大胆预测一下，解封后的海珠楼市
根据中指院统计，11月1日-20日，海珠网签只有两位数，为近年来少有的低谷。
今天，海珠终于迎来了激动的好消息，解除管控区及其他临时管控区的管控措施，全域（除高风险区外）按低风险区管理。☞：刚刚，海珠宣布，解封！
经济停摆，停工停产，已经持续接近一个月的疫情，对海珠影响几何？海珠的楼市，会怎么走？
今天，咱们不妨就来聊聊这个话题。首先，先上结论——影响肯定有，但有限。
首先，短期来看，海珠楼市会有一定波动。
一是，受海珠经济、部分购买力的影响。
毕竟，整个海珠停工停产接近一个月。
尤其是中部管控区——中大纺织商圈，封控时间最久，是本轮疫情的中心，且按照现在单日新增超过7000例的形势，短期内形势尚未明朗。
这里值得一提的是，作为全广州纳税额最大的批发市场，中大纺织商圈代表的，正是海珠目前的一大支柱产业——批发零售业。
商圈拥有着59个专业商城，商家超过2.3万户，外来务工人员超过15万人，吸纳着大量外来人口。（来源：界面新闻）
数据显示，2021年，海珠三次产业结构为0.1：17.6：82.3，单单第三产业就占到了海珠经济产出的82.3%。
其中，以琶洲为代表的新一代信息技术服务业，规上营业收入2020年GDP比重仅10.6%。由此可见，批发零售业依旧是海珠经济的大头。
所以，中大纺织市场的长时间停滞，不可避免会影响到海珠的经济，上下游产业，乃至大批私企老板、人员的收入。
第二点，则在于大家居住观、置业观的改变。
比如，物业。
作为本次疫情中心的主阵地，海珠各个二手小区，这次表现如何，相信大家心中已经有一杆尺。
举个例子，这次恒大金碧花园因保洁人员确诊，集中隔离了一大批，恒大珠三角区域，还调来了一大批工作人员支援，不少业主都对此表示好评。
毕竟，相较于豪宅小区，恒大金碧花园作为一个刚需小区，确实给出了超预期的答案。具体二娃也在前几天做了一个小调查，大家不戳链接详看：广州疫情下，我的一点感受……
丨金碧花园，图源链家
再比如，环境压抑的老破小，靠近城中村的物业，也会重新接受审视。
如果说以前，大家买新房，对周边环境不甚在意，甚至可能觉得，周边有旧改是一个加分项，能为片区带来增量。
那么，这3年来的疫情，就是一次次观念的重塑。
毕竟，广州每次疫情爆发，几乎都绕不开城中村，人口密集，握手楼成片，成为一个大难题，而周边的小区也或多或少受到波及。
当然，环境压抑的老破小也不例外，户型差，不通风；空间局促，居住不舒适；无物业，无管理。
｜鹭江城中村 @细鹏 摄
因此，对于大家来说，今后置业，面对此类房子，也会三思。
不过，从长期看，海珠楼市的基本面不会大变。
一来，此次受到影响的批发零售业，虽是目前海珠经济的大头，但并非区域未来的发展核心。
根据海珠区“十四五”产业规划（2021-2025年），琶洲人工智能与数字经济试验区，才是海珠近期的发展重点，也是产业的重点布局之地。
相较之下，环中大科技创新区，产业布局较为零散，且尚是远期规划。
其二，从今年来看，市场不温不火之际，海珠楼市表现本来就不错。
比如，琶洲南TOD，就是今年少有的现象级红盘；再比如，保利阅江台，悄咪咪快卖完了。
二手方面，活跃度也很高，海珠区成交多次霸榜广州前二宝座。
根据广州市房地产中介协会数据，每月中介促成交易的十大活跃楼盘，海珠金碧花园常年位居首位，光大花园紧随其后。
而全市涨幅TOP10的小区，海珠亦霸占了4席，占比最高。
一方面，这是因为海珠市场价格相对合理，本身就没有太多水分，没有明显的一二手倒挂。
虽然新房去到约7-8万/平，甚至不乏10万+；但二手相对接地气，诸如保利花园、晓港湾、金碧花园第一金碧等，只要约3-4万+/平，就能入手，甚至，有的总价200多万就可以买到一套房。
反观黄埔、番禺，不少二手房去到5-6万，与新房无异，存在竞争关系。
丨源：链家
当然，不可否认的是，海珠大多二手房楼龄较旧，但胜在位于中心区，无论是东部、西部，到珠江新城都不超过10多公里，教育、商业、医疗等配套集中，生活氛围浓厚，性价比突出。
相较而言，天河太贵、荔湾太远、越秀太破，海珠可以说，是刚刚好的那一个。
另一方面，则是因为海珠楼市本就不缺需求。
如果说，海珠二手吸引的是对距离、配套敏感的刚需客，那么新房市场恰恰吸引的是，正是二手换房客。
毕竟，海珠20131人/平方公里的密度，位列全市第四；而二手市占率，更是与越秀并列第一。
更何况，除了本区的改善客，作为中心城区，海珠还虹吸了全市的购买力。包括荔湾、越秀、天河等二手房业主，都是海珠新房客群的来源。
当然，还有一点值得关注。
经此一疫，海珠的豪宅市场，或许会更受欢迎，尤其是坐拥江景、公园等低密楼盘。
毕竟，在这次疫情中，海珠解封最快的区域，不仅是典型的豪宅区，更是区域内居住环境最好、密度更低的片区。
比如，第一轮解封的“猪耳朵”。
西边的太古仓、南华西街道、滨江街道等，靠近江边，自然环境优越，是海珠发展最成熟区域之一，也是天誉半岛、天鹅湾等滨江豪宅的所在地。
东边的琶洲、生物岛、黄埔古港，同样生态环境极好，人口密度低，囊括了保利天悦，招商保利·海珠天珺等滨江豪宅。
而第二轮增加的解封区域，又把靠近黄埔涌的琶洲南TOD、靠近海珠湿地公园的保利湖光悦色，纳入其中。
总的来说，虽然这次疫情对于海珠、中大纺织市场的打击巨大，时间越长，影响越大，不过长远来看，海珠基本盘还在，不用过分忧虑。
而且，今年只剩下最后一个月，是往年开发商最后一个季度冲业绩的时候。该冲的业绩没达到，相信明年第一季度，海珠新盘优惠力度会加大。
至于二手市场，有置换需求的客户，待解封后，也会加快卖房步伐，因此，笋盘出现的量也会大大增加。
所以，明年一季度，大家如果遇到笋盘，相信也是个不错的买入时机。
最后的最后。希望疫情早日过去，我们也能早点恢复正常的生活。