广州、深圳齐出手！楼盘卖多少钱，开发商说了不算
The following article is from 拆神 Author 拆神
深圳楼市，再出猛招！
就在今天，深圳“第二批集中供应”的22宗住宅用地，重出江湖。除了地块溢价率上限，统一由45%调整为15%外。
还进一步下调了住房销售限价，其中普通商品住房销售限价在原限价基础上，下调3%-9.2%不等！
调控凶猛！而广州比深圳更早，本周中，广州在第二批集中供地中，冒出三大趋势，影响深远，我们来看看。
第一，是全周期限价，或引发“打新潮”。
土地从挂牌开始，就已经规定了未来地上住宅的销售价格。
当中黄埔、南沙8宗地块对于未来的销售价格，进行了严格的规定。
你可以理解为，这是广州实现限价政策以来，官方第一次在公开渠道公示出一个楼盘的限价。
而之前，包括限价本身的政策，都是引而不发，或者三缄其口。
｜图片数据来源：广州公共资源交易中心
这一次公开，算是政府定价时代正式来了。
而这句话反面，就是开发商彻底失去项目的定价权，尤其是，黄埔、南沙。
七大变化！限房价、禁马甲、限销售对象！1124亿，广州第二批集中供地登场
这意味着什么？
未来一到两年的市场预期明明白白的告诉你。
比如，现在黄陂板块卖5万出头，那么在官方眼里，可以接受至少3000元/平的价格调整。
这将会引发二手逃顶，去打新。
实际上，2018年广州市场不是没有限价，当时开发商和官方博弈的结果就是双合同盛行。
对于双合同的默认，是相关方面对于限价的一个妥协。放到现在，你搞双合同试试？一举报一个准。
买涨不买跌，市场观望情绪弥漫。
｜图片数据来源：黄埔科城某楼盘价格下调了
第二个趋势就是政府让利，地价降了。
这里面有两个很好的例子，那就是白云健康城板块，第一批集中供地白云健康城地块，最高1.5万的楼面价最终流拍了。
这一次回炉重造，起拍价9字头，最高限价1万。
那是不是以后的房子，会卖得便宜一点？
这就引出另一个问题，地价回调之前，已经上车的朋友，突然觉得不香了。
而愿意等一等的朋友，信心越来越足了。
｜昨天文章，后台的留言和评论
第三个趋势就是定品质。
限价，那开发商可以卖毛坯吗？我看没有那么容易。
在黄陂班岭地块出让公告是这么写的：区住建局对房屋建设装修品质进行指导监控。
言语之间虽然有点模糊，但是可以理解为广州版的定品质。
｜图片：广州公共资源交易中心
其实，这三个趋势，眼下都可以归结为，房价真的会降吗？房子还能不能买？
关于这个问题，我先直接抛出观点，那就是市场会横盘。
先来看看大的方向：
首先，住建部提出要用三年的时间治理楼市，整治地产的口号，从来都没有说要降房价，官方的口径一直都是稳房价、稳地价、稳预期，挤压不健康的泡沫，让地产平稳发展。
一直都是说三稳，没有说三降。
其次，地产依旧是经济发展的稳定器。
来自国家统计局的数据，1-7月全国房地产投资84895亿，同比增长12.7%；其中住宅投资63980亿，同比增长14.9%。
总体来说，这个增速并不低，然而相对之前的几个月是回落的趋势。
但是根据国家统计局的数据，过去两年房地产投资平均增速为8%，显然大大超过GDP增速（5.5%），也超过了整体投资增速（4.3%）。
更明显的数据是，今年前7个月，全国新房销售额达到了惊人的10.6万亿。
按照刘晓博说财经的观点，这10.6万亿的交易，可以至少为国家带来至少万亿的各类税收；
再延伸到房地产的上下游产业，建筑、装修、家具、建材等才可以获得回款，经济的车轮得以正常运转...
牵一发而动全身。
第三，就是每年的广义货币增长量，会造成房地产价格的波动。
即当货币政策宽松，货币供应增加时，地产价格会上涨，一旦货币条件收紧，房价就会下滑。
此前央行公布的7月广义货币M2数据，虽然回落到了8.3%。但不可否认的是，印钞的速度还在增长，只是速度没有以前猛了。
以前是每小时100公里在飞，现在就点点刹车，按70公里速度跑。
所以，综上所述，得出以下结论：
1、这一次挂牌会影响市场的情绪，进一步加大市场的观望氛围。但市场后期如何，还是要看最终土地拍卖价格，才能进一步判断市场走向。
地价降了，只是看上去降了，估计有很大一部分会竞自持的。
2、对于房企来说，会尽力减少拿地成本以及适当压缩利润空间，甚至以后会更喜欢去勾地、收并购、旧改方式获取项目，避免公开市场“漫天要价”。
开发商压缩利润空间，对商品房的建设成本估计也会尽力压缩，不是说质量不好，是尽可能的再减少房屋主人看不到的隐藏成本。
3、别的市场不好说，但对于广州市场，确定是进入了一个横盘期。
是横盘，但不会大幅回调。对于刚需来说，现在只是这个时期多了很多选择，逐渐转回买方市场。
你可以有更多更好的对比和选择，但是绝对不是可以处处捡便宜的那种时期。
因为客户需求，市场有需求，开发商有需求，三者只不过到了博弈的平衡点而已，表面上看买房子的人赚了，其实不过是把之前开发商和市场吃的过多的红利吐一部分出来而已。
4、南沙1万多的地价，卖3.7万左右，算不过账吗？
只要你竞拍不顶过2万多都不会亏。再激进一点，3%的利润点，约摸着2.2万的可售楼面价，都还是算得过的。
所以，现在对于房企来说，算账是个问题，需要控成本，让出部分利润空间。
更重要的是，在现金流很宝贵的今天，快速销售回款，做大内部回报率是开发商的第一要义。
头顶“三道红线”，又有拿地销售比的限制（40%），开发商为了现金流，对于定价也没有要求很高。
所以，开发商还是喜欢去化较快的板块，比如海珠、黄埔，南沙。
总体来说，市场并没有想象中的那么悲观。
好了，想了解更多，欢迎下周四来房产君的直播间，如果还想见拆神本拆，可以在留言区扣数字1哦。