10万/㎡，还搞双合同！越秀冒出个“妖怪”盘！
我，房产君，从业至今起码看过几十个10万/平的项目，但周末去看的这个，绝壁是从业生涯里最妖最刺激的一套。
先点个名，御江苑二期，是个一手项目。
有多妖，听我给你慢慢道来。
先说优点，地段和商业，是唯一配得上身价的东西。
御江苑小区的位置在越秀区北京路附近，无论是去6号线北京路站，还是2号线海珠广场站，直线距离都不超500米。
站在阳台上，你就可以望见北京路的标志性雕塑，过去吃个饭也很快。
小区楼下，就有数不清的平价餐饮。
最近越秀区禁止堂食，很多酒店出来摆摊，我去看了一眼，巴掌大的酥皮菠萝包五块一个，A级大闸蟹13一只，濑尿虾10块一盒，特别特别便宜。
项目对口的学校呢，预计是八旗二马路小学（市一级小学），就在小区隔壁，姑且算个优点，最终的学位划分，还是要以教育局为主。
好了！优点也就到此为止了，接下来全是妖点。
温性提示，做个心理准备。
1）距离江边150米，但江景一言难尽
上个图，红框圈起来的就是御江苑二期，小区距离江边仅150米没错……
但这栋楼，他垂直于珠江啊！
能望江吗？百脸懵逼。
我上去试了试，有，脖子拧到底，还是可以望见“一线江景”的。
2）小区情况，那真的是一言难尽。
小区前身是京隆阁项目，很不幸，暴过雷，甚至一度烂尾，直到共青河公司买下了这块地，这才盘活了御江苑一期，时隔近十年，又有了御江苑二期。
很复杂，对不对？但更复杂的是产品分布。
御江苑一期15层以下是公寓，16层及以上是住宅，二期呢，10楼及以下是回迁房，10楼以上是住宅。
请问，你见过几个10万/平的项目，又是暴雷又是烂尾，最后公寓、回迁、商品房混住的？
3）户型和装修的水平，那叫一个扑朔迷离。
先说户型吧，御江苑二期已经是现楼状态，所以有实体样板间，户型分布如下。
乍一眼看过去，没什么大问题，但走进楼梯间就立马不对劲了。
比如这个通道，又是狭长，又是门当户对，让我产生了回酒店的错觉。
进去看样板间，户型明显有些落后，有的户型甚至做不到厅出阳台，交标倒是挺不错，项目背景墙上的用料，看着就很大气。
我刚松了一口气，一扭头，发现了一个亮点。
这个门掏了一扇窗，你猜，门背后是什么？
答案是主卧，一个家里最干柴烈火的地方……
妈呀！那一刻，我真的很想问问销售这是认真的吗，回头一看小姐姐闪着亮亮的眼睛看着我。
算了，俺这性别，多问一句都是职场性骚扰。
4）装修，要额外加价
销售小姐姐说了，装修是要额外加价的。不过它和市面上的常见选择有一丝丝不同，你不能选择是否带装修，只能选择全款还是按揭。（我的内心：谢谢你，很人性化
据我了解，按揭打98折，全款更优惠一点，但鉴于我的财力，我没好意思继续问，倒是销售主动开口，提到如果是按揭，首付要去到5-7成才行。
我问为什么，销售说：
“我们是有两个价格，一个是备案价，一个是含装修的销售价，刚刚和你讲了嘛，我们装修很好的，所以价格比较高，也不一定能按揭，得算在首付里，你看好的这套房，首付给个三百多万就差不多了。”
于是我看了看价格表。
我看好的这套房，总价七百多万，一般情况下三成首付也就是两百万出头，那装修价岂不是……
唉，不敢细算，我怕算出来的数我都不信。
5）小区二手均价6万/平。
从售楼部离开之后，我查了查御江苑一期的二手价格，贝壳显示今年只卖出了一套房，成交单价约6.1万/平，以前最贵的时候，卖到6.3万/平过。
但是现在，已经有业主5字头放盘了，单价只有一手房的一半。
对比着二手价格看一看，你们觉得御江苑二期，10w/平卖得好么？
评论区，我们不见不散！
预告一下，周三中午，二娃、广哥、园长，会首次三人一起户外直播，据说会做一件很刺激的事情，或许比御江苑二期还要刺激。
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