7.5万/㎡有成交！今年，越秀东风广场也跌价了！
讲一个鬼故事，越秀学位房降价了。
我知道肯定有人要跳我，所以换个说法好了——各位业主，请问你们的房子挂牌多久了？
前两天我去越秀二手市场转了一圈，顺带和中介朋友吃了个饭。
中介朋友跟我说，越秀这阵子市场也不正常，客户少了很多。这句话让我感觉很奇怪，因为眼下不是学位房旺季，客户少一点不是什么怪事。
他苦笑了一下，然后打开了卖房APP，随手点进东风东小学的著名学位房——东风广场。
东风广场目前有67个挂牌，其中车位12个，房子55套。
这55套房子里，33套挂牌时间在2022年以前。
这就意味着，这33套房子从旺季卖到淡季，最终还是没卖出去，有的还跨过了不止一个新年。
你说，是业主不诚心放卖吗？
不是，东风广场这55套房子里，带红标（好赞好房、必看好房）的有8套，占比15%左右。
好赞好房需要业主加钱上，必看好房则需要满足均价低，带看次数多，方便看房，经纪人维护次数面访之类的条件。
总之，这8套全部是诚意卖房，议价空间也有。
参考其他小区，城市假日园挂牌50套，红标4套，中海康城挂牌144套，红标10套，以上小区红标占比都远低于东风广场。
你说，东风广场业主的心态，是不是有点虚？
再看东风广场近一年的成交价。
一套70平的两房，去年成交价还能保持在730-760万之间，今年6月只能卖到700-706万；
91平三房去年12月能卖933万，今年只能卖898万；
165平的5房单位，去年能卖1615万，今年1336万就卖了，差价近300万……
你看，成交价降了。
如果你觉得东风广场是个例，那就再来看看这几套房源。
比如这一套77平三房，华侨外国语学位无占用，房子距离地铁口300米，满五，厅出阳台，原装电梯，有物业，各项指标都还不错。
业主从21年9月开始挂牌，近一年的时间没有卖出去，迫不得已降了60万出售。
再比如这一套共和西苑的96平3房，铁一学位无占用，楼龄新且户型方正，7个月前挂牌838万无人问津，现在降价40万出售。
还有这一套育才学位电梯两房，业主一年前就开始挂牌了，期间不止一次调价，但感兴趣的客户不多，所以业主近两周又一次下调价格，挂牌价少了15万。
你说，为什么这么多的房子都在降价？
我认为，越秀学位房降价的原因有四点。
其一，整个市场都的行情都在下跌，不止越秀。
如图，整个七月份，广州只卖出去了1310套房子，比上个月少了22.3%；越秀七月成交面积5.33万平，比上个月少了5%。（数据来源：广州市房地产中介协会）
成交少了，价格自然跟降。
图片来源：广州市房地产中介协会
其二，近期二手挂牌数量一路飙升，竞争越来越激烈。
贝壳APP里有一份行情周报，这份周报显示越秀区的房客比在一路下滑，从6月23日的19.5下滑至7月28日的17.7。（房客比=近30天新增客源量/近30天新增房源量）
图片来源：贝壳
究其原因，是新增客源量赶不上房源增加的速度。
6月23日至6月30日，新增房源量维持在710套左右的水平，但往后四周，新增房源数量飞速飙升至750-760套的高位。
竞争大了，自然要降价出货。
其三，愿意高价接手老房子的人越来越少了。
越秀今日二手挂牌7599套（不含车位）。
其中楼龄10年以内的房子市场占比1.7%，价格中位数约990万。
它的外立面是这样的👇
2012-2015年建成的东方文德广场丨数据图片来源于贝壳
楼龄10-20年的房子市场占比10.3%，价格中位数约580万。
它的外立面是这样的👇
2001-2004年建成的淘金家园一期丨数据图片来源于贝壳
至于楼龄30年的房子，长这样。
1990-1993年建成的五矿大院丨数据图片来源于贝壳
楼龄40年的房子，长这样。
1983年建成的五矿大院丨数据图片来源于贝壳
以上二者，在二手市场上的占市率达到九成左右，其价格中位数约370万。
目前，有学位需求的买家年龄普遍在30出头，你觉得这个年龄段的人能接受什么样的价格？
恐怕绝大部分买家，都很难接受三四百万只能买入老破小的事实。
其四，新区崛起。
不管是黄埔、增城、还是南沙，名校都像雨后春笋一样出现，而广州的中坚力量新广们，又都喜欢买入新区，带来了优质生源。
好学校，好成绩，其实不单单是老师的功劳，和生源，家长的影响密切相关，大量优质生源涌入，有利于推进新区教育。
照这么发展下去，新区会慢慢崛起，老三区的教育绝对优势也在逐渐弱化。
房产君认为，有学位且能满足居住的房子，以后还是会涨。
因为这部分产品二手占比很少，买家只有这些可以选，未来会持续走俏。
而越秀学位壳，基本在20-30平左右，总价100-250万之间，买家购入后完全不考虑居住需求，只图一张稳定的学票。
学位壳总价低，流动性强，只要政策和学校成绩稳定，就不愁没人接手。但这样的房子有价格天花板，总价太高会被淘汰，因此增值空间有限。
最后，总价300-500万的房子应该是最痛苦的。
考虑越秀，要么买壳，要么直接买到自己能住的，能住的起码是五六百万以上了，中间的空挡就是300-500万的老破小，等学位占用完毕，楼龄递增，出手的难度只增不减。
这一部分房子，建议在当下慎选。
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