天！降价400万！看完珠江新城这套房子，我傻了

有时候，市场就是这样魔幻，你以为珠江新城的房子，价格一定相当坚挺，殊不知，有的房，悄悄就降了400万。

这不，南国花园最近有套房子，2周内降价400万，直接降出一套市区“老破小”，单价仅10.7万/平。

中介称，这几乎是整个小区，单价最低的一套房子了。

◆ 南国花园

房产君这就好奇了，究竟房子的“问题”？还是业主心态“崩了”？

珠江新城东区的花园小区

房子位于珠江新城东区-南国花园。我们从5号线潭村地铁站A口出来，步行大概400多米，就到了小区北门。

周边底商很丰富，钱大妈、超市、便利店一应俱全，小区基本以“住家客”为主。

小区对口的天河外国语教育集团南国学校小学（2021年天河教育局招生政策），就在门口。

走进小区，可以看到，南国花园外观保养不错，建筑年代大概在2002-2008年，分为ABCD四个区，共计约1600户。

四个区域中，C区4栋和D区4栋，西侧靠近马场路，A/C/D区以2梯6户为主。

B区为2梯4户，居住体验是最佳的，北向望小区中央花园，视野最开阔，南向能望见江景。

物业管理很严格，每栋楼的大堂有专门的管家，乘坐电梯，也要刷卡才能按楼层。

小区绿树成荫，人车分流，在花园散步遛狗，还是相当舒适的。

◆ 天河区第二实验幼儿园（公立），位于南国花园内部

从近期成交情况来看，南国花园均价在10-12万/平左右，在珠江新城而言，不算太高。

挂牌1年多，报价降了3万/平

咱们开头提到，降价400万的房源，就位于D区1栋，2梯6户，面积约145平4房，今年7月满五年。

房子于2020年12月上架，当时报价1950万，单价13.6万/平，至今已经挂牌了一年多。

由于价格高，看房人数不多，近30天里，只有5次带看。

近期，业主终于放平心态，近2周内降了400万，目前报价1550万，折合单价10.7万/平，比之前足足降了约3万/平。

这个价格，基本贴近去年底，北向房源的成交价。

房子是原装修，虽然业主自住，但保养比较一般，甚至还有一些“硬伤”。

比如，餐客厅不是特别方正，沙发也没有正对着电视墙，有的买家会介意。

再如，房子不是标准4房，有一个房间面积比较“鸡肋”，只有约3.9平，当卧室又太小，于是被业主改成了储物间。

另外，阳台、主卧等四开间，朝东北向，想买改善型4房的买家，大概会有所顾忌。

◆ 阳台视野

亮点在于，客餐厅有约45.7平，很宽敞，打羽毛球也不在话下。阳台能望见小区花园，高层视野还是很开阔的。

另外，阳台北向偏东，夏天的上午也能有阳光照入。

主卧带有L型大飘窗，远眺珠江，视野比阳台还要开阔。

◆ 主卧视野望见小区园林，和远处的珠江江景

需要注意的是，这套房子超过豪宅标准面积，如果是二套买家，首付要给到7成，1000万以上。

关于税费，中介表示，按照房子“发票价”870万来报税，等房子满5年（唯一）后，总税费约28.5万。

你觉得这套房子，价格值吗？ 

B区有户型，能远眺珠江 

接着，房产君分别各看了C区和D区一套房子。

C1栋这套房子，位于22楼，2梯6户，面积约146平，业主报价1688万，证过2年。

房子被业主重新设计装修，保养新净。除了阳台带有尖角，客餐厅整体格局还是很方正的，属于标准四房。

阳台同样望小区中央花园，从户型格局、装修保养来看，C区这套房子，性价比比D区那套要高。

随后，房产君又看了一套B区房源。

这套约155平4房，带3个阳台，位于B1栋14楼，目前挂牌2000万，证过5年，是整个小区最好的户型之一。

房子南北对流，餐客厅都带有阳台，站在客厅也能明显感觉到穿堂而过的风。

户型方正，阳台开间有7米多，采光相当不错。厨房里侧，带了一个保姆房。

踩盘的时候，房产君发现，B区楼栋，楼间距相当开阔，虽然阳台朝北向望花园，但视野几乎一览无遗。

◆ 阳台视野

惊喜的是，主卧也带了一个阳台，在阳台可以眺望远处的珠江，看着是不是很心动？

当然，这种南北对流户型，也是小区挂牌价较高的，去到13-14万/平。

◆ 主卧阳台视野

最后，总结几点：

1、目前，小区大户型格局较优，挂牌价也是最高的，如约155平4房，184平4-5房，单价去到13-15万/平。

小户型，如东北向的80平2房，挂牌价在10-11万/平。

◆ 小区指导价为67058元/平，房产君咨询中介拿到的挂牌价

2、市场的眼睛是雪亮的，户型有“鸡肋”，很难像其他优质户型一样抗跌，或卖出高价，业主只能适当降低预期。毕竟，真豪宅是不会降价的。

3、个盘降价，不代表珠江新城市场下跌。

相反，在房贷利率下降，首付审查趋于宽松的大环境下，购房需求得到释放，珠江新城楼市，是有所回暖的。

保利心语、嘉裕公馆等多个楼盘，都有房源成交。

最后，你觉得南国花园怎么样？评论区聊聊吧！

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