在聊今天的项目之前，我们先复习一下历史。
去年九月份，广州第二批次集中供地，山田北侧地块名列其中，起拍价1.1万/平，以流拍收尾。今年五月，这块地楼面价降到8963元/平卷土重来，最后被民企大华拿下。
大华，就是在朱村地铁站旁，开发了大华城东郡的那家开发商。
在增城拿过一次地，还愿意拿第二次的民企，都是狠角色。不信，你可以数一数，增城有多少闭门谢客的售楼部，其中又有多少属于民企。1）这块地紧邻21号线D出口，从地铁口走去售楼部只有百米左右。2）项目一条马路之隔就是华南师范大学附属朱村实验小学，这所小学已经划分招生地段，确定接收周边小区的小孩，这个项目也有可能蹭到。（具体学位划分请以教育局为准）3）广汕公路对面，就是广铝四方天地配建的商业综合体，目前已经在建了，商业配套的补齐，对板块是大大的利好。隔壁时代名著楼面价12047元/平，大华楼面价要低3084元/平。地是5月拿的，图是昨天拍的，中间也就差了六个月，你瞅瞅这块地的进度，大华盖得多起劲儿。项目门口大华城东瀚的logo摆好了，售楼部也在抓紧收尾，销售小姐姐已经就位。一位销售告诉我，项目本周六（11月5号）就会开门迎客，预计首推1#和2#，产品为建面约65/75平2+1房，以及87平三房。不过，正式的户型图要等到售楼部开放那一天才会公布。值得一提的是，山田站周边的几个项目，其实在很久以前就打过价格战。早期拿地的汇港威华雅苑，曾经卖过1.6万/平的毛坯价，广铝四方天地，也只卖1.8万/平左右，全都是板上钉钉的价格杀手。但是，以上项目没有一个卖得特别火爆，因为不少客户凤岗双盘截流了。原因无他，凤岗是快线地铁站，板块相对成熟，户型又很极致，总价段偏低。就比如保利水木芳华，一套67平三房，总价也就115-122万。但广铝四方天地，最小户型89平，总价直奔170万，汇港威华雅苑，最小也要85平，总价150万以上，还是毛坯……所以，大华城东瀚能不能卖得好，更多的是看总价段能不能反卷凤岗。如今，大华城东瀚已经确定了极致面积段，接下来就看产品和价格够不够给力。如果按保利水木芳华的价格计算（1.7-1.8万/平），大华城东瀚的65平，总价约110万，75平约130万，最大的户型87平，总价或许只有150万上下。对比地价，保利水木芳华地价9060元/平，中建凤榕台地价10061元/平，而大华城东瀚地价才8963元/平，从拿地成本来看，单价有可能被压得更低。你们猜，大华城东瀚开盘会卖多少钱一平，能不能卷赢凤岗呢？如果还有什么问题，记得下周三中午12点，锁定我们直播间，一起聊更多不能说的秘密。
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