名校学位，家长心中“永远的神”。但好学位僧多粥少，预警说来就来。
这不，去年，天河5所学校发出学位预警，今年，这个数字上升到11所。新增的6所小学，清一色都位于天河东部。
发现了吗？今年新增学位预警的小学，至少辐射了30个对口楼盘，很多都是热门成交小区。哪怕价格不菲，家长们还是冲着热度进去，不爆才怪呢。如此一来，天河热门学位房，购房趋势也会发生一些变化：01 根据规定，房产证在2022年8月31日后的，将按照房产证登记时间，排序入学。家长需要提前布局，对学位房的持有期更长了，短炒学位房？别想了。02 对口的楼盘，短时间内看房热度，会有所下降，尤其是9月1号之后。追学位末班车，要不得。学位壳本身没多大的居住属性，最大价值就是学位。如果学位都不能保证，那翻车的概率很大。试想，谁会高价接一个，只有摇号机会上名校、20多年楼龄的老旧小区呢？用完学位，都快30年楼龄了。我们知道，今年，五一小学、棠下小学、盈彩美居小学、华景小学、中海康城小学、骏景小学都发布入学预警。既有刚需，也有刚改楼盘。但两者之间，购房逻辑、房价体系，大有玄机。
偏向刚需的楼盘，学位属性、投资属性更强，换手率也相当高。
比如，盈彩美居4月卖了15套，相当于2天就成交1套！大小户型之间，价差并不大，小户型拉低总价，单价甚至还要更贵一些。
再如，天河第二梯队的骏景小学，生源大部分来自于骏景花园。近年金融城风口很大，很多买家如意算盘是这样的，搏一波升值空间，顺便把孩子读书问题解决了。没想到，给把学位买爆了。不过呢，这几所预警小学中，最牛的还是华景小学。有对口直升113中学，又能同时摇号华师附中、天河外国语等王牌学校。本来，华景新城，基本没有什么学位壳，大部分是自住买家，持有时间长。奈何，华阳小学、龙口西小学、天府路小学相继预警，不少买家，转向华景新城片区，所以小区学位也“亮灯”了 。通过近期真实成交数据，我们还发现这样一种购房趋势：改善型房子，如华景新城板块，大户型的价格，比小户型更贵了，差价在1万/平以上。毕竟，提早布局学位房，至少要住上七八年。在满足学位的同时，居住价值也不能拖后腿。看吧，珠江俊园约139㎡单位，成交价9.4-9.7万/㎡；而107平单位，单价仅8.5万/㎡。历德雅舍约132㎡单位，成交价9.5万/㎡，而小户型97㎡，成交价才8.1万/㎡。
拿天河北来2所牛校举例，龙口西小学、华阳小学，早在2021年就发出预警。仔细对比，你会发现，相比2021年上半年，今年4月，除了峻林，其他小区价格有所回调，热度也降低了。近一年过去了，今年4月，天河北小区成交价是这样的（如下图）：天河北学位房的降温，除了预警因素，还有片区开发饱和、缺乏预期、行情退潮等原因。房产君认为，天河的学位房价格并不会崩塌，毕竟，这是很多新广、中产人的共识，要追的家长还是会追。如今置换成本这么高，学位优质，又能满足居住的大户型，未来会更吃香。比如你家娃3岁的时候，就可以开始去看房了。现在不要追热门学位房末班车了，很危险。2、确保你买的房子，六年内“学位未被占用”。这点很重要。根据天河的政策，一个住宅六年内，只能分配对口学校的一个学位。也就是说，如果业主孩子已入学，即便户口转走了，学位仍属占用。买房的时候，要调查清楚。3、天河有可能取消直升，不要在购买学位房这块，付出太高的溢价。简而言之，2026年开始，天河部分学区房将会会取消直升，转而采取多校划片、电脑派位方式招生。4、购买学位房，需要确定性。想想自己买学位房的初衷是什么，无非是让孩子有一个稳定优质的教育环境。不论是屡屡暴雷的新盘名校，还是过热二手学位房，追热点，风险真的很高。不如考虑学位更充足的荔湾、越秀。买了名校学位，并不意味着，孩子学习就高枕无忧了，家庭教育也很重要，你觉得呢？评论区聊聊吧！对了，周四中午12点，来我直播间，我们一起聊聊广州楼市行情，接下来会怎么走！记得“预约”直播哦！
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