玩高杠杆的他，被房贷压垮了！

前天，南沙一宗法拍房悄然流拍。

图源淘宝拍卖

14000多次围观，0人报名，单价1.3万/㎡，比房主在2018年买房的时候，足足下降了9000元/㎡。

是的，这套房子的价格，4年内跌了40%。即便是1.3万/㎡的价格，也依然没能吸引到客户，很快二拍也预告上架了。

图源淘宝拍卖

起拍价下降到了87.6万，单价约1.06万/㎡，而当初业主买的时候是约180万，降价近百万的房源，不知道你有没有兴趣呢！

房产君了解到，该法拍房的原主人为詹姆斯（化名），背后又是一个加杠杆买房失败的故事。

该法拍房所在小区为优山美墅里，处于南沙客运港板块，距离最近的地铁站，步行距离约3KM（百度地图）。

图源百度地图

2018年下半旬，詹姆斯买下优山美墅一个建面约82.58㎡的房源，并于11月签订《个人住房（商业用房）借款合同》，找银行贷款126万。

按理想状态估计，3成首付，7成贷款，房屋总价约为180万，单价约2.2万/㎡。

根据贷款合同，项下担保方式为抵押，抵押财产的价值为181.7万，债权数额为126万。

双方的贷款期限为30年，从2019年1月开始还款，当年的年利率为5.39%，还款方式为等额本息，当时每月归还本息金额为7067.42元。

本来事情都还算正常，但是詹姆斯在2019年4月的时候，拿信用卡借了30万，期限为5年，手续费48000，实际发放27万元。

图源天眼查

假设这笔钱是用弥补首付的。当年，詹姆斯从“自己”腰包里实际掏出的钱约54万，随后利用银行信用卡套现了约27万，补了一半的首付。

也就是说，詹姆斯有可能用约27万撬动了当年市价约180万的房价，首付大概15%。

那，剩下这15%的首付有没有可能也存在借贷呢？好问题，你猜。

接下来每个月接近约1.4-1.5万的还款额，压力真的不小。这局杠杆游戏，只持续了一年多，就撑不住了。

从2020年开始，詹姆斯便多次违约，被信用卡和房贷银行告上了法庭。

图源爱企查

房贷由建行发放，詹姆斯要偿还借款本金1238204.08元及利息、罚息、复利。其中截至2020年7月1日利息为16370.37元、罚息43.58元、复利为159.43元。

自2020年7月2日后，利率从5.39%再上浮50%计算利息。

图源天眼查

信用卡由农行发放，詹姆斯需偿还借款本金239534.91元、利息、逾期违约金、分期手续费。截至2020年4月11日利息797.9元、逾期违约金1126.54元、分期手续费2865.25元。

2020年4月12日起，利息及逾期违约金按约定上浮计算。如果没如期付钱，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。

自此，詹姆斯的杠杆游戏，彻底玩崩了，在南沙加杠杆买回来的房子被法院执行拍卖。

直到现在，房源都还是毛坯…一直没有装修，你们猜，是为什么。

图源淘宝拍卖

还款压力大，玩崩是自然的结果，但估计更令其意外的事情是房子竟然没涨价，而且还跌价了，真就是高位站岗呗。

房产君找到了3家机构做的房产评估报告，分别是淘宝、京东，以及工行。

评估价（截止2022年3月30日），仅供参考。温馨提示：房源购买时总价约180万左右，单价约2.2万/㎡

工行的评估价格是：132.1万，15997元/㎡。

京东的评估价格是：124.1万，15030元/㎡。

淘宝的评估价格是：154.5万，18707元/㎡。

意外吗，惊喜吗？首拍110万的价格都没卖出去，被调价到87.6万要二拍。

图源淘宝拍卖

不过，很多法拍房都会经历流拍，是很正常的事情，二拍起拍价会继续下探，但并不代表没人买，毕竟价格优势摆在那里。

可以看到，2号208房的二拍成交价比一拍流拍的价格还高，达到147万，单价1.15万/㎡；3号101房经历二拍也卖出，总价99.6万，单价约9000/㎡。（两者均为带装修）

上述两个房源都在6月份拍出，有一定参考意义。不过我们这次的房源属于高层，而且没装修，1.06万/㎡的起拍价，还是有点悬。

不过，优山美墅的法拍市场和民间二手市场却呈现了两极分化，法拍市场普遍只有1万/㎡左右，而二手房市场却一度接近2万/㎡，差了近一倍。

如果对比法拍市场，那这套房源的起拍价确实还偏高；倘若，对比的是二手市场，那这套房源的起拍价就是笋到不行。

目前，优山美墅在贝壳的挂牌均价还去到19310元/㎡，最近两年几次小户型的成交价格也贴近18000-20000元/㎡。

而且，优山美墅的小户型比大户型的单价要贵！（大户型约15000-18000元/㎡）。

数据来源于贝壳

参考周边房龄较大的二手房，例如华海山屿海、南沙奥园，基本上小户型价格都在17000-20000左右/㎡。

板块内的房价基本没涨，还阴跌了。

如果你现在还想着加杠杆来买房，真的劝你想清楚后果。

官方对稳定房地产市场，和房住不炒的决心，相信大家都能看到。这时候还去，不就是赌博吗，而且成功几率还小。

别听那些人和你说什么，信用卡套现、JYD拉满，哪里哪里买套房，等着躺赚下半生…

大人，时代变了。

如果你身边也有杠杆的买房故事，欢迎添加大嘴和我们聊聊。

大家可以来我们下周四晚上8点的直播间，听听广哥、二娃对于下半年楼市走向的看法，也可以发表你的观点，大家一起畅所欲言，记得预约哦～

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