为什么有些地方，房价就是不涨？我去扒了扒内幕
当政策的暖风开始劲吹时，很多人又开始“憧憬”，房价在一路探底之后，会不会迎来新一轮的上涨。
对此，房产君先表明态度：
政策底确实到了，但房价底，有些区域到了，有些区域，则还会继续徘徊，甚至下探。
目前的行情，没有普涨的基础，而接下来的分化，也将越发明显。
| 分化，将是主流（@广州房产，制图）
01：需求在哪里？
首先，我们来回答，房价为什么会涨？
其原因很多，包括城市规划，产业落地，学区、医疗配套，自然景观等，但今天，我们说一个最重要的：
人口密度。
有人的地方，才有江湖，有人的地方，才有住房需求，所以判断一个地方房价的长期走势，人口是最底层，也是最重要的指标。
根据七普数据，广州常住人口超1870万人，但他们并不是平均分布在7434平方公里上，而是有疏有密。
| 羊城人口密度，差距很大（@广州房产，制图）
从上图不难看出，人口密度最大的，是行政中心越秀区，每平方公里的人数，超过3万人。
哪怕是东京，也不过如此。
而超过2万人/平方公里的，则有海珠区和越秀区，它们被称为老三区，是人口最稠密的地方。
虽然广州一直在努力抽疏老城人口，但对很多原住民来说，离开生活几十年的地方，谈何容易。
所以，这些地方的购买力，只能被压制，而不可能消失。
但越秀、荔湾和海珠，三者之间又有不同，其中荔湾，靠近佛山，在广佛同城的拉动下，部分购买力流入了价格更低的佛山。
| 荔湾大型居住区——广钢（@广州房产摄）
除了老三区，天河的人口密度1.6万人/平方公里，加上经济强劲，产业发达，购买力可谓全市之颠。
而番禺、白云，黄埔，则处于第三梯度。
至于南沙、增城、从化等，人口密度偏小，本地的原生需求较低，所以，如果不能承接天河的外溢，那么购房需求就很难爆发。
当然，也有例外情况，比如增城，其面积广阔，分成多个板块，其中新塘和荔城板块，之前就是产业中心和政务中心，这里的需求会强劲很多。
| 新塘产业众多，有本地原生需求（@广州房产摄）
02：供应有多大？
说完了需求，再来看供应，当供大于求时，房价下跌；而供小于求时，迟早会上涨。
而供应的核心，是土地出让，以及近年来风起云涌的旧改。
先说旧改，广州有183条村纳入了改造计划，其中黄埔占了66条，如果一切顺利，它们将带来巨量供应。
但众所周知，最近的旧改政策有所调整，速度也放缓，所以其对市场的冲击，没有预想中那么大，有兴趣的朋友，可以关注我们另外一个账号：拆神。
接着来看土地出让。
房产君整理了2019年以来，最近三年的土地出让数据，客观说，广州的土地供应是真不少。
仅这三年，全市便有近180宗宅地和商住地成交，成交总建筑面积超过3000万平，即便按照一套房子100平计算。
也是30万套！从全市整体供应来看，根本不缺。
| 广州根本不缺新房（@广州房产摄）
但土地出让，每个区每个版块是不同的，来看统计数据。
最近三年，土地出让最多的，是南沙的明珠湾版块，以及增城的永宁、中新和朱村版块。
其中明珠湾、永宁的总成交建筑面积，都超过200万平，中新和朱村，则都超过170万平。
如果仅从供求角度来看，这四个地方，无疑都是供大于求。
但明珠湾，却又有所不同，其定位为南沙的CBD，引进了一系列企业总部，概念高大上，同时又靠近深圳，加上18号线直达天河，在需求上有“外援”加入。
所以，明珠湾的房价，相对抗打。
| 建设中的明珠湾（@广州房产摄）
永宁、中新和朱村则不同。
中村和朱村，有地铁与天河相连，但速度不够快，所以供需仍然失衡，房价仍难反转。
永宁则是难受的一个，供应大，无地铁，其价格继续走低，户型继续做小，将是未来的趋势。
但房价不涨，总价可控，房产君觉得反而是好事，因为它给了想留在广州的朋友，一个安家的机会。
诚然，永宁、中新、朱村有许多不足，但外地人可以在没社保或税单的情况下，购买一套，而且三房的套均总价在180万左右，首付50多万能拿下。
| 永宁各大项目分布（@广州房产 制图）
除此之外，广州供大于求的板块，还包括增城的石滩、荔湖新城；白云的太和、人和；花都的花都湖等。
