楼盘停工，别慌！白衣骑士来了，广州有盘已获救
前不久，停工一段时间的奥园云和公馆项目，通过引入绿城管理代建，盘活了项目。
丨奥园集团公众号
根据协议，绿城管理集团将为项目提供品牌输出，以及规划设计、成本、工程、营销、客服等全过程开发管理服务，保障项目交付、销售。
绿城管理谈到：“广州奥园项目的监管账户预售资金充足、也有剩余货值，但是奥园暴雷导致现金流枯竭，公司会介入进行盘活，产生内生现金流。”
那么代建➕的方式，会不会成为项目化解风险的新机会呢？
一家代建公司的收入其实很简单，一般就是销售额的百分比＋利润分成提点。有些房企玩的比较花，卖的快有奖金、卖的好有奖金、卖的贵也有奖金。
以及几个额外收入。
品牌使用费：如果项目要贴牌销售，在名字上用绿城、旭辉等等之类的名牌。
金融服务费：如果没钱开发，代建公司会借钱给你，或者他们作背书，帮你找关系从银行/机构借钱来搞开发。
以领头羊绿城管理为例，行业主流的代建业务则分为3种，分别为政府代建、商业代建、资方代建。
政府代建：主要产品为保障房、未来社区、产业园、产城、市政配套、学校等等的官方项目，通过招投标形式拿下订单。
收入稳定，属于标准政府打工人，但是招投标竞争压力比较大，极其依赖于当地政府的长期合作，想要扩张并不容易。
丨绿城管理
资方代建：主要是不良资产项目处置，通常由金融机构、AMC接盘后，自己没有专门的地产开发团队，便交由代建公司开发。
随着暴雷项目越来越多，这部分业务正在逐步增加。各种金融机构机构接盘后，需要有专业的人来打理项目，不是每个AMC都像信达一样，拥有自己的地产团队。
资方对代建公司来说很不错，因为它们进场的时间往往是等项目股权和债权整理干净，不需要对付焦头烂额的复杂债务关系，它们要负责的就是委托方—金融机构。
不过，绿城管理的领导层也表示：“不良资产纾困很复杂，有的项目还有业主、农民工上访。”
例如恒大在江苏某地的项目“恒大华府”，在政府下场隔离恒大股权后，由中粮信托接盘，并交由绿城管理来开发。
丨绿城管理
商业代建：主要产品为房地产项目，合作方主要为国企、央企、城投、中小开发开发商，基本是全权操盘开发。
可以理解为现在的主要模式，也是收入、利润占比最高的业务。但是，由于行业低迷，这部分收入受到了挑战。
商业代建的模式更像房企合作，代建公司会输出规划、管理、产品、品牌、团队以及营销等全链条，但也要和地主达成一致。
可以发现，代建行业中的佼佼者，基本都是由房企发展而来，而其本身的开发能力和产品在业内都比较受到认可，例如绿城管理、旭辉建管、金地代建等等。
在风险系数上来说，商业代建＞资方代建＞政府代建。
可以粗暴的理解，商业代建=钱多事多（要磨合），资方代建=钱多事一般（只看钱），政府代建=钱少事少（够稳定）。
在代建上，不少公司都踩过坑。
以正荣在长沙代建的华悦广场为例。2017年，正荣宣布将以代建形式参与项目的销售开发，正式更名为“正荣华悦广场”。
这是一个存量问题项目，原来的地主因为没钱建不下去了，请正荣来盘活。
正荣亲自下场背书，帮项目公司从金融机构借了钱。结果，正荣和地主对销售价格存在分歧，导致一直都没对外销售。
没有收入，项目公司借的钱还不上。债务违约后，正荣主动撤离了项目，想采取风险隔离。
丨网络视频截图
但是，前面买房的业主，是对着正荣招牌来的。无论是政府、购房人、还是债权人都会认准有能力和资源扭转战局的入局方正荣。
而且，由于正荣对项目公司的借款做了担保，导致它也难以完全抽身。
再举一个例子，滨江的开发能力大家应该听闻过，它在杭州房地产市场的影响力是TOP1。
2012年，滨江集团宣布代建佑康置地的地王项目紫金府，后者曾是一家颇具实力的食品公司。
不过，佑康置地的母公司经营不顺，无力偿还银行的土地抵押贷款。
客观来说，滨江也只是代建方，连1.05亿的代建费都没拿到，而是“以房代款”，拿到了项目里的一部分房源。
但是，各个购房人还是把矛头指向了滨江，认为它应该为项目负责到底。
简单总结一下，代建几个要点。
1、提供金融服务背后，合作方的还款能力是否达标。
2、项目地块还有没有利润空间。
3、与地主对项目开发的理念是否一致。
选对合作方，就像在土地市场选项目一样，每一庄生意都要算明白。
上面提过的滨江，代建曾经也是它重要的发展方向之一，但自从踩雷了以后，便逐渐放下了，采取了更谨慎的小股操盘/合作开发模式。
不过，对于一些代建行业的公司来说，要出资占股的生意是他们极力避免的。
在某代建公司的招股书中，“若干项目拥有人有时邀请公司为项目提供股权融资（通常为20%或以下），以促进与项目拥有人保持更密切的合作关系，旨在令双方利益一致。有关情况极为少见。我们希望今后减少参与此类少数股权投资。”
翻译过来就是，有些地主想代建公司往项目里面投点钱，一方面绑定双方的利益，一方面也能增加项目融资。
作为房企从重资产向轻资产转型的重要节点，代建模式意味着高利润、抗周期、轻资产，一旦有了股权投资，便不再“轻”了，与最初的理念背道而驰。
现在，大家都不敢拿地了，地方城投和国企兜底拿地的现象也越来越多，而这些企业并不是开发专家，让专业的人干专业的事，就有了代建公司的用武之地。
另一方面，行业暴雷房企遍地，金融机构在化解风险的同时，一些项目也需要公司来盘活，自带金融属性的代建公司也成为了不错的合作目标。
如果你怀疑代建的能量，不妨看看这个数据。
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