啊！广州有盘月供本金只要1块钱，首付可分期30年！
兜里一块钱，能干什么？
扫不了一辆共享单车，可能连一只雪糕都不买到。
但如果有人告诉你，广州有个盘，月供（本金）只要一块钱？！就像这样：
有这等好事，刚需做梦都要笑醒。
不过，毕竟在圈内混，看到这张图，我第一反应是，事情没那么简单
这年头，开发商除了打“价格战”，现在连付款方式、月供也卷起来了。
一成首付、首付分期2年免息、月供本金1块钱.....五花八门的招数，这里头，究竟有啥秘密？
解铃还须系铃人。
在进入今天的话题之前，我们先搞清楚，大家好奇的“月供（本金）1块钱”，是怎么操作的？
主角是增城的金茂万科都会四季，最近C区推出最后一栋楼王单位，有约88平三房、115平四房户型，南向望花园。
以88平户型为例，总价约185万-190万左右。
假设，正常情况下，商业贷款100万，等额本息贷30年，首套房贷利率（4.3%+20BP），月供为5067元，其中本金1317元，利息3750元。
现在，有一个新方案。
销售表示，目前项目联合某四大行推出一个活动：前2年月供，只还利息，本金只需要1块钱。
也就是说，前2年月供，每月只仅需还3751元（利息3750元+1元本金），月供压力直接减少26%。
接下来，前2年的本金，平摊到后面的28年去。
从第三年起，月供大概5240元（本金1489元，逐年递增+利息3750元，逐年递减），比前2年多173元，相当于一顿烧烤的钱。
对于刚需而言，新政策前2年只需要还利息，月供压力大大减少，省出3万+的本金，用来补贴家具也是OK的，你觉得呢？
其实，这种“2年月供仅还利息”的做法，和此前某银行推出的“10年先息后本”政策，有异曲同工之妙。
类似的情况，我们也曾写过文章：大事件！30年的房贷先息后本，月供降低25%？
除了万科都会四季，房产君发现，目前，广州至少有13个盘，开发商在首付分期上让步，谈判空间很大。
其中最猛地，首付分期可以30年！
吓坏了吧，具体怎么玩？评论区留言，我来告诉你。
具体来看，首付分期大致有三种类型：
1、开发商和银行合作，推出“先息后本”的政策。
比如金茂万科都会四季，这里不再赘述。
2、首付分期，时间宽限延长。
这种方式最常见。
天河的保利天汇、荔湾的中海保利朗阅、力迅•西关雅筑，黄埔的招商臻珑府、万科黄埔新城、保利翔龙天汇，现在都能适当延长首付分期。
如果你一时半会凑不齐首付，好商量，坐下来跟开发商谈谈。
比如，保利翔龙天汇，商贷的话，现在首付7天内可以只给10%，一个月内再给10%，2个月内给完。
如果是一次性付款，可以分期一年付款。
番禺的保利领秀海，分期力度更大。
销售透露，3成首付买家，可以3个月交齐首付：7天给5%首付，一个月给5%，2个月再给10%，3个月给齐剩下的10%。
如果是5成以上（仅限商贷）：7天5%首付，一个月5%首付，3个月10%，6个月10%，9个月10%，12个月付剩余非按揭款并网签。
首付款分期战线，拉长至一年。
3、一成首付、首付抵押贷、5年-10年超长首付分期
这种方式，主要集中在去化艰苦的增城市场，多少有点“打擦边球”的成分了。
尤其是去年震惊市场的“零首付”，增城某楼盘打响第一枪，后续还有几个楼盘跟进。
这种做法是有风险的，现在已经叫停。
不过，有的开发商不会明面上说，但可能换一种形式，比如只需给1成首付。
剩下的首付款，通过第三方机构，用抵押贷、信用贷来填坑。
另外一种，就是做高评高贷，极限拉低首付，想象空间很大。
一般来说，首付分期三个月到一年，都是常规操作。
大环境不好，置换周期拉长，开发商给卖家留一点卖房的时间，喘一口气，没啥毛病。
但如果是长周期首付分期，这其中，就有很多风险，隐藏在细枝末节里。
1、零首付，是明令禁止的。
根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，商业银行发放个人住房抵押贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。
2、做不了“零首付”，做1-2成首付行不行？其余的首付款，用抵押贷来填。
不建议，因为风险很大。
首先，首付来源属于第三方借款或开发商垫资。如果银行严查来源，贷款很可能无法通过，最终导致无法购买房屋。
其次，首付贷有可能会影响征信。
3、正规开发商是不愿意做的首付贷，一般都是通过第三方机构。出了问题，开发商并不负责。
4、有断供风险。首付贷月供+房贷月供，对购房人的资金压力考验相当大。
总的来说，噱头大于实质，但归根结底，还是缘于市场行情下行。
开发商穷尽招数，但凡能刺激一下购房者的神经，都使了出来。
虽然，低首付对于刚需购房，有着致命吸引力。
但是，该还的总要还。一旦购房者收入下降或资金链断裂，很容易断供，房财两空。
多少钱办多大事儿，刚需客买房，还是得掂量一下自己的口袋~
如果你有其他买房问题，下周四来直播间，和我们聊聊吧~