那个击穿中国房价信仰的城市，财政也挺不下去了
The following article is from 说财猫 Author 加菲
鹤岗，这座距离广州3700公里的东北城市，又成为了焦点。
上一次站在镁光灯下，还是因为打破了房价信仰：房子白菜价，一套总价只需2-3万，全国房价处于倒数第一。
这次的关注点在于，前不久鹤岗发布了一则《关于取消公开招聘政府基层工作人员计划的通知》。
图源：微信公共图片库
这《通知》看起来是再正常不过的事，但鹤岗公布取消招聘的原因既非报名人数不够，也非疫情影响，而是——
“因鹤岗市政府实施财政重整计划，财力情况发生重大变化，决定取消公开招聘政府基层工作人员计划。”
财政重整，这个词时隔n年又再次被提及。
2016年国务院发布的“88号文件”，启动财政重整计划的两条“红线”，要么是市县政府年度一般债务付息支出超过当年一般公共预算支出10%；或者专项债务付息支出超过当年政府性基金预算支出10%。
这是离“财政破产”还有一道门的距离，但不是无药可救的程度。四川省下辖资阳市的雁江区和安岳县，曾在2018年启动财政重整，幸运的是，一年后它们都退出/终止了财政重整。
作为地级市首次提及财政重整，鹤岗还是撕开了这层遮羞布，在新年交接时刻，以这种方式再次出现在大众的视野。这也意味着鹤岗的债务付息支出占比超过了10%，还债成了当前的第一任务。
重点的信息有两个，一是在鹤岗基层体制内考公生将“报考无门”，二是，鹤岗要么债务负担过重，要么收入下滑远超预期，逼不得已缩编裁员。消息不胫而走，但很快，鹤岗市政府撤下了这则新闻，如今在官网已经点不开。
今天，说财猫专门出了一期内容，研究城市困境下的楼市变化。鹤岗作为第一弹，有其特殊性也有借鉴意义。这个以煤炭起家的城市，房地产市场却惨遭滑铁卢，压垮这座城市的最后一根稻草是什么？
每天46人离开
全年房子才卖1个亿
鹤岗，这座打破中国房价信仰的城市，正在试图走出困境。
房地产可以说不是这类东北煤炭城市的主要支柱产业，更别说未来成为经济支柱。以鹤岗为例，人口的不断流失，楼市亦如一潭死水、了无生气。
七普数据显示，鹤岗全市常住人口，比起十年前减少了16.7万人，相当于每年有1.67万人、每天约有46人离开鹤岗。截至2020年鹤岗市的常住人口仅为89.1万人，人口少却拥有广袤的土地，总面积达到14684平方千米。
这面积，大概是广州的两倍大，但人口不到广州的5%。
从2019年开始，就有鹤岗的房子很便宜的传言，“两三万就可以买到一套房”，听起来觉得很滑稽或者不可思议，但是现实的情况是：鹤岗楼市正在疯狂萎缩。
有人说鹤岗如今的房价跌回十年前了，但鹤岗的楼市高光时刻是在2007-2008年，那个时候的商品房销售额甚至是现在的10倍。翻开过去十年的统计年鉴，鹤岗的商品房销售单价确有下滑的迹象。
说财猫整理了一份可供参考的数据，从鹤岗的商品房屋销售面积和销售额来看，2011年全市销售额还是15.68亿元，到2019年已经变成1.18亿元，其中住宅的销售额显示只有9500万元，销售面积更是从2011年的49万平缩减至2019年的3.58万平。
算下来，鹤岗近十年的住宅销售单价维持在3000元/㎡，2016-2018年还一度跌倒2600至2800元/㎡。
上述是鹤岗大致的楼市情况，更糟糕的是，不景气的楼市拖垮了鹤岗市的房企利润水平。在鹤岗市的房企利润总额从2018年开始已经是负数，亏损在2019年进一步扩大，该年鹤岗市的房企利润总额为-3287万元。
一个很扎眼的数据，在鹤岗的房地产开发企业购置土地的记录中，有两年是吃了“零鸭蛋”的，分别是2015年及2019年。意味着鹤岗每年的卖地收入并不稳定。
最近的两年数据还没法看到，但可以预见的是，大概率不好看。
像鹤岗这类东北偏远的“煤炭”城市，如果现在还在做着靠“房产拉动经济”的梦，是很不现实的。
黑龙江的四大煤炭城市中，有三个都位居全国房价最低的十大城市之列，分别是鹤岗、双鸭山和七台河。
鹤岗虽然很出名，但比鹤岗房价更低的是双鸭山，去年12月，有报道称，双鸭山的房价低到八千元一套。
原本以为鹤岗两三万、甚至5万一套房的成交现象已经是有点“破天荒”了，没想到双鸭山8千元一套房的记录瞬间“赶超”鹤岗，成为全国房价最低的地方。
过去这一年，是土地市场变革最大的一年。土地出让的情况可以从侧面反映当地房地产市场行情，比起有的城市在不断扩围甚至填海造地，东北城市已经出现明显的收缩。
双集中供地和下半年地市遇冷，使得政府的卖地收入也略显囊中羞涩。投行中金公司在一份研报中称，东北、西北、西南等较弱区域土地出让金收入同比下滑超过30%，其中黑龙江省的土地出让金收入增速下滑超过50%。
中金表示，土地市场明显降温，已经引发对地方财政收入下滑、可协调资源减少以及城投企业偿债能力弱化的担忧，后续各地土地出让收入下滑趋势可能持续，并且将延续各地分化趋势。
下半年的第二次及第三次集中供地，基本以国企和央企扫货为主，民营开发商中只有那些“命硬”的还出现在土拍市场上拿地，那些爆雷的房企根本顾不上投拓，而是躲起来解决资金链危机。
2021年的土地市场依然分化严重，一二线城市卖地基本不受太大影响，上海、广州、南京、杭州、北京是卖地收入最多的城市，但如果是三四五六线城市，估计流拍才是主旋律，比如黑龙江省的土地收入跌超五成。
这是从土地收入的角度来看，若是从政府支出的角度来看，黑龙江的城投债到期规模值得关注。
中金于研报中表示，用隐含评级（一种基于市场信息的评级方法）较低的城投债2022年到期回售规模，与全部城投债到期回售规模的比例，去衡量各区域到期回售的结构会发现，吉林、黑龙江、青海占比均为100%，且到期回售规模均超百亿元。
这意味着，黑龙江省全部城投债须于今年回售，城投债将迎来大规模到期赎回潮。这就与鹤岗提及“财政重整”联系上了，鹤岗需要实施财政重整，原因也大概率是债务付息支出占比过大。
但财政重整不是无解，在财政重整期内，除必要的基本民生政策支出和政府有效运转支出外，视债务风险等级，本级政府其他财政支出应保持“零增长”或者大力压减，“削减经费”、缩编裁员以及清理补贴等。
除此之外，地方政府还得暂停土地出让收入各项政策性计提，土地出让收入扣除成本性支出后应全部用于还债。
这，就是那个打破中国房价信仰的地方。
未来，或许会更多；分化，是一定的了。
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