大湾区韭菜盘，非它莫属！曾卖1.2万，有业主5000甩卖
如果有一个项目，在10年前开盘卖5500/m²，但现在二手房只要5000/m²！
你们觉得它会在哪里？
举世闻名的鹤岗？老龄化的双鸭山？还是尚在开发的大西北？
都不是！
它出现在广东省内GDP排名第五的城市—惠州。
项目叫十里银滩，开发商是“宇宙房企”碧桂园，位于惠东亚婆角旅游度假区。
| 来源于百度地图
| 来源于社交网络（侵权删）
在社交媒体上，有一位博主发文称，十里银滩二期有业主准备出让66平的山景房，挂牌价仅需20万，折合单价约3300/m²。
What？一整个震惊住！
2019年，房产君曾经到惠州现场看过十里银滩，当时推出的房子叫价至少达到12000/m²。
现在，竟然有业主3300元/㎡都愿意卖！
房产君在各种二手房中介网站上搜索了一下，果真如此！
虽然没有故事里的那么夸张，但是实打实的降下来了。
注意，接下来的房子并非挂牌价，而是成交记录。
|成交记录 来源于贝壳找房
|成交记录 来源于贝壳找房
从上述记录中可以发现，一房一厅的户型成交价相对较低，而户型方正点的两房或三房户型成交价要稍高一点。
但是，房产君在搜索十里银滩另一期小区时发现了一个更奇怪的数据。
176平的三室两厅成交价低至2832元/m²!
|成交记录 来源于贝壳找房
同小区、同朝向的87平一室一厅和176平三室两厅的房子，差价只有2万……
咬咬牙多交2万块钱买大90平不是梦。
话说回来，十里银滩的项目规模较大，基本属于在惠东再造一座小城，超大型居住型社区。
除了公建和相关教育、商业、医院配套外，碧桂园的住宅项目规划了7期。
即使是同一个楼盘，但可能不同小区，不同朝向的房子的价格都可能不同。
十里银滩还是一个滨海项目，靠近海滩比不靠近海滩的贵，面朝大海比面山的贵，这些都会影响成交价格。
|挂牌记录 来源于贝壳找房
比售价下跌更让购房者绝望的是什么？
没有买家（接盘侠）。
在二手房平台上，有不少房源都挂牌超过2年，而均价在6字头依然无人问津。
那么，碧桂园刚开盘的时候卖多少钱？最低5500/m²。
2011年，碧桂园十里银滩第一次开盘销售，非毛坯山景洋房的均价约5500-6000/m²，非毛坯海景洋房均价约10000-11000/m²。（数据来源网络）
2011年-2013年间，十里银滩连续3年成为深惠销冠，单价也从2011年的5500/㎡涨至13000/㎡。（数据来源房天下）
开盘2年时间，房价涨幅高达136%，剩下的8年，一直在跳伞！
韭菜大盘，不愧是你。
这10年还是房地产的高光10年。
| 来源于朋友圈
十里银滩的市场低迷也传导到了开发商手中。
致电中介后了解到，十里银滩在售小区“十里银滩·维港湾”的最新特价已经下降到了最低6800/m²，涵盖户型从70-120平方米。
特价单位的部分房型可以正常按揭，部分要求一次性付清。
与此同时，朝向和景观稍好的平层还是要10000/m²以上。
去年，十里银滩的售价还维持在8000-9000/m²左右。
在旁边面向同一片海的华润项目小径湾也被卷到要降价，但依然坚挺在15000/m²。
目前，小区仍然没有完成开发，但维港湾已经是十里银滩最后一个靠海小区了。
| 来源于百度地图
房产君也认为，这两年的疫情对这类环都市圈而生的楼盘产生了深远的影响，参考燕郊。
只有在这种时候，“新深圳人”才会发现自己原来是“惠州人”，只是工作在深圳。
然而，碧桂园对十里银滩的宣传中很多时候用的也是“深圳东”、“深圳东海岸”。
因为，深圳客户是十里银滩的主要买家。
一种是在深圳打拼，但一直苦于房价无法置业的白领;另一种是平时生活工作在深圳，想有个区域就近度假或养老地方的人。
这还要有一个前提，他们都喜欢海景房。
除了近两年惠州楼市整体低迷外，十里银滩价格一直上不去也有自身的硬伤。
1、十里银滩是一个旅游地产项目，意味着具有很强的依附性，依附于时间和人流，而这两样，遇到疫情全部都没有了。
疫情期间，这种旅游地产最惨了。
2、虽然碧桂园打造了完备的基础设施，但周边配套资源相比于成熟市区还是有差距。
3、以福田站为例，虽然有楼巴往返项目，每天3小时通勤时间，深圳客也熬不住！
这就基本隔绝了大部分的刚需用户。
4、项目体量大，一手房一直源源不断供应，二手房根本卖不动。
开发商急于出货回款时往往会与购房者站在对立面，双方互卷导致价格一直承压。
对了，有件事情要告诉大家，下周四中午12点，二娃将会去增城新塘进行踩盘直播，想了解的朋友们，记得要先预约噢！