去年2.4万/㎡，现在1.8万/㎡起！新塘这个盘怎么了？
新塘房价就是增城买家的信仰。
买在凤凰城的老罗跟我念叨，往前倒推两年，3字头、4字头乃至5字头的神话都在新塘出现过，日后新塘一定会回到这个价位。
我想了想，回他：「你说得对，但我听说新塘跌了。据说曾均价3万/平的扛把子项目，推出了2.4万/平特价房，普通盘则从2字头跌到1字头。」
这句话说的有问题，不够委婉，也没求证，显得我没水平。老罗听完凶光乍起，差点抄家伙。
好在社会进步，人民法制，这事儿以我们俩边打架边开车去新塘踩盘结束。
去了一看，好嘛，新塘当真是退到了一字头。
我们去看的是新塘万达旁边的顺欣花园。
选择来这里，是因为我从朋友圈里翻出来一张海报，称顺欣花园推出八套特价单位，户户1字头，最便宜的一套单价只要18868元/平。
老罗非说这是中介搞的噱头，去了就没这套房。他一进售楼部，开口就嚷：“我听说你们这儿最便宜一万九？”
没想到浓眉大眼的销售大哥立马接话：“对的，我们均价1.9-2.2万/平，一万九的135平大户型的比较多。”
然后，老罗肉眼可见地萎缩下去。
顺欣花园目前在售的是三期27、28（主推）、30、31、33、34、35#的现楼，产品为建面约82-138平2-4房，带精装修出售，同一户型不分楼层朝向一口价，不同户型略有价差。
图 丨 28#户型图
我抄了几个价格，大家可以看一下。
| 房号 | 面积(平) | 单价(元/平) | 总价(元) |
| 1606 | 91.5 | 23338 | 2135427 |
| 2003 | 93.5 | 23338 | 2182336 |
| 1704 | 104.5 | 23338 | 2439054 |
| 1905 | 84.0 | 21881 | 1838660 |
实际价格会在原价基础上打个97%*98%*99%的折扣，折后单价和销售报价基本一致。
在算价过程中，我看见不少中介过来参观，甚至有一伙人马在直播带货，告诉粉丝买这里有多么划算。
或许中介也觉得新塘跌回一字头不可思议吧。
临走前我偷偷拍了一张销控表，老罗研究了一会儿，然后问我：“顺欣花园卖得不差啊，怎么就降价了呢？”
我叹了口气，顺欣花园的销控表确实是红彤彤一片，但这是卖了好几年的结果。
从期房卖到现楼，从两万四卖到一万九。
划线部分为顺欣花园三期预售证取证年份
刚需买房有两大痛点，一痛地铁，二痛配套。
论地铁，顺欣花园没有优势。项目距离新塘地铁站约两公里，得靠公交/小电驴接驳。
论配套，这个倒是有。小区紧邻万达广场、合生汇两大综合体而建，早期组团收楼较早，底商已经成熟，生活氛围相对浓厚。
图 丨 顺欣花园到商业综合体距离
图 丨 顺欣花园底商
一条腿走路的顺欣花园，去年努力卖到了2.4万/平，然后跌倒在降价大潮中。
销售大哥说：“几个月前有顾客吐槽，扛把子项目都降价了，特价单位和我们差不多，买我们做什么？”
“大家都降了，我们不降也卖不出去，那就降吧。”
有一说一，缺乏地铁的顺欣花园没能卖过一手盘，也没能卖过二手盘，尤其是自家小区的二手盘。
顺欣花园的沙盘是这样的，30+栋住宅呈弧形排开，光是站在沙盘的末端，都能感受到压迫感。
阳光家缘显示，顺欣花园一期和二期加起来共有约2200户业主，但我在贝壳上找到了112套二手房。
这相当于每20个顺欣花园业主，就有一个想卖房，光是一个单元，就有4-5位邻居竞争。
挂牌的112套房源里满五的就有68套，注明精装、全新未住、带露台等优质条件的房源更不在少数。
但是，二手房挂牌均价只有1.9万/平，急于出手的业主，甚至愿意挂到1.6万/平来卖。
我想，大部分看过2.4万/平一手房的业主，都会再去看看1.6万/平的二手房，这就造就了中介30天带看369次二手房的记录。
但你说，顺欣花园降到1.9-2.2万/平的价格后能站住脚吗？
我觉得或许可以了，这个价格足以让同小区的二手房偃旗息鼓，也能让它在一手市场上找回主动权。
在新塘，愿意主动走下2字头神坛的新房，真的不多。