干货 | 为什么，邻居家房子，比我家多卖几十万？

买房的时候，很多人会问这样一些问题：

第一，我预算不够，可以买北向户型吗？

第二，我预算不够，可以买低楼层吗？

第三，我预算还是不够，可以买楼梯房吗？

…………

每次被问到这种问题，我真的很头秃。说到底预算不够，只能需求跟着金钱走。

要么换一个目标，要么硬着头皮啃下某些硬伤，想在预算内买一套完美的房子，基本上不可能。

左思右想，我决定写一条稿子，和大家讲讲南北向、高低楼层、安静与否、是否有电梯，对房价究竟有多大影响。

准备铁着头啃硬伤的买家们，请把这条稿子牢牢地锁死在微信收藏里。

南向与北向，价差可达10%-15%

广州地区的日照条件是这样的：南向户型日照最佳，东南、西南户型次之，东西户型再次之，东北、西北户型较差，正北户型几乎没有能进屋的阳光。

在二手市场里，不同朝向的房子，有着截然不同的价位。

从统计结果来看，朝向对刚需盘价格的影响较小，差距可以仅有几百块一平，反应在总价上，也只有几万到十几万的价差。

但是，新世界东逸、东方新世界、保利心语的二手房，南北价差接近均价的10%，最高的保利心语，南北朝向价差可达14%。

所以，如果你买的是总价400万以内的刚需盘，不用太过顾忌朝向因素，但如果你想买改善盘，就必须注意朝向。

安静与吵闹，价差接近10%房价

此外，吵闹程度也决定了小区的房价。

比如兰亭盛荟，2017年开盘价为3.7万/平，各户型之间价差很小，但现在价格已经出现了分化。最近成交的122平东南向安静四房，单价去到9.5万/平，而望高速的单位，现在挂牌价还在7-8w/平挣扎。

很有意思的一点是，对于刚需盘，噪音对房价的影响会大幅下降，比如棠德花园。

棠德花苑划分A-H区，共8个区域，C/D/E区靠近广园快速路、铁路轨道，会受到车流噪音影响。A/B/H/G区，靠近棠德南路，环境较为安静。

你猜，安静与吵闹的房子，价差是多少？

答案是总价仅仅相差5万左右。

棠德花园，YYDS。

同一户型不同楼层，二手价差逼近4万/平

那么，是不是楼层越高，房价就越高？

其实不是，对于大部分拥有原装电梯的小区而言，中楼层才是定价最高的，但楼层带来的溢价通常只有1000-2000元/平，数额不大。

而像棠德花园、保利红棉、南国奥林匹克花园这种电梯不多的小区，中层、低层才是买家首选，高楼层会比其他楼层便宜10%左右。

图 丨 标红处为最高价位楼层

至于改善盘，一般情况下高楼层价格最高，因为这些楼盘通常享用景观资源，楼层越高，视野越好，所以中高层户型通常会有惜售现象。

比如新世界东逸，这个盘20年年底到21年指导价出台前，没有一套成交，这才导致高楼层均价走低。

图 丨 新世界东逸

但据我统计，相同时期成交的改善盘，楼层溢价差价超过1万/平。

比如2020年11月，保利心语成交一套74平南向低楼层单位，单价10.4万/平，2021年2月，保利心语成交一套同户型高楼层单位，单价14.1万/平，价差达3.7万/平。

图 丨 保利心语

有无电梯，价差3-5千元/平

最后，聊聊电梯问题，这个其实是刚需买房时最应该关注的东西。

比如棠德花园，2016-2021年无电梯成交400+套，均价28403元/平，有电梯成交50+套，均价31580元/平。

二者差值3177元/平，一套70平小两房，有电梯的单位贵个20万左右。

海珠区保利红棉花园，2016-2021年无电梯成交100+套，均价27511元/平，有电梯成交30+套，均价32401元/平。

二者差值4890元/平，一套70平小两房，有电梯的单位贵个30+万。

所以啊，老破小想升值，搏拆迁不管用，搏一搏加装电梯才是正道。

不同预算，怎么买房？

给各位买房者一些建议。

第一，现在市面上有很多「不分楼层不分朝向」的一手房源在售，请尽可能争取南向+中高层+安静单位，未来这套房的增值空间、流动性都优于其他房源。

第二，预算400万以下的二手买家，朝向、噪音、楼层等等因素都与你们房价关系不大，挑一套自己喜欢又住得舒服的即可。

第三，预算400-800万的二手买家，噪音因素=朝向因素>楼层因素，天地楼层除外（流动性不好）。

第四，高预算买家，请尽量选择条件最好的标的物，因为任何一项硬伤都有可能意味着百万差价。

第五，加装电梯是老破小买家博升值的最佳方式。

第六，朝向只决定太阳进不进屋，屋内是否明亮则更加倚重楼间距、窗地比这些因素。

第七，记得点击预约关注我们的直播，和专业人士多交流，才是收获知识的正道。

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