珠江新城“跑出”独立行情，该喜，该忧？

最近，佛山，东莞接连解开全城限购。
重量级城市松绑，意味着市场复苏在即，而豪宅往往是楼市起飞前的信号。房产君对比广州、深圳和上海三大一线城市的豪宅成交，发现一个有趣的现象。众所周知，北上广深四大一线城市，广州房价最接地气，也一直被吐槽不争气，其中最典型的是豪宅。前两年，市场风风火火，深圳遍地20万+，甚至奔30万，上海更不用说了，而广州呢，零星的20万还被说性价比不高。然而，近两个月，广州的豪宅却走出独立行情。

珠江新城（广州房产 摄）

先看看深圳的情况。

根据深圳房产信息平台消息，深圳14个豪宅盘开卖，不再像以前那样一上新就被疯抢，而是出现明显分化，去化率7成以下的有5个，甚至有项目去化不到1成。最近两个月，风头强劲的南山，3个网红盘的开盘表现也一般，深铁懿府去化7成；尖子生前海更是出乎意料，此前10万+都是“日光”，如今两个项目均价低至8字头，业内直呼笋爆，结果开盘卖不完，转头就打折促销。无独有偶，上海豪宅表现也差强人意，今年前10个月总价2000万+新房，网签1040套，去年同期是1468套，同比锐减30%。一手市场艰难，很多二手房不得不降价出售，有媒体统计36个豪宅盘，有17个下调了挂牌价，其中顶豪九间堂一套2.6亿单位，一次割肉9000万。对比之下，珠江新城的表现称得上优秀。11月，这里卖了57套二手房，是下半年来的新高，12月截至29日，卖了54套，很有机会超过上个月。关键的是量价齐升，汇悦台、广粤尊府相继卖出30万+，15万+的二手房，这两个月卖了31套。从广州内部看，珠江新城的表现也独树一帜，11-12月，全城饱受疫情影响，市场几近停摆。中指院数据显示，11月，全市住宅网签3382套，12月截至25日，数据为5145套。而往年冲业绩的这两个月，月均破万套，较高达1.6万多套。这就很有意思了，在上海、深圳的豪宅受冷，广州楼市冰冻时，还能跑出珠江新城这样的猛牛。问题来了，珠江新城为什么这么能打？它能一直牛下去吗？

珠江新城价格坚挺

之所以提出质疑，是因为珠江新城的二手房不算便宜了，好一点的房源破15万+，优质江景房甚至超30万。

尤其是当下，深圳、上海的豪宅纷纷放下身段，连前海的新房都只卖8万+。

而珠江新城大部分二手房都超10年楼龄，很多社区园林、户型都过时了。

比如下面这套112平三房，客厅开间仅3.3米，三个卧室相连，怎么看都刚需，单价却高达15万+，总价1699万，你说贵不贵？

另一方面，珠江新城不是没有对手，这两年广州主城区出让了不少优质地块，而且开发商卷产品，很多项目都做得很出彩。

琶洲、金融城、天河北等核心地段都有新盘，有得挑有得选。

有项目140平建面做出60平大方厅，并配南北双阳台，做到四开间朝南，这样的户型谁看了能不说一声赞。

从社区品质、产品设计来看，珠江新城没有几个二手房能拉出来和新盘对打。但是，很多人依然坚定看好珠江新城，拿房产君认识的几位住珠城的朋友来说，他们对板块的忠诚度都很高。去别的地方看房，他们会赞叹户型棒，园林赞，至于换房，还是非珠江新城不入。还有一位朋友，所购的珠江新城90多平三房不够住，便租房过渡。月租预算一万多元，这在其他地方，大平层都有的选，但他宁愿租回迁房，也不离开珠江新城。这样的专一度，在北上深是没有的，这是珠江新城跑出独立行情的关键。

