一套房子亏损数十万！新塘业主忍不住哭诉……
刚需买房，新塘是绕不过去的大热门。
这里价格友好，单价仅2字头，总价250万左右买三房，而且自住方便，经地铁13号线，换乘一次到珠江新城；自驾压力也不大，距市中心约30公里，花上约1小时就可以。
无论是从入手门槛，还是通勤看，新塘都可以说是广州仅存不多的刚需天堂，很多年轻人奋斗几年，再凑一凑，就有机会上车。
值得注意的是，很多人买房前，只考虑价格、学校、地铁等大方向，却鲜少关注居住体验，房产君今天就结合三年的新塘居住史，跟大家谈一谈这个问题。
居住体验有那么重要吗？是的，这是让房产君痛下决心，宁愿亏损数十万也要卖掉新塘房子的重要原因之一。
| 买房路上，有人得意，有人失意（广州房产细鹏摄）
先简单介绍一下惨痛的买卖经历：
这套房子，买在2017年5月，新塘楼市高位时期，卖在今年5月楼市低位，卖出价格低于买入价格，再加上房贷利息、中介费、税费和增值税，净亏损数十万。
是的，你没有看错，由于房子未满五年交易，还交了5.3%的增值税，将近10万块。
值得说明的是，亏损的数十万，绝不仅仅是数十万而已，同期买入的朋友，即便是番禺老破小，都能净赚50万，所以一正一负有多少钱，掐指一算就知道。
为什么不惜大幅割肉，卖掉这套房子呢？
当然，这是综合考虑的结果，这套房子有局限，小区小绿化少，不靠近地铁口等；楼市价值回归中心区；新塘居住体验差等。最后一个原因，就是我们今天讨论的重点。
| 钱不是大风刮来的，割肉背后是心酸（广州房产摄）
别加班太晚，回家打车费要上百块
先说说大家最关心的通勤问题。
以家到地铁站10分钟，地铁站到公司10分钟距离计算，从新塘到珠江新城，单程用时约1小时20分钟。
这个时间不算长，优于南沙众多板块、黄埔知识城、佛山顺德等临广片区，甚至与均价4万/平的黄埔科学城差不多。
但如果每天通勤，一天24个小时，光在路上就花掉近3小时，还是比较辛苦的。
如果是9点上班的女童鞋，早上7点就要起床捣鼓；如果想要有点夜生活，一到下午6点，就开始盘算着提高加班速度，7点要往回赶，8点半到家，才有腾挪的时间。
有地铁还好，加班或聚会太晚，错过末班地铁，不仅要付出100多元的打车费，对女孩子来说，路上也有安全焦虑，从闹市到新塘要经过十多公里的工业区，人烟稀少。
房产君就曾因为加班错过末班车，又不敢打车回新塘，而借宿朋友家的经历。明明同在一个城市，因为住得偏远，家都不方便回。
| 示意图（视觉中国已授权）
工作日时间紧凑，在地铁上刷刷手机，时间过得比较快，也不会觉得太辛苦，但到了周末、节假日，这个通勤就会成为你前往市中心的阻碍。
朋友相约节假日在市区聚会，你懒得出门；期盼已久的展终于要开了，想着来回近3小时的通勤，直接放弃，在家躺平。
老家来了亲戚，想看看广州城市风光，却因为新塘距离市中心路途遥远，很多时候只能作罢。
家乡人眼中在广州扎根的荣誉感，新塘人是没有的，城市的繁华离自己太远。
| 示意图（图库中国已授权）
带孩子坐地铁1个多小时，去逛珠江公园
再来看看配套。
新塘发展多年，商业、教育和医疗配套齐全，生活所需不成问题，这比很多什么都要等，宛如白纸的新区好得多。
然而，对于习惯市中心缤纷多样的年轻人来说，还是比较局限。
| 新塘航拍（广州房产细鹏摄）
新塘的商业很丰富，人气一直比较火的有大润发，前两年开了万达广场，今年又开了合生汇和永旺梦乐城，吃喝玩乐不用担心。
但大型图书馆、博物馆、科技馆等公共文化配套，基本没有。
公园也没几个，新塘公园又小又破，比较好的就四望岗公园，这是我在新塘居住三年来，极少一个觉得不错的休闲地，有山、有大片的绿意。
| 四望岗公园
或许有人觉得谈文化、休闲配套，有点小题大做，很多年轻人不爱逛这些。
但如果你有了娃，感受就不一样了。节假日有一项工作叫做“溜娃”，你总不能只带娃逛商场吧，还是想要带孩子多去不同地方打卡，长长见识。
