土拍又冰又燃，如同广州楼市

昨天的土拍，又冰又燃。

冰的是，大部分地块底价成交，还有地块意料之外的惨遭流拍。

燃的是，楼面价TOP榜单再度刷新，海珠广一地块，以48394元/平楼面价成交，跻身榜单第7位。

洛溪桥西侧地块，也以43452元/平的楼面价，位居全市第11位。

本轮土拍，引发了几个问题：

一、地主家也没有余粮了？

很多网友发现，广州本土的两大国企越秀地产和珠实，都没有现身昨日土拍。

土拍市场，资金链紧张的民企拿地意愿不高，大家已经习以为常。毕竟少了民企，还有央企、国企来顶上。

可是，大量的土拍，都压在央企、国企的头上，显然不是长久之计，纵使央企、国企胃口再大，也吞不下那么多的土地，更何况市场行情不给力，央企、国企一样也得忌惮。

来自中指院的数据：

2022上半年拿地金额中，地方国企、央企拿地金额占比达到新高71%。

2022年1-9月，TOP100企业拿地总额10478亿元，拿地规模同比下降了51.2%。

其中，拿地金额最高的华润置地，比去年同期下降了4.39%，而保利拿地金额更是接近腰斩，中海下降了34.68%，越秀地产也下降了25.31%。

除了这些知名央企、国企，从去年第二批次集中供地开始，各地的城投公司也频频亮相土拍市场托底。

但是，市级、区级的城投公司存在开发能力差异，有些市级城投公司能够独立开发项目，有些区级城投平台公司可能只会做一级土地的开发。

据房产君统计，从去年开始，广州各级别的城投公司、区属国资企业，已经拿下了至少33宗地块，但大部分都没什么动静。

不过，我们也发现，广州本轮土拍，出现了一个新面孔——湖北联投，湖北省属国企，一家刚刚进入中国500强的企业！

再加上与中铁建争夺洛溪桥西侧地块的厦门国贸，说明广州的土地价值和楼市前景仍然受到业界的认可。

而且，据我们了解，本次没有露面的越秀地产，将与湖北联投，合作开发天河沥青搅拌厂地块。在此之前，这两家国企，就在湖北合作开发过项目——襄阳联投越秀星汇城。

至于珠实，确实没有出现。

二、意外流拍地块，房企报名了为何不拿？

白云嘉禾望岗东北侧地块、番禺客运站北侧地块，据各大媒体摸查，都是有多家房企报名的，可最终都没人出价。

地块整体素质不错，地价也不贵，为何爆冷流拍？

精明的开发商认真算了一笔账，嘉禾望岗地块，位置不算特别核心，做刚需产品，打不过周边的二手房，做改善产品，又干不过在周边布局多年的新世界，最终还是选择放手。

至于番禺客运站北侧地块，据说，是被旁边楼盘降价吓到了～

这背后反映的，其实都是开发商对这两个片区楼市预期的不乐观。

楼市分化，在土地市场表现也一样，行情不好，开发商对土地只会越来越挑剔。

与之形成鲜明对比的，是海珠广一地块，经过15轮竞价，成交楼面价为48395元/平，位居广州楼面价TOP10第7名，又是一个妥妥的10万+项目。

三、楼市后续走向如何？

土拍市场的表现和楼市走势，总是息息相关。

从广州的市场表现来看，高端买家对于优质、稀缺地段项目的投入热情仍持续高涨。

比如备受瞩目的琶洲南TOD，第二次开盘，127-235平户型，售价10.5-14.5万/平，国庆期间累计去化160套。

相比之下，外围区板块成交去化压力仍比较大，如果需要吸引更多买家关注，除“以价取胜”之外，仍必须区位条件好，与中心区通勤便利。

今年930节点，监管层为楼市送出“三粒大补丸”，从首套住房贷款利率、首套房公积金贷款利率、卖一买一免个税三方面为楼市松绑，就是要助力房地产市场的信心回暖。

进入第四季度，预计房企还会加大营销力度，而且930政策显效仍需时间，若后续还有其他“暖市”政策支撑，四季度新房市场或逐渐企稳。

而且，根据央行调查，未来三个月有17.1%的居民打算购房，比例高于第二季度。

这说明，购房者的信心正在恢复。至少，有信心，就有希望。

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