快周转，是近些年来国内房企奉行的理念。
无论，你是央企、国企，都逃不过这条“真香”定律。
即使是地产形势不好的当下，大家还是在追求快速去化回款。以前，回款是挪到其他地方继续买地；现在，是早点回款还债，集团是真没钱了。
但是，房产君发现，偏偏有一家房企—华发，是另类。
人家房企，拼了命的都想把自持的东西消化掉，华发却反其道而行之，把原本能卖的房子，留着用来自持出租！
你说，怪不怪？
房产君总结一下。第一个项目案名为华发峰景湾，位于江门的滨江新区。2020年下半年，项目首推3栋，主打建面约89㎡三房、108㎡四房户型，售价约1.1-1.3万/㎡，毛坯交付。不知道是不是因为销售压力大，卖着卖着，华发决定封盘不卖了，开始努力推进装修，准备用租赁代替出售，先把它放入租房市场。项目案名为华发四季，位于佛山禅城祖庙板块，打造7栋住宅高层，规划总户数860户。贵为“地王”，项目的设计也是奔着改善去的，2019年，正式开放销售中心，推出涵盖建面约96-142㎡的大户型，还是专梯专户！据说，当时的吹风价约2.3-2.6万/㎡，毛坯交付。
然而，直到现在，华发四季都还没推售。随后，华发决定加上装修，将其推入租赁市场，项目门牌还更名为“华庭公寓”（华发长租公寓旗下品牌）放租的户型有普通的三房户型，也有平层、顶复，月租价格在2488-4888间不等。
丨贝壳
那么，为什么？
从售转租，一个大部分房企都知道怎么做的选择题，华发却写出了一个不同的答案。
最显而易见的，当然是售价和去化！这关系着房企，究竟能不能从项目赚到钱。
华发自己在年报中也是这么追求的。
丨公告
江门项目华发峰景湾：售价约1.1-1.3万/㎡
地块是在2019年8月，华发以总价4.7亿、折合楼面价6116元/㎡拿下。
6116元/㎡的地价相对1.1-1.3万/㎡左右的售价，利润很紧，不过项目是毛坯交付，可能情况好一点。
但是，项目去化却非常缓慢，目前备案为9套。
丨去化情况
佛山项目华发四季：吹风价2.3-2.6万
2017年5月，华发以封顶价13.45亿元拿下地块，还有21750㎡配建+16750㎡自持，折合楼面价约15665元/㎡，是祖庙板块的“地王”。认真想想16-17年那批“地王”，真的没几个能越过山顶。即使你在帝都和魔都，都逃不过亏本出售的结果。（参考中兴路壹号）华发在佛山自然没逃过魔咒，项目奔着豪宅、改善去的，专梯专户，都是改善大户型，开始吹风价达到3万+/㎡。结果越来越便宜，开放销售中心时，吹风价只有2.3万-2.6万/㎡。换你，你卖不卖？这个价格，基本意味着亏本。不要忘了，华发还是珠海国企，如果以这样的价格亏本销售，可能会带来一定的其它ZZ风险。而且，华发四季自身还有约20%的房源，约16750㎡要自持10年时间，不如顺水推舟。房企要追求快速去化，主要原因在于他们的借贷成本，一年要吃到房企几个点的利润，换成数字可能就是几个亿甚至几十个亿。
2021年，华发的融资成本为5.8%，处于房企里的中等利率。按照1367亿的有息负债，华发要交超过79亿的利息。但是，华发是谁？珠海国企啊！而且是很亲很亲的国企，区域门面级别的房企，华发在珠海的地位，就如同越秀在广州的地位，财务压力反倒是他们考虑的次要因素。华发的财力毋庸置疑。在大家都不敢拿地的时候，华发今年跑去上海，拿了171亿的地！如果要背着风险，亏本卖房子，不如紧跟国家十四五规划，由售转租。
而且，这种出租只是权宜之计，未来大概率会重新流入商品房市场。以佛山的华发四季为例，目前，中等楼层的建面约140㎡大户型，租金大约为3100元。
假设每年12个月满租，一年租金大概为12X3100=37200元。
但如果按2.5万/㎡销售，建面约140㎡，撇出税收影响，收入为350万。
所以，即便是理想状态的12个月满租，回报也要94年！这也侧面验证，很多住宅租售比都偏低。
据中介人员介绍，项目大概率会按照一年一签的情况来出租，目前暂定是会对外出租5年。这个数字也很巧妙，记得部分要自持10年的房源吗！项目从2017年到现在，刚好5年，再往后推5年，刚好用几个月时间来整理，整个项目就能上架了。当然，对未来售价肯定会有影响，不管华发怎么推倒重来，都不会达到新房销售的状态，要去化在价格上肯定要让步。
可以说，华发是不赚钱的，至少从项目层面上是亏的，只是一种度过市场低迷期的手段。但房产君却发现，华发早在2018年就开始有项目售转租，还一直做到了今天。那时候的市场，不挺好的吗？项目案名为华发左岸，为珠海华发新城的其中一期，项目本来已经开了销售中心、样板房、展馆，都卖了一段时间了，却还是封盘了，决定装修、自持来租售！
直到现在，它还位于华发长租公寓中的头条！这也意味着，华发的“售转租”早有案例，最近并不是首次。华发左岸进入租赁资产包后，华发的租赁故事又多了一个强有力的助力。2018年以来，华发发行了租赁住宅类REITs项目，合计50亿元。REITs是一个很复杂的东西，但对房地产来说是一个改变游戏的存在，房产君找机会和大家探讨一下。用最最最简单的逻辑来说，华发通过设立项目公司卖给投资人，提前把这部分出租物业收益拿回来了，而物业收益权也转移到了管理人手中。2021年，华发租赁住房二号类REITs50亿元额度获批，并在今年7月份发行了21.56亿元，时间期限长达18年！不过，如果房子好卖，相信华发也不会主动将其转租，而且对将来房子重新上架要卖，影响也特别大。
毕竟，谁喜欢这种“二手房”般的“新房”呢？给你们，你们会买吗？欢迎在评论区和我们聊聊！周四晚上八点，我们照常直播，梅道理将和二娃一起畅聊楼市，如果你有购房问题要咨询，记得来直播间提问哦。房产君建了广州楼市交流群
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