主旋律之下，广州该不该放松楼市？
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昨日（5月31日），广州没有等来国常会所说的“新举措能用尽用，5月能出尽出”。
如果说，之前别的城市出台放松政策，广州都还坐得住，觉得是小打小闹。
那么5月中旬，隔壁东莞的超大幅度放宽调控，无疑是让广州沸腾了一把。
紧接着，央行两次降息，枯木逢春，好不容易平静下来的心又悸动了。
直到近日10万人的稳经济大盘会议，提出12万亿计划，春风如此强劲，春天岂能不来？
然而，任尔东西南北风，广州就是岿然不动。
01
也许是怕寒了大众的心，昨日广州正式发布了一份文件，《广州市人民政府办公厅关于印发广州市人口发展及社会领域公共服务体系建设“十四五”规划的通知》。
先说好，不要太激动，整整6万多字，硬是没有提楼市调控、名额放松、生孩破限等一系列宽松政策。
不过，对比之前的意见征求稿，文件多出一项“差别化弹性入户”政策。
简单来讲，对待年轻、高素质、高学历等人才，要放宽入户限制，要正向引导去郊区新区（白云、黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化）工作生活。
目的就是，改善广州的人口结构，提升楼市购买力质量。
其他二三线城市都鼓励造人，周期太长；广州作为一线城市，抢人似乎来得更快更热烈些。
根据2020年第七次全国人口普查数据显示，广州常住人口约1868万人；广州要求2025年常住人口需达2100万人。
这意味着，广州在“十四五”期间还有约232万人的增长空间。
如果两个人，也就是夫妻落户，那么未来两年广州还有116万张房票，即116万个市场机会。
都说楼市，短期看金融，长期看人口，这一举措会为以后的广州积累大量的购买需求。
不过，在当下，这样的政策确实不能让市场“垂死病中惊坐起”。
02
转眼间，2022年的6月已至，这半年无论是市场还是开发商都过得，如履薄冰、战战兢兢。
首先来看两组数据：
据国家统计局数据，2022年1-4月，全国商品房销售额共计约8.3万亿，同比-25.4%。
据阳光家缘数据，2022年1-4月，广州一手商品住宅销售面积约244万方，同比-45.2%。
总体结论，留给市场和企业的机会不多了，时间过半任务过半，要想维持去年的成绩，任重而道远。
阴雨下的琶洲会展 @Ricco 摄
首先，去年全国商品房销售额共计18.2万亿，这意味着以目前的情况，全年能达到17万亿的市场就已经相当给力。
其次，广州近几年来一手市场容量约为1100万方，如果维持现在的销售情况，全年市场成交量约730万方，市场容量回到8年前。
那到底是什么原因，导致如今的市场这么低迷？以至于市场容量萎缩？
如果说，是政策调控的影响，这个锅去年还可以背一背，今年就不要再让窦娥冤了。
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首先，这里要纠正大家一个逻辑：
如今市场的主要购买力是卖一买一首改、再改及终改等豪宅客；
历年来，中国各个城市（包括广州）的主要购买力是刚需客。
然而，刚需客对价格那么敏感、又没有钱，自然观望情绪就严重起来，市场就只能在低谷徘徊。
有了这样的逻辑基础，我们可以进一步思考，刚需为何没有钱？
对于这个问题，答案藏在以下两组数据中：
据国家统计局，2022年4月，全国31个大城市城镇人口失业率6.7%，创近3年最高纪录。
据国家统计局，2022年5月，综合PMI为48.4%，已经连续3个月低于荣枯分水线50%。
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显而易见，制造业和服务业的经济持续衰退，使得失业率高企。
刚需主要的收入来源是工资，高企的失业率，直接断送了刚需客的买房资金。
再进一步思考，既然刚需客没有钱，那么钱都去了哪里？
这个问题之前我们已经深入讨论过，整个市场不缺钱，钱都躺在银行里。
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所以，来到最底层的问题，既然不是政策的锅，那么到底是什么影响了今年的楼市？
