万科全新盘上线！吹风价4-5万/㎡，验资100万
周六，万科在三山新城的项目璞悦山正式面世，对外开放销售中心。
丨项目实拍
先说重点，现在是诚意登记阶段99折，吹风价大概在4-5万/㎡。
保守估计，部分楼层可能可以做到最低3.7-3.8万/㎡。
首批推出5个户型，建面约127㎡的四房，两个建面约143㎡的改善型大四房，以及建面约187㎡和237㎡的豪宅大平层。（大平层验资100万银行存款）
开放当天，房产君在下午4-5点发现买房者不少，样板房和销售中心都是来访的客户。
丨项目实拍 下沉式会所
先来看看璞悦山的位置。
璞悦山位于三山新城板块东侧，南边距离南站大约10.1公里（来源百度地图），北边一河之隔的是广钢新城，西边前往千灯湖大约13.6公里（来源百度地图）。
距离传统意义上的广州CBD珠江新城稍远，离西塔最短22.7公里（来源百度地图）。
丨项目区位
公共交通的规划上，三山新城将有5条线穿过。
佛山2号线、南海有轨电车1号线已经开通，佛山4号线已经在建，11号线获批筹备，而7号线还在规划中。
丨项目交通示意图
璞悦山项目总规划2555户，车位数量3318个，17栋住宅高层。
丨项目示意图
分为4个地块进行开发，东南方向的A区将会建设一座小学，初步定为文翰实验学校，由南海实验中学教育集团管理，报送南海教育局审批。
不过，最后具体的学校名称，还得看教育局公布文件。
丨项目小学文件
最北边的D区是万科配建的医院，投资额规定要达到13亿。（商品房销售进程取决于医院的建设进度，医院不封顶会有部分拿不到预售证）
中间的B区和西南方向的C区是璞悦山的住宅区，其中C区还配建一所幼儿园。
PS.隔壁的保利华侨城云禧也配建了一所幼儿园，仅一条路之隔。
C区有4栋住宅高层，B区有13栋住宅高层以及项目会所。
丨项目沙盘
璞悦山首轮推出的是位于C区会所旁的14栋，以及中心处的12栋，车位配比1.26个/户。
12栋是独门独户的设计，187、273㎡的两套大平层都位于此，价格稍高在4-5万/㎡，验资100万看房（只看银行存款）。
14栋紧贴项目会所，两梯四户，每层有1套127㎡，3套143㎡，价格稍低大约在4万/㎡上下。
建面约127㎡的户型是本次推盘中的最小户型，且每层只有一套，首批预计30套。
户型为四房两卫，西南朝向，主要特点是阔景阳台连通次卧和客厅，南北对流，餐厅处阳台改为了飘窗，做到了4开间朝南。
丨左侧为入户玄关 右侧为阳台改+1房
丨贯穿式餐厅与客厅
丨餐厅做了飘窗
丨主卧 衣柜为璞+选装
建面约143㎡的户型分为两种。这种也是四房两卫，南朝向，动静分离，私密性比较好，阔景阳台连通客厅与次卧，厨房、餐厅、客厅连成一线，南北通透。
这种户型每层有两套，首批预计供应60套。
丨厨房
丨客厅、餐厅、厨房的一线设计
丨主卧 南向的飘窗
另一种为飞机户型，房间均位于客厅两边，也是四房两卫。
每层有一套，首批预计供应30套。
丨厨房
丨餐厅、客厅中轴线
丨主卧
看完14栋的改善型以后，12栋的大平层豪宅要验资100万看房，房产君就不放样板房了，要来了两张户型图。
建面约187㎡的户型是四房三卫，独门独户，基础户型设计语言与改善型相近，有独立的入户花园，厨房连接了一处阳台，可以修改的空间比较大。
建面约237㎡也是四房三卫，独门独户，独立的入户花园，进门右边是阳台，左边进入客厅。特点是，主卧的采光优异，有270度的窗户。
总结一下。
1、三山新城区域规划不错，最快24年中旬交房，有时间改善项目周边目前较荒凉的情况。
目前，建议自驾＞公共交通，配套建设仍需时日。
丨项目实拍 14栋望向会所景观
2、璞悦山主打改善型和豪宅，首批房源出来总价不低，即使以传闻最低价3.8万/㎡计算，上车价都要480万。
据说，西南侧的B区4栋住宅楼会推建面约87㎡和116㎡的小户型，要等万科进一步消息，首批肯定无缘了。
丨项目沙盘 下方为B区 一个幼儿园 4栋住宅楼
3、户型上，万科对于飘窗的利用率很高，厨房、玄关、卧室都有利用到飘窗，将流动空间尽量做到够大够舒适，实用面积据说可以到90%。
4、璞悦山交标不错，标配中央空调，可以选装璞+产品。
丨14栋交标展示
最后，聊聊价格。
璞悦山的确很热，意向登记99折，4-5万/㎡的区间向下取价的可能性不大。
一墙之隔的保利华侨城云禧的均价在3.4万/㎡，万科如何做出差异化是一个难题。
销售话术是“圈层不同”，大家见仁见智了。
回程的路上，房产君和滴滴司机聊了聊，这位“老广”的回答也很有意思：4万/平，白云，黄埔都有选择，三山能否PK的过？
那么，你们是怎么想的？你们觉得璞悦山怎么样？
预告一下，周四中午12点，二娃将会去增城新塘进行踩盘直播，想了解的朋友们，记得要先预约噢！