最近，房产君看了几个豪宅，想分享给各位瞧瞧。
昨天，被价值26万/㎡的汇悦台江景惊艳：纳尼！住7500万的汇悦台，用着3块钱的丝瓜布！
今天，我又被凯旋新世界枫丹丽舍，一套12万/平的房子吸引，面积约191平，总价2300万！
这是整个小区，单价最低的一套房子了。
即便放在整个珠江新城，也不算高。是不是真豪宅呢？
冲着这个价格，房产君一个箭步，就冲去了现场。
>>户型有“鸡肋”，但视野景观养眼
凯旋新世界位于珠江新城东区，南向望珠江，北向靠近珠江公园，地段一个字：牛！
开篇提到，单价12万/平的房子，位于凯旋新世界一期，枫丹丽舍组团T4栋5楼，专梯专户。目前业主父母在住，不想被打扰，且放价又足够低，现在房子已经不对外带看了。中介提供了几张照片，阳台西南向望小区花园，满目苍翠，景观还是不错的。不过，房子装修保养很一般。不过呢，为了实地感受房子布局，房产君看了一套“同款户型”（布局朝向完全一样）。房子面积约191平，位于12楼，挂牌价超3300万，单价约17.6万/平。
这5万/平的挂牌差价，大概就差在了业主心态、房子楼层和装修保养上了。虽然是近200平的大平层，但只有一个主套，带独立卫浴和衣帽间。户型不是特别方正，厨房、公共洗手间、次卧都有斜墙。尤其是厨房，空间狭长，还有个拐角和凹槽，布局有些奇怪。厨房的尽头，带了个生活阳台和迷你储物间，如果作为保姆房，只够放下一个1米宽的床。为啥房子叫价17万+/平？大概是我们常说的“豪宅窗景价值”吧。房子西南向望小区花园，郁郁葱葱的园林，尽收眼底，景观很养眼。凭栏远眺，可望到珠江新城鳞次栉比的写字楼，视野相当开阔。
主卧也朝南向，L型转角大飘窗，视野和阳台景观，平分秋色。
看下来，除了走道、卧室有些斜墙拐角，整体景观还不错。有人认为，“豪宅要懂浪费空间”。有时候，不能以刚需眼光来看待。不方正的户型，反而能凸显房子的层次感。如果你是首套房，得缴纳豪宅税（5.3%）+1%个税（满五不唯一）+1.5%契税。按总价2300万来算，税费179.4万。（中介表示可以报低价格，税费会少一些，这里不详写）如果是二套购房：总税费（5.3%豪宅税+1%个税+3%契税）就去到213.9万，相当于一套市区新房的首付了！
另外，业主父母已经住了十几年，如果要购买这套12万/平的房子，需要按市场价，向原业主返租2年。目前，枫丹丽舍这样一套191平房子，大概能租到2.5万/月。“业主急售，要求一次性付款的客户，所以才挂低价。今早我就接待了几台意向客户，有人已经下了诚意金，现在基本不给看房了，确定了就直接成交。”中介透露。
目前，枫丹丽舍只有12套房在售，包括一些约78平2房，户型方面略有“瑕疵”，大概成交价约12-14万/平。大户型单价比小户型要贵，毕竟，真正的富豪，不会在珠江新城住个刚需小两房。同小区三期组团广粤尊府，楼龄更新，户型品质更好，成交均价大概去到17-20万/平。枫丹丽舍虽然不望江，但园林设计有层次感，绿化高，住起来很舒服。值得一提的是，去年底，枫丹丽舍一套同款191平户型法拍房，价格去到了12.8万/平。而目前挂牌12万/平的房子，业主急售，比法拍价还低。如果能接受户型那些“细枝末节”，倒是可以去看看。最后，你觉得，这套房子价格值吗？配得上珠江新城豪宅称号吗？如果你对豪宅感兴趣，周日中午14点，来我们直播间唠嗑唠嗑呗！
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