先从供应端看，1-4月，广州一手供应商品住宅约226万方，同比减少-69%。
市场行情不好，企业融资端受阻，销售端回款乏力，部分没有钱继续开发建设、部分没有信心卖得出去，整个市场供应量急剧萎缩。
行情不好，是因为糟糕的经济基本面，让刚需客想买没有钱，有实力的改善客又犹犹豫豫，不敢去贷款，不愿意消费。
销售乏力，是因为疫情受阻，导致客户看房困难；同时买涨不买跌的心理，让客户的预期一再减弱，直至失去购房动力。
然后从销售端看，除了刚才说的市场容量在萎缩，通过比对数据，不难发现整个市场的购买结构也在发生变化。
2022年，开年至今，广州一手住宅成交均价达3.8万/平，同比+11.2%；成交90-143㎡成交约1.6万套，占比全市一手成交量的63.6%。
市场低迷之下，成交均价不降反升，而大户型成交量成为市场顶梁柱，说明市场靠改善客在支撑。
相对刚需客，改善客缺的不是资金，缺的是信心和名额。
综合前面的分析，答案就出来了：
受疫情的冲击影响，全球经济进入下行周期；国内除了疫情的影响外，由于俄乌冲突下复杂的国际形势和美联储高通胀加息的牵引，国内经济基本持续乏力。
较弱的经济预期，在大调控之后的后疫情时代，再次重创市场信心。
预期的看空，进一步加重了购房者的观望情绪，刺激了买房人的警觉性，自然就不敢像以前那样消费了。
03
得到了以上的答案后，最后我们来看看，这次想讨论的核心问题。
作为一线城市，在全国近100城，先后放松调控，央妈多次定调喊话中，广州为何迟迟不放调控大招？
要回答这个问题，首先要思考，广州有必须马上出大招的紧迫性吗？
珠江江景 @Ricco 摄
我们来看一下，今年以来四大一线城市的市场情况：
据中指数据，1-5月商品房成交面积，北京同比-40%，上海同比-95%，深圳同比-49%，广州由于系统升级暂无数据。
据国家统计局，新商品房价格指数，北京环比+0.4%，上海环比+0.5%，深圳同比+0.8%，广州同比+0.6%。
虽然，成交面积广州没有数据，不过前后对比来看，广州的疫情控制得当，成交面积不至于同比减少80%及以上。
因此，无论是成交量还是新房价格指数，广州的情况都处于四大一线城市的中间水平，并未到达楼市大招应出必出，刻不容缓的地步。
珠江新城 @细鹏 摄
其次，来看一下此次受疫情影响较深的上海，上周末出台的相关“加快经济回复和重振”政策。
上海从五险一金缓交、企业退税减税、房屋租金减免、稳企补贴发放等一揽子计划入手，火力全开，全面修复经济。
查阅所有的政策，阿拆只看到“新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳”，这一条与房地产放松息息相关。
这是什么概念呢？
用广州的市政配套费计算方式，若项目体量为10万方，总货值约40亿，粗略应交纳的基础设施配套费约700万。
整盘看上去虽然有点杯水车薪，不过对于缺现金流的当下房企来说，算得上一阵小及时雨。
所以，看看刚刚恢复烟火气的上海，对于楼市都是点到为止，广州怎么又会大开大合？
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北上广深，默契地不放松大调控，目的很简单。
对于人口的吸附力，强势的一线始终是最猛的。
一旦放开，人都往大城市挤，到时候就会产生一线城市过于火热，而三四线城市持续冰冻的极端现象。
楼市的两极分化是中央不愿意看到的，也违背了“稳”的初衷。
这样就不难解释，为何此前吹风放松的南沙、黄埔、白云北部就是不见实锤。
而广州的楼盘限价，虽然一直沿用去年的窗口指导价体系，但是总是根据市场在动态调整...
琶洲夜景 @梁正 摄
这样看来，广州楼市并不是没有大招，只是时机未到。
毕竟，救市，救经济，才是当下的主旋律。
对了，如果你对广州楼市还有更多想法，或者有问题想和我们探讨的，也可以在下周四晚上8点，来房产君直播间。
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