有位邻居，刚从天河搬过来，念念不忘市中心的高阶配套，会带着1岁的宝宝坐地铁，花上1个多小时去逛珠江公园，你说不累那肯定是假的。
新塘自身文化配套不足，距离区府荔城和市中心都不近，单程动辄要1个多小时，让人鼓不起出门的勇气。
搬到天河后，我看到孩子幼儿园的班群，家长随意谈起带孩子到大剧院看剧、到图书馆看书，毕竟通勤不远，也就约半小时路程。
那一刻，我觉得回归中心区是值得的，你可以享受一线城市珍贵的文化、艺术配套。
| 珠江新城高阶配套，让人向往（广州房产摄）
货车泥头车摩的穿梭，路上灰尘滚滚
新塘，饱受诟病的一项是如同四五线城市的乡镇面貌。
因为这里的产业以较低端的牛仔、摩托车及其零配件、汽车及其零配件为主导，所以有大片低矮的厂房，很多来往的货车。
这里因为公交系统不完善、道路狭窄，甚至连出租车都没有，摩的成为短途出行的主要交通工具之一，这也是新塘的一大特色。
所以，新塘的城市面貌可想而知，对于这一点，很多人买房之前，考虑不多，而住进去后，你就会发现困扰。
| 新塘航拍（广州房产细鹏摄）
比如说，每天从光鲜亮丽的CBD下班，想着凌乱破旧的新塘，你都不情愿回去。
再比如，休闲时间，你宁愿宅在家里，也不愿意出门，因为不想看到泥头车、货车和摩托车穿梭，灰尘滚滚、轰鸣声刺耳的街道，不想看到大片低矮、破旧的民房，装修风格停留在90年代的门店。
如此不忍直视的城市面貌，让你很难相信自己身处一线城市，这甚至比不上很多人的老家。
| 新塘实拍
除了城市界面一般外，新塘的空气质量也一般。
有一个点，没住过的人估计也很少留意，因为存在大量牛仔厂，新塘的空气长期漂浮着棉絮，打扫房子时，你就会发现落灰的角落夹杂着一条条蓝色棉絮。
另外一个就是新塘紧邻东莞中堂，后者是工业区，很多烟囱吞云吐雾。
所以，我们平时除了客厅，卧室的窗户常年紧闭，因为相对于粉尘量巨大的空气，宁愿家里少一点新鲜空气的流通。
| 新塘实拍
给刚需两个发自肺腑的买房建议
虽然新塘居住体验有不足，但不能否定其价值。
这是增城最有价值的板块之一，产业实力强，配套多，距离市中心不远，又有价格和不限购优势，对于预算不多，或没有广州户口/5年社保的人，新塘是一个不错的选择。
那么，如果要买新塘，应该如何选择？可以把握两个原则：
其一，买地铁盘，社区距离地铁口1公里以内，可以步行直达。
刚需对地铁的需求，很多时候摆在第一位，不用接驳就能到地铁口，体验会好很多。
因为新塘公交车少，马路管理不规范，如果不打车，就要坐摩的接驳，跟着司机闯红灯、在大货车间穿行，担惊受怕。
此外，是否靠近地铁口，也成为你二次转手的重要筹码，因为选择新塘的购房者，很多都是买不起市中心的刚需，重度依赖轨道出行。
这一点我在卖房过程中，体验深刻，很多人来看房，一听到社区距离地铁口近2公里，需要接驳，甩头就走，其他什么学区房、配套都不在意。
| 步行到地铁站，是刚需幸福生活的标尺之一（视觉中国已授权）
其二，买大社区，可以自给自足的那种。
新塘外部环境不足，大家对大社区大配套，需求格外强烈。
这一点和地段醇熟的市中心不一样，社区破一点、配套少一点，绿化少一点没关系，走出社区 ，就能享受不错的公共配套，商超很多、公园很多，城市界面也整洁干净。
这也是凤凰城、翡翠绿洲虽然不靠近地铁口，却能赢得二手市场的原因。
这两个小区体量足够大，有学校、商超、大面积绿化，大量休闲配套，生活氛围浓厚，呆在社区就能满足生活所需，不用受困于新塘的城市面貌，可以保证生活品质。
甚至于出行，凤凰城还配套了楼巴，可以直达市中心，解决了上班族的困扰。
| 凤凰城，新塘二手市场的常青树（广州房产摄）
买新塘的人，大部分是奔着自住去的，做决定之前，要考虑好居住的便利度和舒适度。
毕竟，对于不爱折腾，或条件不允许的人，一套房子一住就是好多年，值得多花时间了解更多，做一个不后悔的选择。
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