3.7万/㎡起！海珠这个全新盘，让阿婆都心动了！

“哽系买嚟收租啦！”，海珠西某售楼处，传来了阿婆的谈笑声。

哦？是什么，让海珠阿婆，如此兴奋。房产君，这就细细道来。

最近，海珠沙园地铁上盖，冒出一个全新产权公寓——岭南V谷·海珠新天地，售价3.7-4.2万/㎡。

先不说公寓怎么样，附近的沙园市场，可是广州师奶最爱逛的地方呀。

一直梦想收租的房产君，话不多说，立刻跑过去探探。值不值，咱们文章里，好好分析！

|阿婆和阿叔在讨论

沙园地铁上盖

海珠新天地，位于工业大道北西侧，紧挨海珠“扛把子”光大花园。

从沙园地铁（广佛线和地铁8号线换乘站）A口，步行百米，就到了项目售楼处。是实打实的地铁上盖盘。

自驾的话，从工业大道拐上新港西路、内环路，车行距离约10公里，到达珠江新城。

这地段，不愧是老城区。一步之遥，就是海珠大型购物商场乐峰广场，周边还有太古仓、宝业路食街等商区，人流挺旺的。

附近的沙园市场，菜品丰富，价格接地气，绝对是广州师奶的最爱。

1公里处的太古仓酒吧街，也是众多时尚青年，逛街聚会的地方。

单体楼，6梯25户

嗯，地段不错，来看看产品，给不给力。

海珠新天地，是一栋27层的单体楼，体量不大。

1-5楼为商业，6-27层为商办公寓（25-27为平层公寓），6梯25户，复式公寓400多套货，平层70多套货。共计约500套货。

目前项目首推2-24楼，建面约42-70㎡复式公寓，均价约3.7-4.2万/平，楼层越高价格越贵。

销售称，开盘差不多一个月，已经卖出了100多套。10层以下的中低楼层，均价最低，大概3.6万/平，基本已经卖光。

12-23号户型，为约40-72㎡的双钥匙复式公寓，西北向望乐峰广场。

01-10号户型，则为中空户型，东南朝向，部分单位望工业大道。价格，比西北向大概贵500-1000元/平，价差不会很大。

11和25号的大面积公寓还没开售。 

|工业大道

如果你是一位贷款客，月供大概多少？

以1015房为例，面积51.67平，认购价是195.99万（其中包含了179.6楼价，11.27万装修价，以及5万抵10万的团购价）。

算下来，首付五成要106万，贷款十年，月供9434元/月。

再来看看具体户型图吧。

海珠新天地，首推约42-70㎡复式公寓，分中空和双钥匙两种户型。

双钥匙复式公寓，上下两层独立分开，互不影响。

首层、二层都配置了入户空间、独立卫浴、厨房（不可明火）。麻雀虽小，五脏俱全。

唯一不同的是，二层的户型，仅有半面墙窗户。

另外，公寓总层高4.5米，上下层单间层高约2.1-2.2米左右。

一米七的房产君，伸手可摸天花板，会有一点逼仄感。

这种户型，非常适合出租投资。一房2屋，2份租金，难怪把阿婆给乐的。

向下滑动查看样板间图（房产君实拍）

再来看看中空复式公寓。

客厅中间，直通顶层，有4.5米高，空间感会更好一些。二层两侧有2个卧室，互不打扰，自住的买家，可以选择这种户型。

如果是创业人士，一层打造成工作室，方便接待办公，二层休憩，也是可以的。

向下滑动查看样板间图（房产君实拍）

产权还有40年

大家关心的产权，房产君也查到了。

海珠新天地产权50年。不过，项目所在地块是2012年出让的，目前已经缩水10年。

这你就要问了，为啥2012年的地，今年才开卖？

原来，地块原属于广州广昊房地产开发有限公司。因为债务问题，今年1月，转手给广州工控，转让总价约6.1亿，重新命名为海珠新天地。

广州工控呢，是一家国企，是由广钢集团、万宝集团和万力集团重组而成。

旗下就有领南V谷系列、广州工控大厦等项目。

销售称，海珠新天地预计明年交楼，物业也是广州工控集团旗下的，管理费是4.5元/㎡/月。

房产君现场看到，项目基本建成封顶，差不多是“准现楼”的样子，大概率能如期收楼。

租金回报率如何？

好了，既然谈到公寓，我们不得不说一下终极问题：租金回报率。

和住宅相比，公寓总价低，投资回报率更高。

我们前期已经多次提及，有公寓需求的买家，需要考虑这三点：

① 地段优势。处于区域核心板块，最好在地铁站1公里范围内，周边人流旺，不愁租。

海珠新天地，就在沙园地铁上盖。

8号线直达琶洲。去珠江新城，也不过8个地铁站。在琶洲、珠江新城的上班族，地铁半小时通勤，是OK的。

另外，沙园、燕岗一带，不少租户，是周边十三行商圈、中大布匹市场的商户，片区租房需求还是挺大的。

②价格优势。相比同区域的住宅，公寓要便宜30%以上，用于出租才划算。

项目紧临光大花园、中海橡园国际、中海锦榕湾、金沙花园等盘，链家参考价在4-7.5万/㎡。

而海珠新天地，均价在3.8-4.2万/平，差不多是光大花园一半房价。和二十几年楼龄的金沙花园，价格倒是相近。

从整体房价水平来看，还是有优势的。

纯投资的话，租户对朝向，其实不会太敏感。选择均价更低的西北向户型，3.8-3.9万/平也能挑到中高楼层。

再放眼看片区，海珠西在售公寓只有三四个，价格在3-4万/平不等。感兴趣的买家可以货比三家，这里不多赘述。

③租金回报率

链家租房网显示，两三公里处的越秀星汇海珠湾，约42平的双钥匙公寓，一个单间能租到3200-3800元/月（放盘价）。

再看看沙园附近的租金水平，五一新村、荔福路，约50㎡小两房，租到3000-4000元/月。

销售称，参考周边租金，海珠新天地，未来单间公寓，能租到3500元/月左右。双钥匙复式公寓，能租到7000元/月。

以我们算的1015房为例，公寓总价约196万。

按计算购入再出租的投资回报率=月租金×11个月(预留空租期)/售价=7000元x12个月/196万=3.93%。（此处租金回报率仅供参考）

要知道，公寓租金回报率，一般在3%-5%之间。

如果能顺利出租，3.93%的回报率，你觉得项目怎么样？评论区来聊一下吧~

如果你对海珠楼市感兴趣，可以预约我们下周四（11月11日）晚上8点的直播间，一起聊。

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