就比如，最近大火的琶洲南TOD，门槛高，动辄验资500万，钱包不够硬，可能连她的容颜都瞧不到。
有些买家，开始“曲线救国”。既然买不到琶洲南TOD，对岸的二手房，总能沾个光，赶个利好吧。你看，世港花园、畔江花园，前有女神撑场子，后靠万丈高楼的琶洲电商总部。这地段，说实话，想不动心都难！心动是一回事，能不能买，咋买？又是一回事。话不多说，往下看。1）畔江花园和世港花园，地段相邻，属于琶洲电商总部核心区。2）距离磨碟沙地铁站（18号线和8号线换乘站），大概400多米。从磨碟沙地铁口出来，房产君第一站来到了畔江花园。小区体量很小，只有6栋小高层，围合布局，中间是个小广场，共计240户。小区大概在2003-2005年建成，当初开卖的时候，首批买家就有在会展中心工作的，还吸引了一些投资客。“有的老板直接买下一整层，把几套房子打通，作为办公室。现在畔江花园的一手业主，已经很少，几乎没有了。”中介向房产君透露。后来，电商总部概念起来，唯品会、百度、阿里、腾讯纷纷设总部，畔江花园由于地缘优势，吸引了很多大厂员工，住家客才逐渐多了起来。目前，小区成交价去到6.9-7.2万/平，挂牌价有不少房源在8字头以上，带看的中介朋友直言，“价格偏高”。畔江花园，虽然地段“王炸”，周边生活配套尚待成熟，接地气的菜市场几乎没有，小区门口处只有几家小食店，买个菜要去到赤岗甚至客村。对口小学是省一级海珠第二实验小学，但距离远。小区门口出发，步行2.2公里才到学校。畔江花园户型比较简单，包括约89-91平北向两房、南向带主套107平三房、南向115平带主套3+1房。北向89平两房，主要分布在A区，部分北向房源靠近新港东路，会有噪音影响，挂牌价在6.9-7.3万/平左右，总价约580-700万。B区南向约107-114平三房，挂牌价去到7.2-8.5万/平，总价约660-900万，望园林或琶洲TOD。这套建面约107平3房，位于B3座（11层），带主套，东南朝向，1梯4户，是畔江花园比较优质的户型。业主挂牌价870万（满5年），折合单价81309元/平。房子是动静分离格局，厨房带了一个生活阳台，公共洗手间光线略暗。另外一套为建面约91平三房（3房改2房，满2年），位于B1座，东北朝向，一梯4户，挂牌价660万，单价72187元/平。
房子原本是2房格局，被业主改成3房，重新装修过，但整体有些鸡肋，像是出自投资客之手。拖拉门、衣柜等装修质量差强人意，2个卧室空间很小，其中一个卧室无窗。投资出租可以，自住的话，品质差了几分。再来看看另外一个小区 ，世港花园，与畔江花园只有一路之隔。体量稍微大一些，11栋楼，共计850户。小区楼间距比较开阔，带泳池，散步遛狗的空间也是有的。靠近新港东路的ABC三栋，以复式户型为主，有的房源被公司承租下来，改造成办公室或员工宿舍，人员较杂。
A座有约150-160平复式大户型，总价过千万。B座有约50-73平公寓式小复式，总价在410-700万 ，适合投资出租。这套约47平2室2卫复式，位于B栋，南向望小区，2梯8户，挂牌520万。整个复式总层高5米多，二楼空间有些逼仄，1米7的房产君，伸手可摸天花板。另外一套为建面约114.6平3+1房，位于D1座，也是小区较优的平层户型， 业主挂牌883万（满2年），朝南向，单价7.7万/平。虽然位于三楼，但房子南向望花园，光线很通透，没有暗房。主卧前瞻性得设计了L型大飘窗，两个次卧的窗户也很亮堂，总体很不错。1）畔江花园、世港花园，最近成交不多，没有想象中火热。尤其是畔江花园，今年没有成交（仅计算公开房源），世港花园也仅仅卖出一套（仅计算公开房源）。2）两个小区有一个共同“通病 ”，物业很一般，楼龄超过15年，对口小学位置太远，需要步行2公里+，可能会劝退一些家长。3）畔江花园，不足在于小区规模偏小，东边靠近华快。世港花园，小户型复式单位多，部分房源被租用办公室，小区人员混杂。4）目前，两个小区成交价大概在6.9-7.5万/平，在琶洲西区小区里，属于中间偏上水平。高于这个价格购买，性价比并不高，因为它们刚在去年那轮行情中补涨完。话说回来，如果你追求“琶洲”二字，就要承受一定的溢价。
这部分的溢价，是大家看好未来发展、后市带来的，而不是增加在房子居住体验上的。如果你对琶洲感兴趣，可以在周四晚上8点，来房产君直播间一起聊聊吧！
对了，本周六（4月9日）我们将组织一场新塘看房团，免费大巴，包午餐！快点击下方小程序报名吧，名额有限～
集合时间：2022-04-09 上午9：45
集合地点：天河潭村地铁站A口