关于老黄埔房价走势，我想说两句...

今天，天气很好，二娃楼顶的花花草草在阳光照射下，显得格外美丽，看完后，我心情也变得舒畅了起来。

因此，我决定，今天来免费回答大家一些买房的问题。

在精挑细选之后，最终，我选择了以下7个问题来进行解答。话不多说，一起来看看吧！（文章可能略长，大家可挑选感兴趣的看）。

ʚ 我楼顶种的花花草草 ɞ

PART.01

关于楼市行情的问题

1）二娃，楼市是真的要回暖了吗？还是说，这是开发商和媒体联合炒作的舆论话题，目的只是想让大家去买房？

哈哈哈，这个话题有点尖锐啊！实话不怕告诉你，广州楼市回暖这个话题，开发商和媒体因为自身占位问题（吃这碗饭）的确说得比较多，也有一点炒作的味道在。

但实际情况呢？最近也的确出现了非常多的回暖迹象！所以，这并不是“阴谋论”。

比如，广州第三次土拍，成交率从48%提升到了76%；预售资金监管，从以前的5-10%存留比，降低到了3-8%；个别银行对外透露，二手房贷款已经不需要完全参考指导价来放款了；目前买房贷款，银行放款速度也特别快了；很多红盘加推，去化率从原来50%以下，提升到了70%左右......

而昨晚呢，财联社又连续报道了两个利好。一个是总理提出适时降准；另一个是证监会支持优质房地产企业发行债券，资金可以用来收购其他爆雷的房企的项目。

ʚ 财联社电报截图 ɞ

这全都是楼市回暖的强烈信号！

你可以说，出现一个，不成气候，但全部同时出现的时候，大家就真的要认真对待了。刚需买房，我建议年底尽快上车，投资客呢，可以继续持币观望，待行情肉眼可见的回暖了，再下手也不迟。

2）老黄埔现在买房，会不会高位站岗？你对老黄埔房价走势怎么看？

这个问题嘛，就得看明年行情会不会真的回暖了，如果回暖，那就不会，但如果行情保持现状，或者微微回暖，我觉得那些5-6万/㎡买老黄埔二手房的人，肯定是需要站岗好几年的。

目前来看，我觉得想买老黄埔的人，不要着急，老黄埔的房价还有回调的空间。因为，在接下来2-5年里，老黄埔一手房竞争会非常大，不出意外，前前后后会有11个楼盘陆续登场。

其中，包括现有的富颐华庭、城市之光、中鼎珺合府、越秀TOD星航、卓越招商臻珑府等。

然后，接下来还有华润新溪旧改、合景双沙旧改、万科黄埔新城（沙步旧改）、珠光宏岗旧改、庙头旧改、合景南岗南旧改等项目陆续而来。

最可怕的是什么呢？

富颐华庭、城市之光、中鼎珺合府、庙头旧改、双沙旧改、宏岗旧改、沙步旧改、南岗南旧改，没有一个体量是很小的。

光是沙步旧改-黄埔新城，就有约570万㎡（有的地方数据是404万㎡），然后合景联合体刚刚拿下的南岗南旧改体量也超大，旧改面积有182万㎡（占地182万㎡，实际建筑面积可能不比黄埔新城小），估计可以搞10年。

所以，接下来老黄埔房价不可能大涨的，顶多稳步缓慢上涨。

不出意外，这些旧改陆续出来后，老黄埔价格会出现两极分化的现象，然后，部分德不配位的楼盘，可能会高开低走。

3）有媒体报道说，12月底，广州一手房限价会取消，这个消息可靠不？

不靠谱，因为在《广州住房十四五规划》当中，一手房限价是提到了很多次的，如果12月就会取消的话，那在十四五规划里面就不会把这些内容写进去了。

二娃个人觉得，一手房限价短期内取消的可能性很小。但限价新规“拿证需要在上一次备案价基础上下调3%”这一条，倒是很可能12月底就会取消，明年应该就不会执行了。

毕竟，这一条规定，这是特殊时期的特殊产物。

ʚ 广州住房十四五规划截图 ɞ

4）广州第三次土拍成交17宗，流拍仅4宗，这是不是说明房企开始看好后市了？

NO，其实并不是！

如果大家看过上周四二娃的直播，那你应该就知道，其实这次土拍也是蛮冷清的。除了一家星河湾是民企外，其他拿地的全是央企或者国企，俗称“国家队”，还有个别地块，是ZF自己给自己托底的，比如城投拿下的从化地块。

此外，这次拍地成交的13宗地块，全部底价成交。可见，房企也没有那么看好后市。

PART.02

关于广州楼盘的问题

5）金融城佳兆业壹号，据说又停工了，真的吗？

假的！二娃有专门找他们的人进行确认。对方告知，佳兆业虽然现在资金链困难，但这个项目没有停工，之前有停工了一下，但现在已经恢复了。

而且这个项目，目前政府已经介入，会专款专用的，买了这个楼盘的人，不必太担心。

退一万步讲，如果佳兆业真的不行了，这个项目也不会烂尾啊，毕竟是金融城地段啊，多少开发商估计都愿意来接手吧。

ʚ 业主在现场讨要说法 ɞ

6）为什么侨鑫汇景台、赤沙TOD、合景臻颐府、招商保利海珠天珺这些豪宅，都没动静了？不是很多都说今年要开盘吗？

这些楼盘全部都拖着不开盘，原因其实就一个：今年限价太严格了，整个天河，备案价不能突破10万/㎡，最高只能去到9万多，海珠呢，限价7万/㎡。所以，这些都是想卖10万+的楼盘，自然就一拖再拖咯。

不过，这也未免不是坏事。比如，赤沙项目如果低于10万/㎡，估计普通买家第一波开盘，很难买得到的。据我所知，目前关系户都一大把了，项目根本不愁卖。所以，反而卖贵点，可能大家才有机会。这个楼盘预计明年5月才会出来。

汇景台呢，倒是有可能12月份会亮相，开放示范区。但我听说也是因为限价关系，项目一直在公关，可能今年不会开盘了。

ʚ 赤沙TOD，会首推8-9栋 ɞ

7）升龙学府上城，今年会开盘不？它和万科幸福誉对比，选哪个好点？

升龙学府这个盘，之前因为土地的问题一直搁浅，但就在今天，好像土地问题解决了，土地出让金也交了，预计12月底就会开盘，预测价格3万/㎡左右。

而万科幸福誉呢，可能也会在月底加推他们最后的两栋楼，这两栋楼距离地铁口相当近，然后推88㎡横厅、88㎡竖厅、164㎡南向等3个户型。

ʚ 最后两栋的位置 ɞ

目前，88㎡户型吹风价2.8-3万/㎡，164㎡吹风价3.2-3.4万/㎡，样板房已经开放了。

好了，大家对这个项目感兴趣可以预约下我的直播，欢迎本周五中午12点，来我们直播间一起讨论各种买房问题，记得预约呀！

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