四盘血战，云湖花城二期深度测评，4万+值吗？
事实证明，广州楼市的风向在悄悄地转变。
天河的两个网红盘刚刚清盘，短期内不会再有动作，黄埔的预售证卡得很死，供应量一直走低。
两个最热门的区域同时断货，导致购房者只能寻找新的目标。
或许是因为白云区下半年有大量项目入市，在二娃和园长周四的直播里，白云成为被提及次数最多的一个区。
而均价4w+的白云湖板块，意外成为了大家最为关注的板块。
索性，这一次讲讲白云湖板块，以及广州地铁在白云湖拿下的第一宗宅地——云湖花城吧。
本文共有五个部分，阅读时间约10分钟。
01.板块点评
02.户型分析
03.日照分析
04.噪音分析
05.买房建议
在广州“第十四五规划和2035年远景目标纲要”中，白云被提及60次，仅次于南沙。
而白云发展的重点，是白云湖数字科技城。
详情链接：今天，小透明白云区，拿到一把尚方宝剑！
说到白云湖，二娃曾说过，八号线北延段开通前，去白云湖踩盘都不容易。这个板块稍显荒凉，热闹的地方又被城中村和工厂占据。
但是，二娃也讲过，买房嘛，不能只抓着现状不放，要有前瞻性，要看未来。
套用到白云湖板块上，就是在提醒大家关注旧改成果。
房产君踩盘时注意到，八号线亭岗站周边市政已经成型，少量商铺已经开业。
据@广州白云发布报道，亭岗站周边地块、黄金围东西区地块、白云湖东地块、青创基地地块土地也已经完成征收。
一切正朝着更好的方向发展，未来可期。
占地面积：约22.2万㎡
计容建面：约78.8万㎡
容积率：2.34
户数： 4700+户
规划：19栋楼
产品：70-141平3-5房
从2018年广州地铁拿下第一宗宅地时起，短短两年时间，白云湖已经卖出6宗宅地。
这些项目，均在刺激着白云湖旧改推进。
据了解，云湖壹号主推建面约81-140㎡三至四房，中建星光城主推建面约69-100㎡三至四房，越秀天悦云湖主推建面约77-140㎡三至四房，其余地块暂无消息。
以上项目均以三房为主，捎带卖一咩咩四房。
而云湖花城不同，云湖花城目前待售的是二期11#、12#，产品为建面约70-141平三至五房。
划重点，云湖花城二期主打四房和五房，捎带卖一咩咩三房。
这就意味着，云湖花城在这次白云湖大战中，没有什么竞争对手，业主后期置换，也相对容易。
最重要的是，云湖花城二期最小的四房建面约82平，最小的5房建面约113平，面积压缩得很小，对刚需相当友好。（不知道大家有没有见过更变态的四房和五房，可以留言说说看）
云湖花城二期可选的三房仅有建面约70平三房。
按照3.8-4.5万/平的吹风价来算，建面约70平三房总价可能在280万上下，这可能是上车白云湖的最低门槛。
云湖花城二期四房的选择余地相对较大，建面约82、88、102平3+1房占据了将近一半货量。
这三个户型里，只有102平3+1房定位为改善，因此这个户型房大厅大。
缺点则是，+1房面积较小，难以改造成卧室，可用作书房。
因此，如果四个卧室是硬性指标，房产君建议优先考虑建面约82平/88平3+1房。
82平与88户型的区别在于，82平朝北，88平朝南，并且88平多一个卫生间。
因此，追求性价比的客户，可以优先考虑入手82平，注重居住体验的客户，建议选择88平。
最后，我们来看看云湖花城二期的五房。
可能是受到三孩政策的推动，云湖花城二期五房的货量，是三房的两倍。
房产君对五房的销售结果非常期待，有意向生三胎的粉丝也可以吱一声，让我们看看有多少。
最大的五房建面约141平，L形阳台的拐角处可以封起来作为阳光房，改善客户可以优先考虑。
刚需客户则可以在113平和118平中间任选一个。
这两个户型差异在于+1房位置，以及客厅的设计方式，大家按喜好选择即可。
接下来，我们讲一讲如何花最少的钱，买到住起来最舒服的房子。
住起来舒不舒服，可以用采光时长和噪音大小两个指标来衡量。
云湖花城二期均为三梯六户设计。88、113、118、141平户型朝南，70、82平朝北，102平朝东，因此采光时长稍有差异。
详细的光照数据如下：
如上图所示，云湖花城的光照条件普遍较为良好，朝南户型冬至采光时长可达3-4小时，朝东户型可达2-3小时。
朝南和朝东的户型，每一层之间没有太大差异，因此，入手总价较低的单位会相对划算。
考虑到云湖花城的楼间距近80m，缺乏直射光的北向户型，室内也较为明亮，11#东北向82平次卧采光优于其他北向户型，可以优先考虑。
就和广州地铁旗下的大多数项目一样，云湖花城的交通条件较为便捷，却需要为此付出代价。
云湖花城被三条公路包围，最具威胁力的噪音源，是项目西侧的许广高速（广清高速）。
本次推出的11#、12#距离许广高速较远，主要影响因素为项目东侧的公路。
好在项目整体抬高了16m，削减了交通噪声对楼盘的影响，因此，11#、12#的白天噪音数值较为良好。
绿色数值单位较为安静，无需采取隔音措施
橙色数值单位稍有噪音，按需采取隔音措施
红色数值单位噪音较高，建议采取隔音措施
如图所示，绝大部分户型噪音数值在35-50之间，普通玻璃即可达到隔音要求，12#声环境优于11#，可以优先考虑。
11#的102平低层噪音数值稍高，考虑到朝路单位默认配有双层隔音玻璃，实际影响会比测评结果小一些。
这些单位开盘时价格可能偏低，想捡漏的朋友不妨多多留意。
此外，夜间部分临街户型噪音数值偏高，如果想知道是哪几户，可以添加大嘴微信咨询。
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对了，白云湖板块有一个不得不提的短板：优质教育资源不算丰富。
据了解，板块里知名学校仅有白云省实，而且，这是一所民校。
因此，购房者难免会看重教育资源，也难免会对配建九年一贯制学校的云湖花城报以期待。
不过，云湖花城的校方还未确定。
房产君建议，如果近两年就有学位需求的买房者，可以考虑入手老三区的学区房，力求稳妥。
如果没有那么着急的需求，倒是可以等一等云湖花城的学校。如今学校只是一手暗牌，引入名校后的升值空间，大家可以自己细品。
那么，大家看好云湖花城吗？