一个小区，同时有超过400套房子在挂牌出售，你还敢买吗？
有些声音认为，一些挂牌天量的小区，要谨慎购买。
但是，小区有大有小，如何判断挂牌量高？
这里我们先说一个概念——挂牌率，即挂牌套数/总户数。
挂牌率的高低，可以反映供需关系。
一般而言，挂牌率在1%-3%是正常的；
如果超过5%，则说明这个小区挂牌量大，卖家竞争激烈，存在捡漏机会；
如果超过10%，则意味着这个小区处于滞销状况，大概率会降价，可以继续等；
超过20%，基本属于深度套牢。
那么，广州有哪些小区，挂牌率超过5%？
房产君梳理了全市挂牌量超100套的小区，共计有201个。其中，挂牌率超5%的小区有99个，超10%的小区有13个。
需要说明的是，本文采用数据均来源于贝壳找房，并不包括其他中介机构的挂牌情况，数据或存在偏差，仅供参考。在二手房挂牌量中，番禺是挂牌量最多的区域，高达2.2万套。挂牌量超100套的小区，番禺也是名列前茅，有40个小区的挂牌套数超100套，挂牌率超5%的就有22个。另外，这40个小区的挂牌总量为6427套，占了番禺全区挂牌量的29%。
大部分挂牌率高的小区，楼龄相对也较久一些，如南国奥林匹克花园、珠江花园等，楼龄在20-30年左右。挂牌率最高的小区是亚运城媒体北村，为9.58%，也是一个十多年的小区。
在当前的环境下，大部分的二手房挂牌都在降价。不过，挂牌率高的小区，降价幅度通常也较大。比如，祈福缤纷汇，挂牌率3.28%，挂牌均价比上个月降了1.12%。
南国奥林匹克花园，挂牌率7.09%，挂牌均价比上月下调了15.84%。珠江花园，挂牌率8.64%，挂牌均价比上月下调了7.51%。
挂牌率最高的亚运城媒体北村，虽然环比上个月价格下调幅度不大，但观察近一年的价格变化，也是一直往下探。
增城：新塘挂牌量大，楼龄新但难卖
增城的二手房挂牌量也不少，仅次于番禺，1.46万套。
但是挂牌套数超100套的小区，却超过番禺，有42个。挂牌率超5%的小区有31个，其中有8个小区超10%。
这42个小区的挂牌总量为8364套，占比增城全区总挂牌量的57%。
增城有3个小区的挂牌套数，超过了400套，分别为敏捷锦绣天伦、广州海伦堡、恒大山水城。
挂牌率最高小区为新都盛世名门宏城汇，占比总户数的13.86%。
和番禺不同，增城的小区，大部分是楼龄在10年以内的次新房，且主要集中在新塘和中新。1、改善客较多。此前买入增城的刚需客，随着收入的增加，如今也到了换房高峰期。2、投资客较多。有些组团的投资客会共同选择一个小区买进，过了一段时间，又选择集中卖出，尤其现在还是市场下行期。至于价格，这42个小区，挂牌均价同比去年，都有不同程度的下降。其中的碧桂园凤凰城凤晴苑，挂牌率6.21%，去年10月挂牌均价2.31万/平，今年9月降到了1.95万/平，降幅高达15%。黄埔的二手房挂牌量，6889套，在全市排名倒数第三。
但是挂牌量超100套的小区却不少，有19个；挂牌率超5%的小区有6个。这19个小区挂牌量有3265套，占比黄埔全区挂牌量的47%。
这些小区，大部分分布在科学城板块，和增城一样，大多是楼龄较新的次新房。众所周知，黄埔因为人才购房政策，涌进了不少投资客。再来看价格，珠江嘉园挂牌率最高，为7.40%，降价幅度也最大，去年10月挂牌均价2.72万/平，今年9月为2.42万/平，降幅达11%。
南沙：金洲板块二手房最多
南沙的二手房挂牌量，是全市第二少，目前有6624套。而挂牌量超100套的小区，比黄埔还多，有21个。其中挂牌量占比超5%的小区有13个。
这21个小区的挂牌量为3263套，占南沙全区挂牌量的49%。
这些小区，大多分布在金洲蕉门板块，也是以楼龄较新的次新房为主。南沙和黄埔类似，而且相较之下，南沙的投资属性更强。因此，不排除投资客占比更大的可能，也就不奇怪挂牌率为何这么高。挂牌量最多的是南沙碧桂园，而挂牌率最高的是广晟海韵兰庭，为8.73%。不过南沙业主可能对未来房价预期过高，上述小区降价幅度不大，都在10%以内。比如挂牌均价下调最猛的碧桂园豪庭，近一年从2.78万/平，降至2.55万/平，下调了8.2%。
花都：出租率高小区，挂牌率也高
默默无闻的花都，二手房挂牌量也达到了1.26万套。
挂牌量超100套的小区，也有22个，其中有14个小区的挂牌率超过5%，2个小区超过10%。这22个小区的挂牌总量为3833套，占比花都全区挂牌量的30%。
挂牌率最高的是宝铼雅居，为11.22%，一个936户的小区，平均不到10个业主，就一个在卖房，很可怕了。据了解该小区出租率过高，居住人群比较繁杂，有可能因此影响业主居住体验，催化业主换房。
另一个挂牌率超10%的祈福都会，也有着类似的情况。
后花园从化，二手房不多，目前挂牌量为2809套。
挂牌量超100套的小区，也不多，有7个，但是有3个小区挂牌率超10%。这7个小区挂牌总量为1255套，占比从化全区挂牌量的45%。
挂牌量最多的是人盛巴厘天地，而挂牌量占比最高的是大城云山，为11.24%。不过从化房价本来就是全市最低，如今降价，幅度也不大。白云：板块冷门，房价涨幅无力
白云目前的二手房挂牌量，为1.26万套。
挂牌量超100套的小区，有17个，其中有7个小区挂牌率超5%。
这17个小区的挂牌总量为2810套，占比白云全区挂牌量的22%。
挂牌率最高的是君立国际公寓，商住两用，人员比较复杂，居住体验不佳，或许也是催化业主卖房的主要原因。另外，白云挂牌率高的小区，大部分位于冷门板块，没有地铁优势，也没有重磅产业规划，房价涨幅无力，挂牌量居高不下，去化速度也慢。
中心四区：天量挂牌小区少
我们把中心四区放到最后，是因为市场分化，在二手房挂牌量上也有很好的体现。中心四区挂牌量超100套的小区，加起来也才33个，还没有增城、番禺一个区多。其中，天河区有10个小区，挂牌量共有1686套，只有远洋天骄的挂牌率超5%。
海珠有13个小区，挂牌量共有1966套，挂牌率超5%的只有新城国际。
越秀所谓挂牌量高的小区，其实都是将一些散盘集中在一起，不具参考价值。
这也说明，越秀区的小区房，挂牌率不高，毕竟学区属性强。
荔湾挂牌量超100套的小区，有5个，挂牌量比均低于5%。
分化时代，投资慎入挂牌天量二手
广州挂牌天量的小区，主要集中的远郊区域，且挂牌价格普跌。
对于投资客而言，大体量二手盘要仔细考察，要慎入。如果挂牌量占比超过一定比例，不仅影响出货，也影响价格。
所以，投资不能完全贪便宜，要考察小区的体量，结合地段和配套考量，目前去化稳定的还是中心城区。
至于落到具体房源出售，其实有很多妙招可以借鉴，业主要多了解市场，搞好卫生和装修，多挂几个渠道，扩大房源知名度等，都能为出售加分。
实在不行，就降价，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
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