妈耶，吹风10w+的合生广州缦云，要盖42栋楼！
辟谣一个事儿。
天河区10w+预备军合生广州缦云，不少人说它要盖10栋16-17层高的低密度小高层产品，但其实人家计划要盖42栋，emmmm~
这真是2022年以来，吃到的第一个鲸
图 丨 合生广州缦云设计方案调整批前公示
合生广州缦云位处牛奶厂板块，紧邻帝景山庄，项目总占地面积约8.1万平，约等于11个国际标准足球场。
最新的规划图显示，项目内部将建42栋小洋房，全是大平层，每栋楼高9-17层，总货量预计1270套。
如无意外，合生广州缦云将推建面约142-259平三至六房，户型可以参考下图，不排除后期变更的可能性。
图 丨 建面约142平三房
图 丨 建面约167平四房
看完规划，你有没有一种感受——合生广州缦云没有想象中那么豪。
这里有几个原因，我给大家梳理一下。
其一，建筑密度较高。
合生广州缦云容积率不高，仅2.59。但它限高60米，导致大部分住宅只有15-17层，开发商不得不盖很多栋房子，最终结果就是建筑密度偏高。
小知识：建筑密度指建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积
其二，楼间距没有拉开。房产君粗略测量发现，绝大部分小高层楼间距只有约35米，这在豪宅盘里，谈不上出色。
其三，起步面积较小，主推产品面积小于隔壁竞品。
合生广州缦云起步产品是142平三房，面积略低于主流顶豪标准。
项目隔壁的新盘合景臻颐府，主推建面约180-350平住宅，比合生广州缦云的产品（142-259平）更大。
图 丨 合景臻颐府
其四，合生于1997年拿地，产权有所缩水。
当然，合生广州缦云也有独家优势。
比如面积小、总价低，按10万/平预估，1420万就能搞一套142平三房，刚改买家也有机会上车。
再比如，该项目是合生在广州打造的首个“缦云系”产品（最高端的产品系），为了做出品牌，开发商就算豁出去都会保证产品力。
说不定价格也会有惊喜。
最后的最后，我们来猜一猜价格好了。
合景臻颐府主推建面约250-280平四房， 最小面积约180平，最大面积有350平户型，吹风价10w+。
合生·广州缦云的东边地块，则是2005年建成纯墅区——帝景山庄，目前项目在售建面约430-450㎡别墅，毛坯发售，现楼交付，均价约10万/㎡，货量只有几套。
而牛奶厂的二手均价，普遍在7-9万/平之间。
数据来源 丨 贝壳
大家觉得，合生·广州缦云最终能卖多少钱呢？
好了，如果你对广州楼市感兴趣，不妨下周四晚上8点，到房产君直播间聊聊，不过，要先预约噢！