为学位，800万去挤天河北？牛奶厂不香吗
买房，是人生大事，但每个人的教育背景、家庭结构、薪酬福利、工作性质、年龄大小、感情状态、置业需求、资金预算等都不相同，买房建议也是基于对个人情况的“望闻问切”之上，才能“对症下药”。症状不同，处方和剂量也不同。
因此，以下内容，是大嘴针对前来咨询粉丝的实际情况，展开的分析、建议和推荐，仅供参考。
如果你也有买房困惑，欢迎长按识别下方二维码，跟大嘴（GZhouse1）聊聊。
置业需求：
粉丝问题：孩子23年要上小学，想换套大点的学位房，但是现在卖房怕后面涨了，如果不换的话又得等到孩子毕业才能换，这个周期太久了。不知道该不该现在置换呢？天一新村是否还有涨价空间？如果置换，具体啥时候换？预算800万以内，有什么推荐呢？天河北学位房是否还得值得入手？
| 广州房产制图
大嘴建议：1、天一新村的房子，建议可以卖了置换。
天一新村位于东莞庄板块，位置来说，其实还算不错，珠江新城半径5公里范围内，周边高校环绕，住宅小区聚集，居住氛围和生活配套都是可以的。
教育方面，五一小学＋汇景47中的组合，在天河来说虽然排不上第一梯队，但也是稳居中上游的水平。
这里的房价体系，可以说是“丰俭由人”，基本上各个价格层次的小区都有选，因此比较受到天河上班的刚需一族的青睐。
| 广州房产制图
但是，从升值角度来说，个人并不看好东莞庄。
一是这里的交通状况很差，周围半径两公里内有多条地铁线路，但都不挨着，步行难以到达，而开车进出的主干道东莞庄路又很狭窄，上下班高峰期堵车是家常便饭；
| 图源公共图库
二是东莞庄多年没有新盘入市，一方面板块价格缺乏新盘的刺激，另一方面，除了富力院士庭、九洲海誉居这两个小区比较新，其他住宅盘都偏老旧，又靠近银河园，居住条件不够理想。
三是这一带的规划利好不多，没有产业，也缺少交通、拍地之类的刺激，因此一直以来关注度不高，未来增量也非常有限。
回到天一新村小区本身，它是半开放式的小区，楼龄、环境、物业等各方面相较于周边其他小区，并没有太大优势，随着楼龄的老化，未来在二手市场上竞争力会越来越差，所以不如转手置换更优质的资产。
| 天一新村实景图
目前二手市场比较冷淡，粉丝这套房子证还未满五年，可能不太好卖。
建议先在二手网站上挂出来探探市场反应，如果有意向买家可以试着协商税费问题，或者等明年满五以后再出售，届时东莞庄阳光城项目可能也入市了，对于周边二手会有一波带动作用。
| 广州房产制图
2、预算800万以内，推荐置换到哪些楼盘呢？
首先，大嘴不建议买入天河北的学位房。
最现实的一个原因就是，天河北的两所名校，华阳小学和龙口西小学，今年都发出了学位预警，8月以后买入这两所小学的学位房，没有入学的确定性，完全要看当年生源报名情况。
也就是说，如果为了学位置换到天河北，23年粉丝的小孩不一定能上对口的学校，可能被统筹到的还不如现在的五一小学。
| 天河5所热门小学招生预警
除了学位的不确定性，天河北的发展空间也相对有限。作为上一代CBD，其交通配套产业都已经非常成熟，房价几乎接近天花板了。相比蓬勃发展的天河东部，天河北有点强弩之末的意味。
目前来说，优质的学位是天河北房价的重要支撑因素，但在打压学位房的大环境下，随着教育制度的改革和推进，这里的教育优势会渐渐被弱化。现在买入天河北，实际上是赶尾车，意义不大了。
80万以内的三房，在天河北能够到的小区条件也比较一般，虽然短期内不太可能贬值，但是长远看，未来要转手会比较困难。
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所以，大嘴建议不妨往东走，推荐考虑华景新城、牛奶厂板块。
华景新城，也是天河有名的学区房板块，配套和环境都很成熟，其对口的华景小学，和华阳、龙口西同属于天河第一梯队小学。
相比天河北板块，华景的优势一个在于暂时还没有学位预警，另一个则是华景的地段更具想象空间，它处于第二cbd金融城的辐射范围内，未来可以吃到金融城的发展红利，还有待开通的地铁站等利好。
不过，华景的密度比较大，周边有铁路等噪音影响，如果要买到楼龄新以及比较安静的组团，预算也得往上提一提。
牛奶厂板块，是天河目前唯一低密度、纯改善的居住板块，以次新住宅为主，环境、地段、学位各方面都很能打的。
其处于广州东进脉络上，往南五公里就是第二CBD金融城。教育方面，引进了体育东教育集团的灵秀小学、华阳教育集团的奥体东小学，周边还有清华附中、执信天河校区等。
随着金融城的崛起，凭借牛奶厂的区位优势和产品稀缺性，板块上升空间是比较充足的。
| 牛奶厂实景图 广州房产摄
可以考虑龙湖首开天宸原著、华润天合、金地天河公馆等次新盘，目前价格存在一定虚高，业主心态也比较强硬，可等明年看看有无笋盘放出。
缺点是目前交通和配套还不太成熟，学校都是新开办的，虽然硬件和生源都很好，但成绩有待时间检验。
写在最后：
按照中国家庭资产情况来看，买房选择的重要性，可以说不亚于高考填志愿~~但大多数人，却是在懵懵懂懂中下了决定。
如果你对买房有疑问，不妨加大嘴（微信号：GZhouse1）咨询。
毕竟买房是一个多维度的技术活，不仅要熟悉城市规划发展，还要熟知房地产市场规律。更重要的是，要有实操经验，能将个性化需求结合具体楼盘分析，从而找到最合适的房子。
如果想了解更多楼市分析，也欢迎周四晚上，来我们的直播间坐坐，大家好好聊一聊。