天河全新盘，吹风3.8万/平！今天，我冲了过去
好了，进入正题！哇哦？天河，最近冒出了一个全新项目！
吹风价3.8万/平、5站到珠江新城、天河title、准现楼......听着是不是挺诱人的？
这说的呀，便是广垦天河1号，一个不折不扣的公寓项目。一般而言，房产君是不建议随便入手公寓的。
但这个项目，地段和交通条件都挺nice，距离地铁站约500米，4站到体育西，看上去，是上班族的“福音”。
相信有的刚需买家、投资客，已经蠢蠢欲动。房产君，也忍不住去探探。
广垦天河1号位置还不错，从地铁3号线梅花园站B口出来，步行约400-500米就到了。
东侧靠近广州石油大学，南侧零星分布一些村屋、工业小区，西侧紧挨怡新花园。
北面和云山熹景、恒大御府一路之隔。
沿怡新路一带，项目周边已经聚集多个二手大盘。如合生云山熹景、怡新花园、白云家园，以及次新盘恒大御府、佳兆业天御等。
楼下底商很丰富，钱大妈、百货超市、餐饮食肆，可以满足生活所需。
虽然周边住宅林立，但广垦天河1号，却是一个纯粹的商业体（没有住宅产品），包括公寓、酒店、写字楼和购物商场。
整个综合体建面约8.9万㎡，相当于1/2个正佳广场， 体量不算大。
未来将建成观云和观成大厦（16-22层高），引进百货店、影院、餐饮美食店等。
图源|广垦·天河1号观成大楼
图源|广垦·天河1号观云大厦
| 销售中心内部
围蔽墙外的资料显示，项目是2018年7月开工的，计划今年3月竣工。
如今，距离竣工日期，已经过去6个月。从现场来看，项目已经有“准现楼”的模样。
房产君实探时，营销中心已经建成，但尚未开放。一些工作人员正在开会培训，准备开放等事宜。
“预计9月19号开放，我们还在培训，现在还不接待客人。”一个保安人员告诉房产君。
房产君还打听到，广垦天河1号产品有建面约31-54平酒店式公寓。
但首开推约38-43㎡户型，带40年产权，主打loft、双钥匙复式户型，吹风价3.8万/平。
| 建面约40平户型
业主买来后，如果不住，可以选择托管返租，托管的酒店为铂涛酒店。不过具体的方案还没有出。
| 房产君独家拿到的宣传资料
和大家简单科普一下，一般而言，返租分为两种。
1、固定返租，每个月固定返给业主XXX元。
2、分成返租，每个月的总租金收益三七分或者四六分。
房产君还采访周边中介，李姐坦言，“返租不是特别靠谱，后续怕返租公司出问题。”
“比较建议，自己委托地产公司或者靠谱的中介公司，长租出去。”
当然，大家最关心的，应该是，公寓能买吗？
一般而言，公寓适合非常刚需的人，买来过渡性自住，纯投资尽量不碰。
如果一定要考量投资属性，我们可以重点考虑这三点因素：地段、交通、租金回报。
1、距离梅花园地铁站，仅400-500米，5站到珠江新城。
对刚需而言，交通出行，就是“硬通货”。
广垦天河1号，靠近3号线梅花园地铁站，2站到广州东站，5站可达珠江新城。往北直达白云机场。交通出行非常便捷。
上下班高峰期，看看拥挤的梅花园站，就知道，人流量是不用愁的。
|图库中国
2、片区生活配套成熟，承接“上班族”租房需求。
虽然梅花园板块，没有重点规划支撑。
但胜在靠近珠江新城，周边大盘林立，居住氛围浓厚，生活配套成熟，人流密集。
譬如，楼龄在2002-2004年的怡新花园，就在梅花园地铁上盖，主要户型为约80-177㎡两至四房单位，成交价约4.5万/㎡。
| 合生云山熹景
合生云山熹景，可望白云山景，主要户型为约80-130㎡二至四房户型，基本朝南向，以小高层为主。目前二手均价在5.2万/㎡。
次新房恒大御府、佳兆业天御二手房均价5.6-7.3万/㎡。
可以看到，普通住宅，基本为以2房以上大户型为主。
出租的话，租客以家庭单位居多，主要看中小区安静的居住氛围、绿化环境、学校等。
但广垦天河1号，作为公寓，优势在于：户型小，租金总价较低。
带装修交付，氛围比较精致温馨，楼下就是商业体，适合追求时尚便捷生活的都市年轻人。
2、租金回报率。
谈到公寓投资，不得不说的一个因素，就是租金回报。
先来看看周边住宅租金情况。
前面我们说到，广垦天河1号，周边靠近合生云山熹景、怡新花园、白云家园、恒大御府、佳兆业天御等盘。
这些小区整体素质较好，租金水平在55-70元/月/平（仅供参考）。
| 数据来源：链家
距离地铁稍远一些的白云畔山花园、梅苑小区、梅园新村等老旧小区，靠近城中村，周边面貌比较一般，租金水平在35-50元/月/平（仅供参考）。
| 数据来源：链家
公寓方面，与广垦天河1号相近的楼盘，有信达金茂广场，同样毗邻梅花园地铁站。
目前，信达金茂广场推出建面约46-91㎡、46-84㎡公寓户型，链家网暂时还没有房源出租。
楼龄较新的远洋天骄广场，链家网可以看到，约46平1室1厅东向公寓户型，租金在3500-3800元/月。
西向61平1室1厅户型，租金在3800元/月。整体平均租金在62-75元/平。
综合来看，广垦天河1号，约31-54平1室1厅，预计租金3000-4000元/平（仅供参考，以未来市场实际行情为准）。
值得一提的是，广州中原数据显示，30-50㎡面积段的公寓，是成交主力户型，占比维持在45%。
广垦天河1号的产品面积段，正好处于这个范围。如果户型没有特别大的硬伤，价格合适，房产君觉得可以去实地看看。
最后想说，纯投资的话，不要冲动买入买公寓。
公寓有不能落户、契税高、按揭年限短等问题，且后续交易总税高达14.8%（3%契税+5%土地增值税+5.3%增值税+1.5%个税）。
但对于买不起住宅、流水还不起高月供，又不想租房人的年轻人，公寓也是一个选择。
这个理念嘛，也符合广州“住有所居”的要求，你说是不是？
你觉得这个项目怎么样？你会考虑吗？
如果你对广州楼市还有其他疑惑，可以周四晚上8点，来我们直播间，一起聊聊。