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其他
有一种后悔,叫买了骏景花园顶复……
广州房产
2023-02-24
The following article is from 房二娃
Author 房二娃
你们知道,产品错配到底有多可怕吗?
你们知道,房子买错了的后果是啥吗?
不知道不重要,看完今天这篇文章,你或许就能明白了!
错配,如字面意思一样,它是指匹配错误。这就好比女生嫁错人,男生入错行一样,最后的结果,都很让人失望。
所以,我们在买房的时候,一定要避开错配的产品。
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不建议买,骏景花园的顶复单位
举个例子,如果你想买金融城的
骏景花园
,那么,我不建议你买它们的顶复单位。
因为,错配了!
◆ 骏景花园实景图 二娃拍摄
一般说来,每一个楼盘的顶复,都是价格最贵的!也是创造小区售价天花板的种子选手。
比如,越秀区的
粤海拾桂府
,整个小区就2-3套顶复,普通的平层卖9-10万/㎡的时候,它的顶复报价要15万/㎡。
还有
珠江帝景
,明明都收楼10几年了,今年却又突然放出一些珍藏单位,全部是顶复,价格去到了13万/㎡!
再比如,
侨鑫汇悦台
,普通的平层大概卖20万/㎡的时候,它的一套顶复则卖出了30万/㎡,创下最高记录。
但骏景花园的顶复单位,就偏偏是个例外!
为啥说它是例外呢?
我们来看看它的顶复都卖多少钱?
大家都知道,骏景花园在“广州96个二手房指导价小区”的名单内,所以高于指导价51878元/㎡成交的房源,是不会在贝壳上显示的。
但上图就很有意思了!
2021年,骏景花园在贝壳上一共成交了2套顶复,一套4.5万/㎡,一套4.6万/㎡,全部都低于指导价显示出来了!而其他房源,因为全部高于指导价,所以显示“暂无数据”!
于是,我继续翻,翻到了2020年的成交价记录:
搞笑的是,前后两套三房都卖出了5.1万/㎡的单价,唯独中间一套顶复,只能卖出3.9万/㎡的价格!比平层足足低了1.2万/㎡!
对的,你没看错,骏景花园的顶复不仅卖不起价格,甚至还远远掉队。
打个比方,骏景南向若卖7万/㎡,北向卖6万/㎡,那么顶复就只能卖5万/㎡!
造成这种现象的原因呢,就是因为错配!
看过骏景顶复的人,应该了解,它的格局像复式公寓一样,单层面积很太小,有点小家子气。然后,又因为面积大,导致总价高!
你想啊,谁TM愿意花1000多2000万,来买你这么一个老破大啊?毕竟,骏景花园的楼龄已经很旧了,保养得也不行,然后居住环境一般,电梯还时常出故障。
有这个钱的人,难道对居住品质没有要求吗?明显不是嘛!
◆ 骏景花园小区实景
所以,骏景花园的顶复,在市场上毫无竞争力。
即便是小区业主想要置换,也很少有人会考虑它。而是会选择骏景的平层4房,或者东御苑。
说到这里呢,这让我想起,7天后,也就是11月14日,骏景花园的一套待拍卖的法拍房。
这套房子就是建面约260㎡的顶复单位,起拍价仅2.99万/㎡。
如果我没猜错的话,可能4万左右就能成交!
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控制总价,才有更多接盘侠
当然,除了骏景以外,其实广州一手房市场里面,也有蛮多错配产品的!
比如A楼盘,几个月之前降价火了一波。于是,就有粉丝来问我:二娃,某某楼盘,9万/㎡值得买吗?
当时,很多人都认为:当然值得啊!降价了这么多,现在买很划算,为啥不买?
但二娃的看法,其实有点不同。
我认为,9万/㎡的A盘,自住是完全可以买的,但抱着升值投资目的去,那就还是算了!
因为,这个盘建在半山腰上看山景,环境确实好!然后,价格也确实降了很多,从12-14万/㎡均价降到了9万,真的划算。
另外,当时整个板块二手房都卖到8-9万/㎡了,还不满5年,税费高。所以,这个价买A盘,还是比较香的。
◆ 香,是相比而言!图源:公共图库
但投资考虑,为啥我不建议呢?
我认为A盘产品定位错误,户型面积搞太大了,导致总价全在2000万以上了,属于错配产品。
你要这么想,总价1000万左右的预算,在广州确实没有什么好的选择,略显尴尬!但2000万左右的预算,选择空间就很大了!
我可以选择珠江新城中区楼盘,可以选择天河公园次新盘,可以选择琶洲南TOD这样潜力大的新盘。站在投资的角度来看,这几个标的肯定强于A盘。
所以,我为什么要选你呢?这时候,A盘也就没有了竞争力!
讲真,这个楼盘各方面做得真的很棒,我也很喜欢,如果产品是120-200㎡的改善,多搞点140㎡的户型,我觉得会好卖很多!
◆ 广州房产细鹏摄影
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不要一味迷恋,极小户型
另外某些盘,我觉得卖不动,是因为户型做小了!不应该一味去搞极致户型。
大家要记住:极致小户型,不是在广州所有区域和板块都适用!
首先我们要明白,哪些人喜欢买这种极致户型?哪些地方,这种极致户型很好卖?
据我了解和观察,极致户型一般在三种地方最畅销:
一个是寸土寸金的核心区域,比如天河!因为天河住宅稀缺啊,供应少啊,而且房价还高啊。所以,很多想挤进来的人都因为门槛太高而劝退!
这时候,极小户型的出现,对刚需上车族来说就很友好,你想上车天河,总价又只有那么点,那就只能选它。
◆ 广州CBD寸土寸金,广州房产细鹏摄影
另一个则是远郊区域,比如增城这种地方,尤其是靠近地铁口的地方。
因为,能选择增城的人,基本都是真刚需,特别刚的那种(钢铁侠),他们预算有限,但又接近结婚生娃的年龄了,对房子空间需要多一些,因此,同样的预算,你能多一房,自然更受欢迎!
还有一种情况是,学区房!比如越秀一些名校扎堆的片区。因为学位好,房价高,很多人想买个房子给孩子读书又买不起。
因此,做极致小户型,可以满足很多家长的需求。因为,总价降低了!家长可以用更少的钱,让孩子入读同样的学校。这自然就受欢迎了!
除此之外的区域和板块,我就不建议去搞极致户型了!尤其是客户群体多以老广为主的地方!
这种楼盘,地源客为主。买房人大多有“底子”在,很多人都是换房,卖掉原来的房子再买。因此,预算都比较充裕,考虑的户型大多以改善为主,不会买极致小户型。
对了,下周三中午,二娃、广哥、园长,会首次三人一起户外直播,据说会做一件很刺激的事情,记得预约才不会错过。
我们还建了广州楼市交流群,添加大嘴,备注“
楼市
”,即可免费进群。
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