为什么只认珠江新城？

那么，大家为什么对珠江新城执念那么深，非它不可，甚至不惜追高？

这里不得不说，广州城市的肌理很独特。

其一，广州是单中心城市，珠江新城的统治地位无人能及。

这一点和北上深完全不同，它们都是多中心发展，多个CBD争奇斗艳。

近年来，广州也到处搞CBD，金融城、琶洲、白鹅潭、白云新城、万博都投入重金打造。

但从300米+超高层、年税收超10亿的写字楼、以及地铁等核心资源的汇集度看，珠江新城的首位度很难被取代。

珠江新城（广州房产 摄）

其二，广州真正连片开发的豪宅区，只有珠江新城。

珠江新城其实不是简单的CBD，还是一个CAZ，除了高端商务，还有很多高端生活配套和住宅项目。

说几个震撼的数据，全广州80%的高档酒店，全广州60%以上的高档餐厅，还有大剧院、博物馆、图书馆等顶尖市政配套都汇聚在此。

CBD可以复制，配套丰富多样的CAZ需要时间沉淀，广州也就珠江新城一个。

与普通住宅不一样，豪宅讲究连片，讲究圈层文化，所以，很多人兜兜转转一大圈，还得回来珠江新城买二手。

别说白鹅潭、万博了，第二CBD琶洲和金融城，同样被挑刺。

琶洲（广州房产 摄）

琶洲定位为商业区，发展最快、最精华的西区，宅地只规划了4块，未来不可能形成像珠江新城这样连片发展的豪宅区。

金融城呢？占位好的项目，旁边也有商场、影院，但你要逛顶级商场，你要顶级医疗配套，还得往珠江新城跑。

所以，住惯珠江新城的人，是离不开的。

北上深不会有这样的垄断情况，城市多中心发展，豪宅区有多个，市场不好时，富豪挑笋盘，价格不满意就不买，又不是非你不可。

以深圳为例，前海不行，那就后海，后海没有合适房源，那就福田，总之有得选。

深圳多中心，多豪宅区（视觉中国已授权）

其三，新城发展脚步放缓，珠江新城的价值更加固化。

曾经，也有板块叫嚣过要做下一个珠江新城，但……。

很多人不知道，珠江新城的崛起，除了城市发展，亦离不开2010年亚运会的推动。

广州需要一个门面向世界展示自己，为此请来最牛的设计机构规划，不计成本投入资金，开发甲级写字楼、高端市政配套等。

这样顶级的盛会，不是随便能等来的。

而且，写字楼过剩，超高层开发被限制，像珠江新城般成片的天际线再难复制。就在数天前，第二CBD老黄埔488米地标调整为250米。

房价，归根结底是市场共识的结果。

现在无可替代，未来也难复制，广州的天花板在珠江新城。看好广州，都会想办法挤进去，这里不会缺接盘侠。

但一座城市，一个板块独大，该喜，还是该忧呢？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

最后的新盘，能否刺破天花板？

很多人会想，这样的地方，一旦蹦出新盘，是不是立马突破广州楼市天花板？

希望就寄托在冼村旧改项目上，这是珠江新城最后一个住宅新盘，稀缺性不用说。

从流出的资料看，项目定位不低，走大户型路线，建面240-450平，豪宅专属配置的会所有4个，还有下沉花园、玻璃幕墙外立面等。

看得出来，冼村项目打造花了不少心思。

冼村项目效果图

那么，会不会刺破天花板呢，可能只有少量房源可以。

毕竟，汇悦台、凯旋新世界的二手房都站上30万+，起步门槛7000-8000万，高的突破一个小目标，门槛极高。‍‍‍‍‍

不过，有新房就有活力，也能激发片区二手，对此你怎么看呢？欢迎留言区讨论。对了，二娃和广哥去看了个楼盘，双地铁口、家门口就是公立名校，73㎡做到了4房！价格还很香！
我的妈，这样的楼盘，怎么可能不直播呢？所以，我们决定本周五中午12点，去现场给大家直播一下！一定要记得预约哦！我们还建了珠江新城买房交流群，添加大嘴，备注“珠江新城”，即可免费进群。