最近的市场，真是太卷了！
前几日，科学城时代天韵，有特价房源，从3.77万/平（毛坯）降到3.2万/平（一次性）。（房产君也第一时间做了报道：一次性付款，3.2万/平！科学城时代天韵，打骨折了！）。
接着，同一板块，佳大瑞园双十一特价38880元/平，就可以上车（限11-14号），这最低备案价了。
其实，开发商让利促销，已经不是什么新鲜事儿。
但房产君惊讶的是，白云、番禺、增城、花都等区，陆续有盘，贴着地价甩卖！堪称楼市奇观。
据房产君不完全统计，趁着国庆和双十一热度，目前，广州至少有5个新盘，（部分房源）贴着地价卖。
| 特价时间短，价格会有变动，以售楼部实际情况为准譬如，白云江高某A字头楼盘，2021年6月开盘价2.8万/平，中秋节促销，售价就降到2.1万/平。
双十一期间，项目推出6套房源，价格低到1.9万/平（仅限双十一期间），一次性付款，5天内交齐房款并签约。要知道，项目于2020年5月拿地，楼面价19067元/平，如今特价房，贴着地价甩卖了。目前，江高板块楼市、配套，还有待成熟，你觉得这个价格怎么样？接着，花都湖某A字头盘，原本售价2.5万/平，近期约105平单位，降到1.9万/平，基本贴着1.7万/平的拿地楼面价卖了。时间回到2017年，某地产TOP3房企，豪气拿下永宁街岗丰村、长岗村地块，楼面价23963元/平，创造增城楼面价纪录，曾轰动一时。2018年，该项目一期产品，开盘单价去到3.8-4万/平，是当时增城卖得最贵的项目。最近，项目推出约90-126㎡多套限量单位，价格最低23667元/平。
同样的戏码，在另一个高价地块项目上演。2017年，某央企以封顶价，一举豪夺永宁街章陂村地块，楼面价20195元/㎡，建成现在的某Z字头楼盘。当时，新塘周边项目售价也就1.7万/平左右。很多人预测，项目要盈利，得卖到３万+/平。不过，今年双十一期间，项目推出13栋，放出约116-125平三四房特价单位，最低价格才2.4万/平。不难理解，2019年，增城新塘版块周边，陆续有新项目入市，中海联睿品、香江天赋、东方名都，以及2021年开卖的万科都会四季，售价在2字头左右。强敌环伺，这给楼面价2万+/平的Z字头项目、B字头项目，带来很大挑战。
某L字头项目，去年网签均价3.1万/平，现在最低卖到了2.7万/平，跟26375元/平的楼面价，大眼瞪小眼。不难发现，这几个项目（除了楼市偏弱的花都），当年拿地楼面价，溢价率均高达20%以上。增城的两宗地块，更是拍到封顶价，溢价率达到45%的顶峰。溢价率越高，开发商拿地成本越高，售价往往会周边项目更贵。楼市好的时候，有人买单。市场行情下趋，就有高位站岗的风险了。
看到这里，大家估计非常好奇：卖什么价格，开发商才能赚钱？我们知道，房价的构成，简单粗暴而言，就是房价=成本+利润。不过，仅仅是成本，就五花八门了。包括装修成本、建安成本（造房子的人工、材料、机械及其他费用）、营销成本等等。为了让大家更好地了解，房产君绘制了多张漫画图，一起来看看：以上数据不难发现，一块高价地，未来项目售价，大概率是其地价的1.5倍。如果地段足够靓，售价按地价2倍定价，也完全不愁卖。
比如，时代大家，2017年拿地楼面价高达5万+（是当时全广州楼价最贵的项目），后来开盘10万+/平，没多久就清盘了。所以，那些贴着楼面价卖的房子，基本是卖一套亏一套。对资金紧张的开发商而言，行情不景气的时候，赚多少钱不重要，能出货就赢了一半。1、以上项目，不是大范围降价，是开发商部分单位，让利促销。市场不好的时候，需要低价营销刺激。2、贴着地价卖，基本是面粉价买面包，大概率没有再降的空间了。不过，特价产品，可能会有楼层低、朝向差等硬伤。3、回调厉害的板块，基本是热度低、生活配套有待成熟的近郊，如白云江高 、番禺大夫山等板块。前2年，楼市行情尚可，这些地方神奇诞生了几宗高价地块。可见，开发商的“站岗”经历，放在买房也适用。当项目价格，超过地段价值的时候，就要小心了。4、房地产的暴利时代过去了。虽然近期多盘降价促销，但一个健康稳定的行业，一定不是通过价格战打出来的。今年第二三批次的集中供地，广州土拍市场游戏规则就变了，不仅对部分地块进行限价，还规定溢价率不超过15%。上了车的业主，不用太担心。在一系列调控下，楼市会走得越来越稳。一些区域的产业规划、生活配套，需要时间沉淀，后期价值，也会慢慢跟上。还没买房的业主，就有很多挑选的空间了。现在是窗口期，看中就上车吧。对了，本周日，《好房园选》栏目第一期，将与大家见面，敬请扫码关注，也可以直接预约我们的直播哦～
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