难顶！广州库存17.5个月，创一年新高！

今天的故事，得从天河壹品的开盘说起。酝酿大半年，开盘10分钟，317套货，去化超8成。

意料之内，这一场仗，总算保住了尊严。

其实释放了一种信号，有真金白银的买家，正逆市回流市场。

这不，房产君看到一组有意思的数据，7月成交top10项目中，改善盘占了半数以上。

刚需捂紧钱包，但土豪瞅准“窗口期”，果断出手。

好了，如果你是一位观望的刚需，该不该跟上节奏?

我要告诉你另外一组数据，广州库存长达17.5个月，创下近一年新高！

市场里的“蔬菜果子”更丰富了，货比三家的时机，正在到来。广州楼市会不会松动“去库存”呢？

价格不到位，刚需很难冲动消费。

7月成交top10项目，万科城市之光、保利天汇、万科金域曦府、富颐华庭、越秀和樾府纷纷上榜。清一色5万+，都是刚改/改善界的老网红了。

意外的是，大家以为楼市惨淡的增城，却以绝对的价格优势，捧红了2个盘。

保利水木芳华、金茂万科都会四季，以低于板块均价的特价房吸客。

闭眼想象一下，保利水木芳华，一手房+地铁口，开盘只卖1.6-1.7万/㎡，血洗朱村板块。

约68平做3房的极致户型，100万出头就能买到地铁3房，无限拉低总价预算，简直是刚需中战斗机。

新塘的万科金茂都会四季，也曾祭出1.95万/平的特价房。虽然楼层朝向差一些，但架不住“我很丑，但我很温柔”的攻势。

朱村板块，@细鹏摄

为何会出现这种情况？

1、当前金融政策放宽，房贷低到4.45%，经济实力较强的买家，借目前“窗口期”加快入市。

2、刚需对价格是最敏感的。市面上新盘，卷户型，卷产品，甚至打起价格战，“以价换量”推货，刚需买家选择空间很大。

一面是分化加剧的楼市，一面是库存高企的市场。

数据显示，近一年来，广州库存达到1155.3万㎡，按每套房子平均100㎡来算，那就是11.55万套房，消化周期达到17.5个月。

南沙库存更是高达30个月，也就是说，即便开发商不再建新房，南沙的货量也能卖上2年+。

二手房的日子，也好不到哪去。

广州贝壳二手挂牌量已超11万套，这仅是有三证【身份证，房产证，委托书】的房源，还有一些内部房源并未公开。

也就是说，二手房实际货量，至少在12万+。

科学城、万博、牛奶厂二手市场纷纷回调，“卖一买一”的业主，置换周期更变长了，一二手房倒挂正在消失。

不难理解，疫情导致很多商品房竣工日期延后。

商品房销售量下降，引起推盘后库存堆积。而市场下行，开发商放缓推货节奏，去年的很多库存，留到今年来卖。

一二手房库存双双创新高，供应端粮仓充足，下半年的房价还会继续“横盘”，这反倒是一个淘笋货的机会。

那么，接下来的市场会怎么走？

此前召开的ZZJ会议，也指出：

“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”

这预示着，下半年救市、稳楼市，依然是主旋律，甚至会有更加精准的政策出台引导和调控。

另外，开发商为了加速回款、清库存，大概率加大优惠力度，金九银十和春节，应该会有一波力度较大的“促销潮”，挑选空间很大。

好了，说这么多，最后献上一张广州预计有40+个项目入市表，供大家参考参考。

如果你还有疑问，周四晚上八点，我们照常直播，梅道理将和二娃一起畅聊楼市，如果你有购房问题要咨询，记得来直播间提问哦。

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