这个周末，房产君发现了一件妙事儿，已经售罄的网红盘金地天河峯睿，售楼部居然悄咪咪变成了“中洲盛年”。正当我百思不得其解时，一个牌子引起我的注意，哦豁，原来是个公寓，最低总价49万起。掏心窝子讲，我是不推荐买公寓的，这年头翻车案例还少吗。但有粉丝特地告诉我，天河title，公寓带阳台，有的还能明火。5成首付也就20多万，相当一辆比亚迪电动车，买房不比买车来得划算吗？项目就位于天河智谷，距离棠东地铁站，大概850米。南靠广园快速路，东侧紧挨金地天河峯睿，不远处就是天河壹品。
｜中洲盛年售楼部
房产君逛了一圈，整个天河智谷，商业配套比较缺乏，shopping逛街，得去黄村地铁站附近的奥体超级MALL。如果想就近吃饭，近一点的有天健汇，餐饮店寥寥可数，规模较小。中洲盛年，由两栋“L形”楼体围合布局，一层3梯30户，总层高16-17层（1-2层为商业体）。建筑风格很“朴素”，乍一看，有点像80年代的“筒子楼”。销售小刘介绍，中洲盛年目前推出A1栋和A2栋，只有3种户型，分别为约28㎡1房、约28㎡2房以及55㎡3房。所有户型都带阳台，28㎡户型不能明火，而55㎡3房带独立厨房，可以使用明火。项目预计2024年7月交楼，精装修交付（以开发商实际交付为准）。物业由盛年寓管理，费用6元/㎡/月。
南向户型望广园快速路，会有噪音影响，北向和东向户型，望小区花园，视野不够开阔。约28㎡1房、约28㎡2房单价最低，单价大概在2万/平，总价大概在50-60万。带独立厨房+2个卫生间、可明火的55㎡3房，总价在105-115万左右。看到这里，你大概知道，为啥一个天河的项目，能卖出2字头的“白菜价”？1、项目卖的是使用权。使用年限，从2024年交楼开始算起，大概39.5年。
可以看到，项目的土地权属人为黄村实业有限公司，开发商则是广州祥闰置业有限公司，和黄村实业签订相关协议后，取得40年的开发运营权、收租权和收益权（2024年7月1日-2063年12月31日）。要知道，2020年7月1日，广州市住建局和规划局联合发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，指出租赁合同期限不得超过二十年。也就是说，使用权项目，只能用于租赁，不能买卖，最长租期不超过20年。购房者和开发商签订的不是购房合同，而是租赁合同。虽然签署了补充协议（自动续租20年），出租方如若中途毁约，超过20年续签的那份协议的效力，也是无效的。2、和买家签订租赁合同的主体是，盛年寓物业经营管理有限公司。
企查查发现，盛年寓物业由云逸投资控股，2022年7月才成立，注册资金50万。资质嘛，大家心里有数。3、销售号称精装修交付，但实际......可能有猫腻。看盘时，销售拍着胸脯，信誓旦旦地保证，项目是精装修交付。眼尖的房产君发现，租赁合同提到：项目为毛坯交付，届时买家需要签订《房屋室内装修工程承包合同》及支付装修款项。不过啊，市面上有很多使用权公寓，为什么还是会有人频频买单呢？1、没有购房名额，没有学位需求的卖家，用于出租投资。这种项目跟长租公寓差不多，如果开发商资质好，可以安心舒坦居住40年，不用担心被房东赶走。但说到底，买了使用权项目，就要面临无产权、20年租期的合同效力、投资回报率不稳定等风险。《土地使用协议许可证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。（注：使用权项目没有《商品房预售许可证》）最后，你觉得中洲盛年怎么样？你会购买使用权公寓吗？评论区聊聊吧！这里有你们最关注的热盘选筹指南，还有不敢写在文章里面的大V点评！详细到每一户的日照时间，和噪音分析。我相信，你点进去看完之后，会惊叹一声：“卧槽”！这么好的东西，竟然现在才发现...