未来几年，它们的房价都难以反转，以平稳为主。
03：哪些可关注
说了供大于求，那么，哪些板块供小于求，在资金许可的范围内，可以重点关注呢？
越秀自然高居榜首，最近三年，其一共只出让了一宗地块，楼面价6.46万/平。今后很多年，越秀的新房都是非常稀缺。
但其房价，要想继续飞扬，难度也不小，核心是区域配套已经固化，没有新的增量。
也就是说，越秀确实好，也很成熟，但未来变化，升级的空间小了。
| 越秀是老广州的记忆（@广州房产 摄）
荔湾呢，其实也不多，最近三年出让七宗，其中广钢四宗、老芳村一宗、老西关一宗、龙溪一宗。
但荔湾有所不同的是，其有几个巨无霸项目，今年才开始亮相，比如广船、比如花地湾。
所以，荔湾未来的供应会比较有序，适合改善族上车，整个区域仍有上升空间，但速度不会特别快，毕竟荔湾的经济总量，在全市还处于低位。
接着是海珠。
这个区域很有意思，之前遍布工厂，是广州工业化的见证者和参与者，所以海珠的人口密度很高，换房需求极大，是广州二手交易占比最高的区域。
| 航拍海珠（@广州房产 摄）
海珠的土地出让，近三年也不多，其中琶洲两宗、南洲路两宗、工业大道两宗。
而江南西、新港西板块，则是一宗没有。
为此，海珠后航道的项目，尤其是有江景的，长远看价格都会上行；琶洲就更不必说，其天花板更高，只是政府还没有放出特别好的地块。
说到海珠后航道，房产君想额外说说石溪旧改，以及沥滘旧改，其中前者由佳兆业操刀，其旧改推进的力度，将直接决定周边的房价。
可惜，佳兆业目前资金遇到困难，石溪未来怎么走，尚是一团迷雾；而沥滘的改造主体是珠光，资金链安全，但旧改要孵化入市，仍然需要时间。
所以，买房赌旧改，不确定性太多，只能作为参考，而不能作为决策的主因。
| 航拍沥滘（@广州房产 摄）
最后说说天河跟黄埔。
至少在未来10年，天河的价值是永固的，大行情跌，其跌幅会偏少；大行情涨，其涨幅会更高。
过去三年，天河一共出让了5宗地，其中广氮和牛奶厂板块三宗，一宗已售罄；汇景新城一宗，尚未入市；金融城一宗，也尚未入市。
所以，只要实力够，天河的项目都可以买，哪怕不是位于核心区位，哪怕密度高，都不是问题。
| 至少未来10年，天河价值永固（@广州房产 摄）
那么黄埔呢？
黄埔的土地供应并不均衡，近三年科学城成交了8宗，老黄埔和长岭区2宗，知识城3宗。
但科学城，是不是就供过于求呢？还要更细分。
其中黄陂板块，目前三大项目在售，今年集中供地又成交两宗，未来供应不低，不过黄陂与天河一马路之隔，会有天河外溢，所以供需基本匹配。
科学城区府板块，短期压力会大一点，区域中小型项目不少，另外旧改大盘不断有新货推出。
| 黄陂航拍（@广州房产 摄）
老黄埔其实土地出让不多，几个在售和即将开卖的项目，都是旧改孵化，由于本身有产业人口，以及与天河地铁、公路畅达，其房价有足够支撑。
只要大势走强，其亦会随着攀升，但攀升的幅度有多大，与项目配套、地段、以及产品有关。
好了，看看知识城，由于远离市中心，其乃一个非常独立的板块，外部导入需求并不多。
好在知识城产业极为强劲，其房价走势，将跟旧改深度绑定，如果镇龙东、何棠下等几个旧改大盘出不来，那么其房价会比较坚挺。
但如果旧改大盘井喷入市，还是会有供应踩踏。
| 山里面挖出来的知识城（@广州房产 摄）
结尾总结一下：
即便未来市场复苏，价格回暖，广州各大板块仍将表现各异。
增城、从化、白云北部，要根据自身的情况，自身的需求选择，未必追求涨幅，能住的舒心即可。
而黄埔、番禺，可以挑板块，其中番禺万博板块，严格来说最近三年只出让了两宗地，入手没问题。
| 番禺万博商圈（@广州房产 摄）
黄埔靠近天河，无论黄陂还是鱼珠文冲，也没啥问题，未来都能领跑大势。
海珠、越秀，荔湾，都是安全牌，怎么选也不会有大问题；至于天河，还是那句话，能买就不要太犹豫。
其实，真正难选择的是南沙，因为其购买力，有太多不确定因素；同时其深受政策影响，能否买对，能否买准，是一门技术活。
好了，本周末房产君也准备了一场直播活动，回暖窗口期应该怎么置业，把问题都抛过来吧。