傻眼！天河智慧城，有新盘卖2万/平起！我杀去现场

最近，天河智谷板块，天河壹品旁，冒出一全新项目——ing未来印，最低价格1.9万/平起，一套下来，总价最低才47.5万！

听着是不是很诱人？这葫芦里卖的什么药？想知道吗？不妨往下看一看。

ing未来印，由豪宅专业户侨鑫，与旗下子公司天泓集团联手开发。

项目就位于天河智谷，健明三路东侧，西北角两三百米处就是天河壹品。

目前，ing未来印并不靠近地铁，最近的棠东地铁站，也有1.5-2公里。

远期规划的19号线，倒是从项目旁边穿过，设站广氮东站（远期规划）。

房产君逛了一圈，整个天河智谷，商业配套比较缺乏，shopping逛街，得去黄村地铁站附近的奥体超级MAL。

如果想就近吃饭，近一点的有天健汇，餐饮店寥寥可数，规模较小。

◆ ing未来印建设现场

好在，项目规划了一个不小的商业体，填补片区大型商业空白。

ing未来印占地面积约4.5万平，总建面约22万平，由商场、公寓、开放式街区组成，体量相当于一个天环广场。

项目容积率3.5，公寓总户数3300户。

◆ ing未来印效果图

根据规划，ing未来印负1层建大型生鲜超市，据销售称，意向引进盒马生鲜。

1层是中央广场、开放式街区，业主下楼就可以吃饭购物。

2层有电影院、美食天地、生活馆、潮流服饰等商业服务，还将打造2000平的健身中心，带恒温泳池。

◆ ing未来印效果图

目前，ing未来印主推1栋和2栋（4-13层是公寓）4-5层，户型面积约23-60平。

1栋有约25-37㎡Loft和双钥匙产品，6梯53户，以自持为主，目前价格1.9-2.1万/㎡，带装修交楼。

销售透露，“这一批价格是最低的，5月1日正式开售，到时候价格2.3万/平起步。约45平户型，已经优先被内部员工、关系户选完了。”

需要注意的是，目前所推的产品位于低楼层（4-5层），往后中高层开售，楼层更好，价格自然更高。

户型图如下：

如果你是买来投资的，销售也给出另外一种建议。

比如2栋，以返租模式运营，6梯50户，目前在推4-6层，面积有约36-54㎡户型。

前五年由开发商酒管团队托管返租，5年期满后，业主可自住，也可自行放租。

按照销售的说法，约50㎡之内的户型，每月返租4000元；约50㎡以上户型每月返租5000元。

这个返租价格，有没有竞争力呢？

目前，天河智谷片区，只有2个公寓，一个是富力天寓，28-30平南向户型，大概能租2300-2500元/月。47平1室1厅，能租到3000元/月。

另一个便是天健汇，35平1室1厅，西北向能租到3300元/月，52平2室2厅，能租到4000元/月。

以ing未来印一套25平户型来算，总价约48万。按市场行情来看，预计未来能租到2500元/月。

按计算购入再出租的投资回报率=月租金×11个月(预留空租期)/售价=2500元x11个月/48万=5.73%（此处租金回报率仅供参考），看起来还行。

聊到最后，你大概知道，为啥一个天河的项目，能卖出2字头的“白菜价”？

答案很明显，项目卖的是使用权。使用年限，从2025年交楼开始算起，大概39.3年。

要知道，2020年7月1日，广州市住建局和规划局联合发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，指出租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年。

也就是说，使用权项目，只能用于租赁，不能买卖，最长租期不超过20年。购房者和开发商签订的不是购房合同，而是租赁合同。

相当于买家一次性交几十万全款，当作40年租金。

这其中的风险，已经是老生常谈。房产君在近期文章里详细聊过（这里不赘述），可以戳来看看：首付5万+！70年产权？！大学城这个公寓，我赶紧去看了

不过啊，市面上有很多使用权公寓，为什么还是会有人频频买单呢？

1、没有购房名额，没有学位需求的卖家，用于出租投资。

2、喜欢时尚、商业、潮流的年轻买家，心态跟老一辈观念不一样。

这种项目跟长租公寓差不多，如果开发商资质好，可以安心舒坦居住40年，不用担心被房东赶走。

3、侥幸心态，吃了亏只能自认倒霉。

最后，你觉得怎么样？你会购买使用权公寓吗？评论区聊聊吧！

如果你还有其他疑问，4月7日晚上8点，来我们直播间，聊聊！记得预约哦~

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