增城和从化，能等来两成首付吗？

这两天佛山上了一把热搜，8个非限购区，在两成首付和三成首付之间反复横跳，最后继续按照两成首付执行。

至于原因，多半是场大乌龙👉佛山首付2成为啥被突然收回？

得知真相的我一口老血喷出，佛山果然还是我认识的那个一心救市的城市。

那么广州呢？

今年广州非限购区，有望执行两成首付吗？

降首付比例能极大促进成交

据不完全统计，中山、佛山、肇庆、湛江、阳江等多个地区，最低首付比例都已降至20%。

图片来源 丨 南方日报

降首付比例后，市场回暖的势头很明显。

比如佛山，解限后的第一个端午节，项目来访就有了明显涨幅，涨幅最高的陈村新希望悦珑湾，访客暴增540%。

图片来源 丨 佛山世联

再比如中山，降首付比例后的首周，住宅网签环比上涨了86.26%。

图片来源 丨 中山中原战略研究中心

不难从中判断，降首付比例是一剂救市猛药，而且能级越大的城市，效果越强。

那么广州，究竟需不需要这一剂猛药？

两成首付，未必是救市的最优解

先说结论，在我看来，广州没那么需要两成首付刺激楼市。

第一，广州正在逐渐回暖，不需要猛药刺激。

昨日七十城房价出炉，广州一手房售价环比涨幅为0.5%，同比涨幅为1.0%，二手房价环比上涨0.2%，同比上涨1.3%。

划重点，这两个数据均领跑一线城市。

这种状态下，求稳才是良策，乱下猛药只会适得其反。

第二，降首付能刺激增城从化一手市场，但也有可能抑制二手成交。

参考其他城市，降低首付比例的通常是非限购区，广州非限购区只有两个，一是增城，一个是从化。

@广州中原研究发展部显示，2021年全年，广州一手市场共成交了109906套房，增城和从化占比29.4%，二手成交共117103套房，增城和从化占比14.4%。

2021年一手市场成交  丨  2021年二手市场成交

如果首付比例降至两成，那么影响最深的将是增城和从化的一手市场。

一手市场成交回暖是好事，对二手市场来说就不一定了。

二手市场成交有中介费、税费加持，相当于首付要求更高，对价格敏感的刚需买家会更加倾向于一手房。

如果政策实施，增城、从化的二手交易容易陷入僵持状态。

而市场成交，遵循300万置换500万，500万置换800万，800万置换1000+万房子的逻辑，如果改善买家，在增城从化的房子卖不掉，他要想换回中心区，就难了。

一位按揭经理也向我证明了这一点：广州成交冻结，最核心的原因是失去底层的购买力。

想要刺激市场成交，或许非限购区五改二会更好一点？

广州楼市还可以有哪些期待？

房产君最近发现了两件不同寻常的事情。

其一，一些创新金融产品正在悄悄出现。

比如前几天闹得风风火火的「前三年可只还利息」按揭产品。

财联社报道为温州市首推，但据我所知，兴业银行已于几个月前全国推广，各地兴业银行公众号均有发文。

兴业银行随薪供：第一阶段只还利息，暂缓归还贷款本金，期限最长3年，第二阶段按原借款合同中约定的还款方式按期还本付息。

不知道为什么，兴业银行广州分行公众号搜不到「随薪供」这个关键词。

但如果你到网点咨询，经理就会告诉你：

“有的，存量用户可以做，很好申请，新客户也可以做，不过要四成首付。”

其二，据我了解，一二手房均已出现4.25%首套利率。

虽然广东银监明确发文告知广州、深圳各大行不可擅自突破LPR+0BP限制，但暗度陈仓的不在少数，我身边已经有朋友拿到了。

一手房要求比较高，不方便在公开说，二手相对容易一点，但明面上执行4.25%的银行也有限，大家可扫码加群，我在群里公布。

房产君还建了房贷利率交流群

添加大嘴，备注“房贷”，可免费加群

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总之，信贷下限正在不断遭受冲击。

或许不久后，我们能看到房贷利率进一步降低，一些遮遮掩掩的金融产品也可以浮出水面，这才是能够普惠大家的利好。

据按揭专家@郑大源所言，他预计广州房贷利率还有下调空间，底线或许在4%左右。

期待那一天真正来临。

最后，讲完这个严肃的话题，来看一点轻松的内容，这周六广哥二娃，会去直播一个中心城区户型天花板项目。

这是二娃植发后的首次直播，就连广哥也去烫了个王宝强同款爆炸头。

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