啊哈！降价120万！天河牛奶厂，二手松动了！

近期，天河牛奶厂，招商雍华府一套房源，直降320万，单价跌至7.75万/平。

很多人开始惊叹，高傲的牛奶厂，也松动了？

要知道，牛奶厂，招商、华润、龙湖、金地四大金刚，房价稳站8万+，刺破10万+，是天河楼市，响当当的王者。

有房跌至7字头，也是难得一见。

不过啊，现在这个市场，容易听风就是雨。去实地走走，才是最靠谱的。

 | 招商雍华府

牛奶厂，四大金刚都在降价

出发之前，先要明白，为什么牛奶厂，卖这么贵？

华润、金地、龙湖、招商，四大小区，容积率基本不超过3，楼龄不超过5年，是天河区少有的次新低密度楼盘。

天河title，周边旧改加持。再加上优质的学位和环境，牛奶厂的房价底色，就这样铸成了。

在过去一年多时间里，牛奶厂房价，涨幅凶猛。

后来，在二手房增值税免征年限“2变5”、房贷利率增高、贷款难等多方因素影响下，整体市场回调，牛奶厂也受到波及，但问题不大。

数据显示，近四个月以来，牛奶厂房价，平稳回调了2%-5%（数据来源链家，不是挂牌价，仅供参考）。

这个数据倒是挺保守，去市场走走，你能感受到更多的寒意。

房产君今日实探过程中，几套房源，多少都调价了30-100万，并且还有让利空间。

“牛奶厂，近期看房的人确实少了。有的房源挂出来，一个月带看四五次，很常见。市场调控，影响了业主的心里预期，自然就会调价。”

一位资深中介透露，“这几个月，牛奶厂房价整体降10%，1000万降了100万，不稀奇，只能说回归市场水平。”

接着看吧，现在的市场，很有意思。

龙湖天晨原著有业主，降价120万+卖房

房产君第一站，看了龙湖首开天宸原著。小区总户数约1900+套，链家参考价8.5-9万/平。

这套约97平大三房两卫房源，位于中楼层，南北对流，屋内光线，非常通透。

站在阳台，极目远眺，视野非常开阔。

主卧朝南，主卧带衣帽间和独立卫浴，也是南北对流的。房产君都有点心动了。

 | 卧室视野

谁料市场下行，时运不济。这套房子，2021年6月挂牌，当时行情还不错，挂牌价900多万。

“6月挂牌的时候，业主心态还很强硬。之后便试探性降价，一次比一次低。”

现在房子放盘价已经去到780万，单价80116元/平，比当初的挂牌价，足足低了120多万。是小区性价比最高的一套房源。

 | 阳台视野

业主的心理预期，一路下行。而市场上的买家，有缘无份，望房兴叹。

“本来房子已经被一位客户相中，但首付资金查得太严，有一笔钱款无法证明流水出处，最后没有成交。”中介透露。

按理说，这样的房子是不愁卖的。同样的户型，今年6月23日，成交了一套14楼南向95.75方三房，总价870万。

业主之所以能放下了身段，跟着市场大势，一路调价100多万。

这不是房子的问题，是大环境下，市场，变了。

投资客，也熬不住哇

市场下行，最精明的投资客，少赚点，也不想苦熬。

这几个小区中，金地天河公馆，整体均价是最低的。目前链家在售36套，放盘量也是最大的。

主要在于，小区大四房以上户型居多，比如约121-168四房。三房户型设计，有些鸡肋。

相比其他小区，金地天河公馆，园林也比较精简，胜在周边有底商。

比如，房产君看的这套约90平三房，总价约760万，均价84841元/平，是整个小区，总价最低的一套，去年11月挂牌。

房子只有一个洗手间。要知道，相近面积的三房户型，华润、龙湖，都能做到2个洗手间。

再者，这个房源，厨房的窗户，没有开在小区外部，而是开在屋内玄关处，排气通风，很不友好。

房产君看了2套房源，装修都是开发商的“原装出厂”，业主没有装修自住过，也没有放租，纯粹买了博升值。

 | 阳台视野

其中有一套，是2019年才收楼，证未满2年。业主表示，可以等证满2年。

不过增值税费就高咯。按760万总价来算，增值税要去到40万。

 | 链家上，原装出厂的房源不少

看房客，也少了

一路看下来，业主心态、买家预期，其实基本跟大环境是一致的。

挂牌的房子，多少有降价空间。不过，由于前期涨幅太高，很多业主高位买入，宁可继续持有，也不会轻易割肉，除非急售。

在实探过程中，房产君想看的某套房源，中介联系发现，业主已经下架房源，准备放租。

不论前期多么高傲的小区，在现在的市场，也有被冷落的时候。

华润天合这套约88平2房2卫，全南向，总价887万，单价约10万/平，最初挂牌价，900多万。

“这套房源，前期只降了几十万，应该还有20-30万的议价空间。”

房子位于22层（总层高33层），阳台视野一览无遗。白日里，在阳光照射下，整个客厅，非常亮堂。

 | 阳台可望见执信中学

其实啊，华润天合大部分户型，都是朝南向的，80多平做到2房，对口奥体东小学。

据销售称，小学学位很充足，小升初，在执信中学的摇号范围内。

做豪宅出身的华润，物业也很给力，中午12点-2点，不会随便让中介带客看房，保障业主的休息。

房产君看的这套房源，南向，中高楼层，视野开阔，不占学位，是个“好苗子”。但带看数量就有点磕碜了，近一个月只有5次。

真是对不住，这道开阔的风景。

最后，房产君还要啰嗦几点。

1、牛奶厂，几乎没有满五的房源，如果保守总价900万一套，5.3%增值税，算下来，税费也要47万+。

2、四大金刚，加上别墅组团，加起来也就五千多户，密度很低。

3、自住居多。放眼广州，除了牛奶厂，很难找出一个片区，距离珠江新城近、有南北对流的板式楼房、楼龄在5年内的低密度社区。

4、有品牌学校落地，教育资源强势。

6、不足：距离较近的黄村地铁站，有3公里+。交通以自驾出行为主。

最后，房产君想说，牛奶厂前期涨太多了。这次回调，这大概率不会是牛奶厂的房价底。

着急用钱的业主，急售，就会放出笋盘。就像招商雍华府那套7.7万/平的房源一样。

但是，盼着牛奶厂房价大跌，抄底，也醒醒吧，毕竟，底子在那里。

你觉得牛奶厂怎么样？房价虚高吗？来评论区，亮出你的看法！

如果你对牛奶厂板块感兴趣，可以周四晚上8点，来我们直播间，一起聊聊吧~

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