牛奶厂，惊现7万/平的房子！挤水分的时候到了？

高傲的牛奶厂，房价又松动了？

最近，房产君收到消息，金地天河公馆放出一套，单价7万/平的房子！

要知道，牛奶厂最高光的时候，成交都是奔着10万+/平去的，链家挂牌一溜都是8万+的房，7字头房源，寥寥无几。

  |中介提供

有人感概，曾经高攀不起的牛奶厂，居然跌回去了？

但房产君了解后发现，这里面有一些玄机，你想听吗？

这套房子为建面约89.65平三房，业主报价630万，折合单价70273元/平，要求5成以上首付。

因为房子还未满2年，所以链家没有对外展示。不过房产君还是打听到了一些信息。

房子位于5栋，中楼层，3梯8户，整个小区仅5栋有约88-89平面积段可选，偏向“刚需”性质，也是整个小区卖得较便宜的一栋。

房子朝北向，有一个鸡肋的地方，厨房的窗户，没有设在房子外部，而是开在屋内玄关处，排气通风，不太友好。

当然，最“致命”的一点是，房子未满2年，无法过户。即便交了钱，签了购房合同，房子不过户，都不算真正到自己手上。

中间有时间差，就存在很多风险了。

期间房价上涨，卖家有可能违约。卖家拿房子去做抵押贷、楼市调控等政策变化，都有可能影响交易。

这让很多买家不敢轻易出手，挂牌274天，业主心态也不再强硬，降价30万，祭出整个牛奶厂，单价最便宜的一套房子。

不信你看看，金地天河公馆，南向约89平三房，挂牌价在8.3-8.8万/平左右，北向三房约7.8-8.4万/平。

这是否意味着，牛奶厂入场时机的到来？

窥一斑而见全豹。房产君统计了近半年来，牛奶厂房价行情。

从去年10年，到今年4月，产品力最好的华润天合，均价小幅回升2.9%。

而招商雍华府、龙湖首开天宸原著、金地天河公馆，陆续挤出水分，参考价在8万/平左右，比去年底跌了1.9-7.4%。

成交数据也相当有看头。

刚刚过去的2月，牛奶厂至少卖出了11套房，以约125平以上大户型为主。

比如：9万/平的华润天合，7.4万+/平的龙湖首开天宸原著，7.8万+/平的招商雍华府，7.48万+/平的金地天河公馆。

卖得最好的天宸原著，成交房源分布2栋、5栋和7栋，以约130-140平4房、95平南向3房为主。

2栋、5栋位置很棒，一字排开，前后视野均无遮挡，约130-140平4房，南北对流，是小区相当能打的户型。

华润天合，2期G5和G7栋均有成交，都是约163平4房大平层，户户朝南，2梯3户，不靠近马路，位置很优。

这个户型，放盘量很少，此前最高挂牌更是去到14万/平。

近期成交的2套房，单价约9万/平，确实挤出了一些水分。

招商雍华府，最近成交的2套，都是约128平南向4房户型，也是小区的主力户型，分布在1栋和9栋。

最后，房产君总结几点：

1、数据可以看到，牛奶厂近期成交量确实回暖了，进入价跌量涨阶段。

目前成交价在7.4-9万/平左右（华润天合最贵），相比去年底，大概回调了5%-10%，也是一个入场机会吧。如果业主挂牌价高于这个区间，溢价太高，则要慎重。

2、低价房源只是个例，盼着牛奶厂房价大跌，也不现实，毕竟，底子在那里。

3、购买牛奶厂的买家，多数是冲着学位、环境、产品、次新楼龄去的。

毕竟，7-9万/平，买珠江新城？够不着。冲一冲琶洲西区？只能选择十几年楼龄的房子。看回天河公园吧？楼龄旧、学位紧张。广钢新城倒是可以一战。

最后，房产君做一个开放式话题，7万/平的琶洲西区（畔江花园）、7万+/平的美林湖畔、7万/平的广钢，孰美？

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