醒醒吧！垫资全款买房，你玩不起...

最近，买房办贷款，真是把人愁秃了头。但如果有一笔“巨款”，垫资给你做全款买家，你敢操作吗？

房产君一位朋友老A就遇到了这样的问题：

老A在广州有一套房款，贷款已经结清。按照政策，如果要买二套房，就需要5成首付。

前几日，他看中番禺一套新房，总价400万，想给儿子买来做婚房。但他只有3成首付资金，还差80万的缺口。

哎，儿子着急结婚，而限价之下，老A也不想错过这个买房窗口。（头发本就不多的他，又狂掉了好几根。）

正当老A为首付钱发愁时，昨日，他接到一位金融销售的电话。

电话里的销售顾姐，非常“贴心”地给出2种买房方案：

1、让老A垫资买房。只需三成首付，金融机构帮忙垫资7成房款。老A全款买下房子后，马上做抵押贷。

2、用老A名下的房产做抵押贷，贷个250万不成问题。这笔钱加上老A的首付款，可以全款买番禺的房子。全款买房，银行不查流水。

老A有些心动，但他也清醒地知道，现在严查经营贷、消费贷流入楼市，被查到了咋整...

于是跑来问房产君。房产君听了，心头一紧，这种时候，居然还有“顶风作案”者？

这到底是咋回事？

全款垫资买房？

啥玩意儿.....

我们先来了解一下，销售提到的全款垫资买房，是个啥玩意儿？

举个栗子。

假如我要在广州买二套房（广州户籍家庭，有二套购房资格），按照政策，我需要5成或7成首付。但无奈我囊中羞涩，手上只有3成首付。

这个时候，有的金融公司就会帮忙垫资剩下的6-7成资金，让我全款把房子买下来。

拿到房产证后，我随即把房子抵押给银行。贷出房屋总价7成金额，归还给垫资方。

销售顾姐告诉房产君，“购房尾款垫资，只需你有三成首付，就能给你垫资7成资金，全款买房。”

她还提到，“取得房产证后，马上做抵押贷，年化利率3.8%起。最长20年期，可选择先息后本或等额本息还款。”

不过，这个方法，并不适用于买新房。

“新房是期房嘛，出证慢。有房产证才能做抵押回款。”顾姐表示。

房产君打听到，垫资期间，还要支付一笔利息。月利息2.5%。也就是说，如果你垫资一百万，每个月就要交2.5万的利息。

月利息2.5万，真是不低。在广州，很多普通白领，可能都还没达到这个工资水平。

见房产君犹豫，顾姐列出了3大优势：

1.一次性全款购房，可以讨价还价。

2.经营性抵押银行，利息低，抵押贷3.85-4.25% 。但按揭房贷要5.6-6.88%。

3.放款迅速，出押3天回款快捷，买卖双方皆大欢喜。

其实，全款垫资买房，其实早已不是什么新玩意。

买家全款过户，业主还会让利。

顾姐还悄悄透露，“市场上很多买家都是这样操作的。前段时间，我很多客户申请这个产品去全款买房。”

难道，真的一点风险都没有吗？抱着怀疑的态度，房产君继续了解第二种购房方案。

“我们会处理好贷后用途。”

销售的话，别全信...

顾姐提到，老A名下已经有房产，如果要买二套房，直接自己的房产办抵押贷，做为二套房的购房资金。

销售介绍的“抵押贷”，这里面的花样可就多了。

包括我们熟知的JY贷、消费贷、工薪贷、装修贷，比比皆是。

“JY贷可以贷款20年，利率5%。资质好的话，可以做到4.8%。如果是一年期，则只需要3.8%。5年期，则为4.65%左右。”

朋友圈的贷款广告

“工薪贷最多只能贷款10年，等额本息的话，还款压力比较大。”顾姐说道。

“相当于把房贷款，转为JY贷款或其他消费贷、工薪贷。”

说白了，就是玩杠杆。

房产君一查，的确，现在广州二套房首付利率，最高已经超过6%。

如果总价300万，贷款20年，可节约利息60万元，每月月供省下2500元。是不是很心动？

房产君表达了自己的顾虑：“现在不是严查消费贷、JY贷流入楼市吗，这种做法会不会被查到？”

对方保证说：“消费贷、工薪贷那些，我们会处理贷后用途的，这个你放心。”

严禁经营贷、消费贷流入楼市

抵押贷买房？醒醒，咱玩不起...

但是销售、中介的话，怎么能全信呢？这里面有啥风险？房产君也咨询了一位法律朋友。

1、存在违约风险。

假如你的垫资手续已经办好，但卖房的业主，不想卖了。

尤其在政策高发期，楼市的风吹草动，都有可能影响业主的买房心态。

“金融机构已经给你垫资了，你就得交高额的利息费。”

2、楼市严禁经营贷、消费贷流入。

今年3月26日，银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），其中就提到几点：

· 不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款；

· 对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，加强借款主体资质审核；

· 银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核；

· 对期限超过3年的经营用途贷款，加强风险管理。

来源：图库中国

每一条，都戳中抵押贷链条的神经。

销售所提到的，和四大行都有合作，这一点，房产君也持怀疑态度。

上面提到的《通知》，就明确规定，对协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，银行一律不得合作。

政策当头，想必银行不会轻易冒险，惹得一身腥。

《通知》还提到，一旦发现贷款被挪用于房地产领域，将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

最后，你敢为这些风险买单吗？

如果你想了解更多的购房知识，可以周四来我们直播间，一起聊聊“避坑”经验~

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