趁营销总睡了，我来爆料万科黄埔新城……
开盘刚刚进入倒计时，万科黄埔新城的价格就提前走光了。
93平小户型均价2.9-3.6万/平，大户型3.8-4.1万/平，价格和位置对应，大概是下图这样👇
看到这张价格图，我下意识就脱口而出：
卧槽，好贵！
对不起科科，以前吹风均价3.5万/平的时候我觉得好便宜，后来「最低2字头」的标语宣传太多次后，我觉得它贵得要死😭。
也就比我的心理预期，高个两千块一平吧……
其它准业主有这种感觉吗？有的话评论区吱一声，不必孤独抹泪。
开盘讨论群已经建好了，添加大嘴，审核冻资截图进群，开盘时同进同退，互通有无。
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有一说一，抛开这种过山车式的报价体验不谈，黄埔新城的价格体系还算合理。
首推四种93平户型，格局相似，存在部分差异。
A1户型朝东南/西南；A2户型阳台朝东北/西北，但三个卧室全部朝南；A3户型朝东北/西北。
这三个户型定价遵循A1>A2>A3的规律，每个梯度价差20-30万，加价幅度不大不小，对刚需买家较为友好。
唯独观澄组团的A4户型是个房价刺客。
A3、A4都是北向户型，论总价，A4户型比A3户型贵个20-30万，论单价，A4户型甚至仅次于朝南的A1户型。
A4户型套内面积有希望大个四五平吗？
如果有，那还可以，一分钱一分货，买卖不亏，但如果没有，就要看买家愿不愿意花二三十万买A4户型的溢价——视野、楼间距、梯户比。
以上三项，A4户型表现都还不错。
整体来看，我认为93平户型的价值排序应该是：
第一梯队：阅海组团1#01，02户型，4#01，02户型
上榜原因：南向+超大楼间距+校园景观。
小TIPS：选择01户型，楼道位置可以偷一块面积打柜子。
第二梯队：阅海组团1#03户型，2#03户型，观澄组团1#、2#03，04户型
上榜原因：南向+窄楼间距+园景，或卧室全南向+超大楼间距+校园景观，或北向+超大楼间距+园景，均好性都不错。
第三梯队：阅海组团1#06，07，08户型
上榜原因：南向/卧室全南向+楼景。
咳咳，我也很想说它是园景房，但……还是用图说话吧，这张动图是阅海组团1#20层07户型阳台的景观，楼栋略微有些密。
第四梯队：阅海组团4#06，07，08户型
上榜原因：南向/卧室全南向，但是远眺观澄组团垃圾站（距离约90米），如果不介意垃圾站，其实这两个户型可以上升至第三梯队。
第五梯队：阅海组团1#04，05户型，4#04，05户型
上榜原因：北向。
以上户型，建议物超所值的户型优先选择，价位相当的次选，德不配位的最后考虑。
至于大户型，个人觉得建面约123平四房价格偏高，不过我们暂时不讲123平，先把建面约143平四房拉出来遛遛。
143平四房有动静分离（C1）和双龙抱珠（C2）两种户型，都是双阳台设计。
双阳台设计最大优势在于，晾晒区能够和景观阳台分开。
在广州这种没事就来个台风下点暴雨的地方，很多单阳台户型的阳台上一年四季都挂着衣服，再好的采光和风景都会被晾晒物挡得一干二净，双阳台就能解决这种问题。
而双阳台设计，也从另一个方向佐证了万科对观澄组团南向户型景观和采光的看重。
那问题就来了，建面约123平四房，约八成单位冬至日照时长低于2小时，公园景观也只有一线。
下图为123平户型20层的视野👇
所以，在我看来，这个户型单价应该比143平要低，再不济也是打个平手。但实际是建面约123平四房单价是整个项目最贵的，甚至比143平户型单价还要贵1-2千/平。
建议买家们增加预算，优先考虑143平单位。
有句话是这么说的，千金难买爷喜欢。
做完分析，我把大家上周去黄埔新城填的志愿拿出来对比了一下，发现大家的选择和我的分析完全不一样，这脸打得啪啪响。
销售说每个人可以贴三次纸，第一二三志愿分别对应着小红点、小黄点、小蓝点，所以这里，我们重点看小红点的数量。
整张墙上1100个单位，贴了差不多400个小圆点，买家们亲手投票的结果是这样的：
（辛辛苦苦统计的数据，不强求各路友军不要盗图了，标注一下来源好么）
票数统计于周日下午，不是最终结果，但有一定参考性。
1）建面约93平三房，最受关注的单位是1#、2#的08号单位，东南向A1户型。
但如果按户型划分，得票率最高的是观澄组团的A4户型。
看来买家们还是喜欢好产品，也能接受产品溢价，哪怕是贵一点，也阻止不了买家的选择。
2）建面约123平四房，这个户型仅有一条梯腿，买家喜欢挤在16-30层神仙打架，15层以下，31层以上都是次选。
3）建面约143平四房，最受关注的单位是双龙抱珠户型，约四成单位都被贴上了小红点，而动静分离户型只有三成左右，单边位+好视野+好采光，依旧吃香。
你们说，这批买家看了我的文章之后，会改选其他单元吗？
评论区，咱们不见不散。
对了，各位最关注的日照、噪音等数据，二娃、园长、广哥亲手写的楼盘点评，我都放在这里了，记得点进去仔细看看，这么好的宝贝，一定要记得收藏。👇👇👇
可以的话，再给我点个赞。
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