今天，我看了珠江新城，一套4万/㎡的大三房！

珠江新城，冒出4万/平的房子，是笋还是坑？

最近，房产君收到粉丝爆料，珠江新城有套房子，约114平3房，复式两层，4万/平，独立三个套间，目前租金14400元/月，售价实收460万。

不到500万的总价，能在珠江新城买到一套3房，刚需做梦都要笑醒吧。

打住！我们先考虑2点:

1、这个价位，很有可能是商住混合，或者纯商业产品。

2、如果用来投资出租，回报率能有多少？

我们往下看。

房产君打听到，房源是真的，就位于合景睿峰。

好吧，这是一个纯商业项目，几乎是珠江新城上车门槛最低的公寓，胜在地段和价格优势。

小区就位于黄埔大道以南，门口是在建的地铁13号线二期石牌南站。

再往南走七八百米，就到珠江公园了。

开头我们提到的114平3房，户型比较罕见，是由3个独立的房间组成，类似“三钥匙公寓”。

三个房间，分别位于15层和16层，包括2个独立的单间，和一个一室一厅，互不干扰。

相当于一套房拆成3套用，收3份租金，尤其适合用作出租，但不适合住家客。

其他房间有租客住，我们只看了其中01单间。

这个单间，层高只有2.5米（不是标准层高）。1米8的房产君站在屋内，稍微有点逼仄。

单间由一个主卧和暗卫组成，不带厨房，月租能去到4000元+。

房子朝西北向，位于中低楼层，视野被前方的勤建大厦遮挡。

接着，房产君又看了一套约109平3房复式，西北朝向，中空复式。目前业主挂牌678万，折合单价6.2万/平。

房子位于高楼层，视野很开阔，可以眺望半个珠江新城。

公寓梯户比实在太高，无法像住宅一样，间间房子通风采光。

整个户型，只有西北向有采光面，主套洗手间、公卫以及储物室（可改成次卧），都是暗房！通风只能靠排气扇。

你会为这样的房子买单吗？

来看看小区情况。

合景睿峰是单体楼，总高41层，4梯10户，主要为复式户型，约109-160平1房-3房，分东南向和西北向。

两种朝向价差不大，东南户型采光较优，但视野受限。西北中高层，景观和视野相当开阔。

所有户型都不能明火，没有厅出阳台，且不能落户，不带学位。

◆ 西北向高层视野

小区建筑年代在2011-2015年，大堂、电梯间还是很新的。物业24小时服务，但费用很贵，管理费6元/平/月，价位几乎达到豪宅标准了。

◆ 合景睿峰电梯间

◆ 合景睿峰大堂

小区成交价大概在4.5-5.5万/平，是珠江新城所有公寓中，单价门槛较低的小区。

约109-114平方2房或单间户型，预算500万-650万。

约155-160平方3房户型，预算约750-800万。

珠江新城板块公寓
区域	项目名	挂牌售价	建筑年代
中区	天銮	15-17万/平	2013年
中达广场	6.5-7万/平	2012年
西区	富力盈丰	4万/平	2005年
富力爱丁堡	5.5万/平	2007年
佛奥广场	5.5-6.5万/平	2013年
东区	富力公园28	6.5-7万/平	2012年
财富世纪	4-5万/平	2009年
力迅上筑	5-6万/平	2005年
恒大珺睿	6-7万/平	2017年
合景睿峰	4.5-5.5万/平	2011年

最后，说到公寓，绕不开投资回报率。

小区地段不错，适合在珠江新城上班的白领租住，不愁租客。再者，隔壁就是天河外国语学校，可能会有家长租来陪读。

单间大概能租到4500元/月，约114平的三房，能租到1.2-1.45万/月。

看着还不错，但仔细一算，回报率并没有想象中高。

约114平户型，按1.35万/月租金来算，房子总价大概550万。

回报率=1.35万/月x11个月（假设有一个月空租）/550万=2.7%。

保守估计，投资回报率大概在2.5-3%左右。

◆ 合景睿峰外立面

另外，公寓的升值空间，实在寒碜。

2011年，合景睿峰开盘售价约33000元/平，10年过去了，成交均价也就5万/平，增值性和流通性，远远低于同板块住宅。

如果有名额，还是建议选择住宅，哪怕它位于珠江新城。

你觉得呢，评论区聊聊吧！

如果你还有疑问，今晚八点，我们照常直播，梅道理将和二娃一起畅聊楼市，如果你有购房问题要咨询，记得来直播间提问哦。

房产君建了天河楼市交流群添加大嘴，备注“天河”，可免费加群
👇👇👇
———房产君精彩服务————