二娃探盘：朱村，逆袭的机会到了？
伴随地铁21号线的开通，以及科慧花园和保利东湾洋房的售罄，朱村-荔城板块的热度，好像就越来越低了。
近一年内，不管是来咨询我买房问题的人，还是在购房群里讨论买房的人，他们聊到增城项目，无非就两个板块：一个是新塘，一个是中新。
目前来看，讨论朱村-荔城板块楼盘的人，确实不太多。
| 朱村在建中的楼盘
不过呀，就在前一段时间，二娃突然听到了一些“兴奋”的声音。
比如：“东莞楼市调控升级，还要出台二手房指导价！这绝对利好增城啊！”；“哇，黄埔人才购房政策取消啦！现在，是不是轮到增城出场了呀？”；“你听说了吗？南沙人才购房政策也收紧了！看来增城要崛起了！”。
然后，就有不少人开始重新聊起了朱村-荔城板块。
为什么会聊这个板块呢？
那是因为啊，今年下半年开始，朱村-荔城板块又要开始爆发了。新盘不来则已，一来就扎堆！
据二娃统计，今年下半年，增城朱村-荔城板块将有7个全新项目正式亮相或者开盘，它们分别是：新加坡丰树项目、徐坤朱村项目、中奥方直明日公元、香江悦府、中建宏泰学府悦城、国贸融创学府壹号、佳兆业泽园。
| 朱村-荔城板块新盘爆发
不难想象，2021年-2022年，朱村-荔城板块，将会成为增城供应量的主力区域。同时，这也意味着各大楼盘的竞争将十分激烈。
说到这里啊，有人就要问了：这么多新盘出来，开发商集体宣传和炒作，朱村房价是不是很快就能逆袭涨上去啦？
哈哈哈，如果真有人想问这个问题的话，二娃在这里不妨泼大家一盆冷水：死心吧，现在的楼市行情，涨不了，还可能横盘！
为什么二娃会得出这个结论呢？
1）目前广州楼市调控这么严格，大家又不是不知道。一来，限价限得死死的，二来，银行贷款卡得严严的，即便你想涨价，也涨不了啊。
2）不来则已，一来来7个楼盘，开发商集体宣传炒作确实能迅速把板块热度拉起来。但想因此提升价格，可不是那么简单的事儿。毕竟，价格最终是由供需关系决定的，而一个板块楼盘越多，说明供应量越大，供应量越大呢，那么价格就难以上涨了。“物以稀为贵”，这个道理总该懂吧？
3）同一个板块，同期在售的项目越多，抢客就会越严重。为了抢客能怎么办呢？开发商要么打价格战，要么搞渠道分销战，所以价格上不但不容易涨上去，甚至可能还有惊喜！
所以，二娃觉得，今年下半年到明年上半年，朱村-荔城板块反而是刚需自住客入手的好时机！大家看好了，就可以直接出手。
不过，请注意，我这里是说的刚需自住客哈，投资的就还是劝退吧。
| 广州楼市正在洗牌
而今天呢，二娃刚好去看了这7个新盘的其中一个，它就是中奥方直明日公元。
下面是我踩盘时，了解到的信息，一起来看看吧！
中奥方直明日公元，顾名思义，它是中奥和方直两家房企联手打造的住宅项目。
据二娃了解，这块地是在2020年12月28日，方直联手中奥以楼面价9791元/㎡收入囊中的。
| 项目区位图
从上图可以看到，项目在地铁21号线凤岗站附近（从项目出发，步行到凤岗站C出口，约1.5km），通过快线，3站就能到天河（神舟路站）。
而项目左边呢，是江山时代花园，马路正对面又是碧桂园城市花园。
这么一说，大家应该对这个楼盘的背景和位置，都比较清楚了吧？
| 地铁21号线凤岗站
论配套嘛，目前来看，朱村整个板块都还是比较欠缺的，业主如果想要逛街购物的话，暂时也只能坐地铁21号线去萝岗万达广场或者增城万达广场。
不过呢，项目自身是有约1000㎡的商业街（也就是目前的售楼部）和约4200㎡的市政公园的。
另外，项目配建了一个12班的幼儿园。至于小学和初中的话，得根据教育局就近分配原则来划分。
产品方面，中奥方直明日公元整个楼盘，体量很小，总占地约3.8万㎡，总建面约16万㎡，合计只有1268户，共规划7栋楼，15F-33F设计（仅2号楼为15层，其他为33层）。
| 项目沙盘实景图
二娃在现场了解到，项目首推1号楼（1号楼为2梯7户，其他为2梯6户）建面约75-86㎡的3房（其实还有96㎡的4房，但1号楼没有这个户型）。
下面是建面约75㎡3房和约86㎡3房的户型图。
| 建面约75㎡（西南朝向户型）
| 建面约86㎡（西南朝向户型）
| 建面约86㎡（东南和东北户型）
总得来说吧，户型我觉得还不错，空间做得没啥浪费，方正、紧凑又实用。
来，直接看下视频吧！
| 建面约75㎡样板房
| 建面约86㎡样板房
而价格方面呢，二娃在现场了解到，吹风2.1万/㎡（参考周边楼盘），预计9月底开盘。但我觉得，可能开盘还有点惊喜呢？
不知道你们觉得这个楼盘怎么样？又是否看好朱村-荔城板块呢？
下周四晚上8点，来房产君直播间，我们一起聊聊市场行情走向。