区美食街都是收回重新装修，准备新招一些商超进来满足周边居民的购物需求。房产君来看，旧商圈时尚消费人群都被新商圈吸走，剩下购物主流为40+的女性和周边本土居民，消费习惯以实用为主，消费水平提升拼不过铺租的涨幅，部分商家搬离难以避免。
看：地段和门面
广州地铁普及率较高，个人出行还是以地铁为主，据香港地铁对外公布统计数据显示，地铁开通后，物业平均升值近50%，投资回报率达到15%。
距离地铁、车站很远的商铺人流量肯定少，不建议买。正佳负一尽头端，房产君去踩点，租金都到降到125元/㎡ 了，入住还是寥寥无几。
同时，高架路建到哪里，哪里的沿线商业就不景气。停车场分布也决定家庭消费的流向，太窄、没停车空间，人没法停留就不能指望有人来逛。人流就是现金流，固定人流和流动性人流背后是不同的人群结构、消费习惯和消费水平。买菜要去菜市场，小孩子聚会娱乐要去儿童游乐点，消费习惯一定形成，就难以改变。以康王北地下城为例，周边居民是固定消费群体，疫情后，六区尽头位置的儿童游乐园营业状况良好，就是这个道理。
所以，大型居住区内或周边的商铺投资一般有保障。由于居民购买力持续和稳定，其商机一般会持续得到提升。但，前提是大型居住区。对于这种类型的商铺如果趁低吸纳，会达到保值升值的效果。
我们不喜欢竞争，但是没有竞争的商业一定是不成熟的，有竞争的反而稳定性更高。你会发现餐饮业态越发达，这个地方购买力越强，以天河北为例，火锅的吃法可以遍布一整条天河南的街巷，这都是消费水平支撑起来的。周边有Shopping Mall是加分项，“一站式”购物体验能够提供多元化的物品，消费者才长时间停留，小的店铺就就可以分享这波人气。
麦当劳、肯德基、星巴克等国际品牌店的周边可以考虑。他们对于地段是有严格筛选流程的，选定的地方，通常不会差太多。
我们拿出任何一张城市的用地性质规划图，可以看到任何一个商业中心都是以其为圆心，周边分布居住区，参考这个方法，判断一个商业的基础人流量，我们可以数下周边有多少小区，入住率如何，如果周边楼盘量不足，那么固定人流就不足，道理就是这么简单。看：规划和铺型
目前黄金地段的位置，未来也许在城市核心功能外溢的情况下逐步降级。上下九、北京路的老城商圈，和珠江新城就是活脱脱“十年河东，十年河西”。
所以，未成长起来的一手商铺，如果地段优秀，还是可以入手的。
根据商铺类型和市面一般投资品种，通常可以分为纯商业区/商业街商铺、办公楼底层商铺、住宅底层商铺和社区商铺四种，未发展起来的商业区商铺和社区商铺一手资源可以重点关注。
再来看最后一类，产权式商铺（购物中心与专业市场），通常涉及返租模式，这个比较复杂，比较适合有投资经验的人，新手不推荐，因为高收益背后就是高风险，需要对大市、物业招商和售后等综合分析，普通个人投资者不要盲目购买。① 铺型选择首先要看开间进深比，一般不超过1：3为宜，商铺门头不低于3m。但不是绝对，一些餐饮接近1：5反而更好用。② 层高一般净高4.5m能满足大部分需求，注意高差和承重梁可能会导致不足2.5m，千万别踩雷！③ 面积一般来说，合适的区间是40~60㎡，对购买和未来租客双方压力都不太大，而且能做的业态也囊括比较多，尽量不选“一拖二”的铺面，这样二层受累。对了，房产君新建了一个荔湾置业交流群，想进群的朋友，可以添加大嘴（GZhouse7），拉你进群，进群备注：“荔湾”。另外，房产君视频号上线啦！在这里，不仅可以了解最新资讯、买房知识，更有美女小编带你看各大项目样板房~你还在等什么呢，快动动手指头关注下方名片吧！