纳尼？容积率8.0！越秀冒出全新盘，学位太牛了

久旱逢甘露！越秀区，最近冒出一个全新住宅项目！

上一次，房产君这么激动，还是在前年3月，全广州最贵宅地——越秀南地块（楼面价64576元/㎡）成功拍卖。

沉寂近2年，越秀区，终于又要上新了，地段，还是王炸级别的。

它就是，近日，广州规划和自然资源局公布批后公示的，越秀区先烈南路23号地块商住楼项目。

定睛一看，项目规划了3栋商住楼（30层），体量不大，但也是难得的新货。

掘地三尺，咱也要挖个明明白白。

先看看地段，项目距离淘金站和区庄站（地铁5号线和6号线交汇），大概800-900米。

南侧，就是在建的地铁13号线二期建设六马路站。

北侧紧挨环市东商圈，附近有中山大学附属肿瘤医院（三甲）、东山广场、市八人民医院(东风院区，三甲)。

这寸土寸金的地段，谁见了不得夸一句，“金贵”！

更厉害的还在后头。

根据2021年越秀教育局招生政策，先烈南路23号，就在建设六马路小学招生范围内。

小升初派位阵容，也很“豪华”，包含执信中学本部、十七中、省实越秀学校(天胜校区)、二中、广大附中等学校。

相信很多家长，已经心动了吧，当然，是否能入读，要以教育局当年招生政策为准。

我们看看具体规划。

先烈南路23号地块项目，总用地面积约8134㎡，跟城投越秀南路地块项目相当（约8296平）。

体量“迷你”，但蚊子腿也是肉。

整个项目为裙楼设计，规划3栋住宅楼，地上30层高。东侧2栋塔楼相连，与西侧的塔楼，间距仅约15米。

1-2层通常为底商或公建配套，3层为商业，4层规划商业和办公用途。

也就是说，这是一个商住一体的住宅。办公出入口和小区出入口是分开的。

办公入口设在小区西侧马路边，小区入口则往里一点，中间隔着个车库入口。业主和上班的白领，不会撞到一起。

规划地下机动车位482泊，地下非机动车位625泊。

整个项目容积率为8.02，建筑密度为40%，绿地率为20%。居住密度很高，绿化较少。

项目建设单位为广州保隆房地产开发有限公司，成立于2006年，是一所来自潮汕的企业。

再加上，项目本身高容积率，体量小，只能螺蛳壳里做道场，大概率以刚改性质的中小户型为主。

最后，房产君梳理了一下，大家比较关注的几个重点。

1、会卖多少钱？

项目周边，目前一手项目有四季奕居、淘金半山豪庭等，售价均超过9万+/平。

刚售罄不久的世茂天越，价格超过12万/平。

新盘	均价约	主推户型（建面约）
淘金半山豪庭	9-10万/㎡	109-134㎡3-4房
四季奕居	9-10/㎡	166-206㎡四房

同地段来看，先烈南路23号地块项目，与淘金半山豪庭比较相似，都属于地段上乘，产品次之的项目。

淘金半山豪庭，主推户型就有约85平2房、109-134平三至四房。

除了在售项目外，2023年，越秀预计会有一个新项目入市—广州城投领越壹号，规划了4栋21-23层高层洋房，吹风价格13万/平。

房产君推测，先烈南路23号地块项目，价格大概在10万+/平。物以稀为贵，地段足够好，又是稀有的新盘，不愁没人买单。

2、什么样的人会买这里？

在越秀区购房的买家，要么是极注重学位的中产，要么是喜欢浓厚的广府气息，有情怀的本地土著。

| @广州房产 细鹏摄

宁愿单价贵一点，也要置换在同一个生活圈。

放眼周边一看，中山大学教职工、市八医院、中大眼科等附近几所三甲医院员工......都是潜在买家。

| @广州房产摄

3、项目优缺点？

地段、配套和学位，不用多说，自然都是一流的。但缺点也是有的。

首先是产品，项目容积率高，又是商住混合，注定与豪宅路线无缘。

其次，项目紧挨先烈南路，楼栋距离道路中央，仅有40余米。噪音和扬尘，在所难免。

另外，项目周边有多个墓园，有人觉得是风水宝地，有的买家则会忌讳。仁者见仁，智者见智吧。

你觉得项目怎么样，值多少钱？下周四晚上8点，来我们直播间聊聊~

房产君建了越秀购房交流群

添加大嘴，备注“越秀”，免费加群

▼

同时，我们也有陪看服务，点击下面的小程序，加入看房团，一有笋盘，我们就发车走起！