单价4万+，中介疯狂推销的琶洲回迁房，能买吗？
这两天，房产君在各种社交媒体刷到了一批琶洲的房源。
“4XXXX元/平的特价回迁房，证件齐全，现楼交付，一年出证！”
丨来源于抖音
至于它为什么说证件齐全，又需要一年出证呢？
不管了，四万多的单价买琶洲70年产权住宅，还带红本！
说不定发家致富就在此时！
房产君立马和对方联系说想去看房子，有没有小区、户型之类的资料可以先看看。
对方一直推诿面谈，准备了展厅详细介绍。
不过，展厅的位置竟然不在琶洲周边，而是在八竿子打不着边的黄埔萝岗。
不入虎穴焉得虎子，房产君决定跑一趟。
这个所谓的展厅是在一所写字楼内。
在现场，房产君孤身一人，并没有发现其他购房者。
“不用担心，我们交易有法可依，市场很成熟。”
虽然不知道是什么法，但为了配合演出还是停下了要走的脚步。
他们称自己是一家服务城市更新的公司，主业并不是进行回迁房买卖。
在交易中，仅仅作为中间人和村委及开发商联系，相关合同都是由购房人与开发商和村委签署。
怕引起争议，房产君就不放照片和相关信息了。
我们的会面大概是这样的↓
丨示意图 视觉中国已授权
没有沙盘，没有样板房，就是聊。
“琶洲现在有证的回迁房市价大约在9-10万/㎡之间，你们在网上看到的4万多都是暂时没证的。”
琶洲回迁房一般是指保利拆迁琶洲村时配建的“琶洲新村”小区。
2010年3月，海珠琶洲村启动改造；2014年11月村民开始回迁。
约2500户村民，一共分得了6666套房子。
丨琶洲新村 广州房产摄
琶洲新村共有12栋住宅、9栋公寓，所以市面上同时流通了两种房子，价格也很不一样。
一套琶洲新村公寓的价格大概在5-6万/㎡，而一套带红本的回迁房在中介手中可以卖到8-9万/㎡。
高价背后主要原因是市面上流通房源很少，更多业主选择了出租。
一方面，琶洲新村房产证是每年出一部分，所以仍有不少房子没有房产证。
如果进行交易需要转成商品房属性，需要补地价，大约为房屋评估价的5%左右。（一般被转嫁给买家承担）
另一方面，琶洲新村与隔壁保利·天悦享有同样权益，执信中学琶洲实验学校、琶洲CBD，独立的物业管理……
丨源于贝壳找房
保利天悦的价格已经涨到了15-16万/㎡，一街之隔的琶洲新村也水涨船高。
狼多肉少，定价权被掌握在了中介及业主手中，与保利·天悦保持着8万左右的价差。
丨保利天悦公寓 广州房产摄
“如果想买无证的房子，先下10万块钱定金，我们去和村委聊看看有没有。”
这并不代表一定会有房，也不能选房，而是市面上有啥就拿啥。
有几个重点。
1、无证房不能贷款，而是一次性交齐所有房款，总价至少300万起。
2、等1-2年出证，在此期间如果业主反悔是需要对簿公堂的，事情会很麻烦。
他们给出的保证是会有公证处进行公证，相当于在房管局备案（what？？？）
3、当房产证出来后，买家还要补齐所有税费，大概在购买总价的17-18%左右。
丨示意图 视觉中国已授权
假设一套房子大约140㎡，700万一次性付款；最后拿到自己名字的小红本，需要多花120万左右的税，也是一次性交齐。
同时，还要承担很大的风险，业主可能反悔，而且交易合同是否合法合规都值得商榷。
换你，你会买吗？
“投资的话，我不太推荐琶洲新村了，价格已经上去了，还有一定风险，我们交易中间方也会怕。”
看到我犹豫的眼神，对方话锋一转。
“更推荐你买沥滘旧改，现在是低价，很好的时机。”
房产君知道，重点要来了！
丨沥滘村 广州房产摄
据拆神统计，沥滘还在签约阶段，整体过8成。不过拆除率不高，此前预计2023年完成安置房的建设。
一想到还有那么久，房产君便质疑了交易安全性，对方有点生气。
“直接与开发商、村民签合同，找到公证处进行公证，你这都担心的话我们不用聊了。”
下一句话，确实让房产君动心了。
“到时，你就是村民。”
房产君也有机会当一回拆迁户了？
目前，沥滘回迁房的价格是在3.5万/㎡左右，大约三年交房，五年左右出房产证。
只能买面积不能买户型，具体户型要等开发商确定后才能选。
假设，房产君买300平的房子，我可以选择5间60平，也可以2间150平，也可以一间300平（如果它有）。
用不同户型拼凑齐所买面积，如果有出入就会多退少补。
当然，这个也要求一次性付款，正常签合同和公证处进行公证。
“村委会进行公示，XXX多少面积，如果没人反对，你就是村民啦。”
还能有开发商给村民各种补偿，享受拆迁户的生活。
前提是，我有那么多资金进行前期投入。
对方又抛下了一枚重磅炸弹。
“如果至少买180平的户型，基本可以确定买到江景房。”
对方称，大户型的房子只有临江的一线位置才有，所以只要选了，就能一线临江。（图中红色方框）
丨源于沥滘旧村改造公众号
对方还宣称外地户口没有社保也能买，还不会占用首套的名额。
“你就是村民了，又没有去买房子。”
“主要是有不少人已经移民或者离开广州，所以就有人没有选择房子而是选择补偿，开发商和村委为了回款提前出手。”
后期，我们会作为村民一起参与摇号确定具体楼层和楼栋。
同在沥滘的天悦XX价格在8.5-10万/㎡……
用接近一半的价格，可以拿下同一个片区的江景房，房产君心动了。
便宜有便宜的道理，例如一次性付款、交易的合法合规性、高昂的税费、户型和位置的不确定性等等。
最重要的问题是，交易受到法律保护吗？
房产君咨询了专业的房产交易律师—任律师，得到了以下答复。
1、回迁房的交易合法合规吗？
NO!
任律师说：“官方角度上，回迁房肯定不能交易，不然会扰乱商品房的市场。”
回迁房是给村民安置补偿回迁的房子，本质上是属于村的房子。
2、购房者与村委之间的旧村改造安置补偿协议合同是否属于有效合同？
取决于合同条款。
如果是富余村民资格或者村集体经济组织成员资格，村委有这个权利授予，但最后也会被法律认定没有村民资格。
3、公证处进行公证能否有效保护我们购买回迁房的利益，让房子安稳落袋？
NO！
“这个合同公证处不会公证，这个有法律问题，他们一般不会做公证。”
4、回迁房是否能够拿到房产证，继续在市场上二次交易？
YES！
回迁房只要缴纳土地出让金，变更土地房屋性质，拿到商品房房产证，就可以上市交易。
还有一点要注意，先了解清楚土地证是集体土地，还是国有土地，后者才能进行操作。
丨示意图 视觉中国已授权
5折左右的回迁房，加上一定的税费就能转变成为商品房，享有和正规房产一样的各种配套，这足够诱人。
只是伴随而来的许多问题，大家需要提前思考清楚，风险与收益是否值得。
大家对于回迁房有什么看法呢？有没有朋友有过类似的经历呢，欢迎在评论区留言。
下周四，二娃会在直播间和大家面对面聊聊广州楼市的那些事儿，记得预约！