2022年，比增城还惨的，其实是南沙…
2022年楼市“难兄难弟”，非南沙、增城莫属。
这两个区，成交在萎缩，房价也在跳水。
如果说增城还能保住全市成交第一的体面，那么南沙，直接跌落神坛。
| 排名 | 区域 | 2022年网签 | 同比 |
| 1 | 增城 | 16533套 | -41% |
| 2 | 黄埔 | 12822套 | -31% |
| 3 | 番禺 | 10439套 | -17% |
| 4 | 南沙 | 6652套 | -55% |
| 5 | 花都 | 6446套 | -40% |
| 时间 | 成交量 | 同比涨跌幅 |
| 2022年 | 6652套 | —— |
| 2021年 | 14854套 | -55% |
| 2020年 | 22198套 | -70% |
| 2019年 | 13552套 | -51% |
| 2018年 | 12748套 | -48% |
| 项目 | 成交周期 | 挂牌价 | 2022成交峰值 |
| 叠翠峰 | 166天 | 3.33万 | 3.23万（6月） |
| 滨海御城 | 77天 | 3.15万 | 3.29万（3月） |
| 滨海珺城 | 111天 | 2.91万 | 3万（3月） |
| 丰庭花园 | 168天 | 2.05万 | 2.08万（2月） |
金茂湾 | 193天 | 3.4万 | 4.64万（4月） |
| 府前一号 | 158天 | 2.77万 | 2.57万（1月） |
| 山海湾 | 244天 | 3.69万 | 3.9万（5月） |
| 天玺湾 | 110天 | 2.73万 | 2.99万（2月） |
| 保利城 | 303天 | 2.26万 | 2.12万（11月） |
整理自链家（金茂湾含公寓）
只有那些地段、景观、品质都不错的头部项目，比如金茂湾、山海湾，有能力卖出高价，不过，都是趁上半年行情尚好时成交的。
转至下半年，想加快成交速度，最好的办法是，在价格上砍一刀。
房产君朋友前几年买在了南沙，正品尝“压低价格赚吆喝”的苦涩。
以前中介打电话喊买房，说可以卖到2.3万/㎡，前几个月再联络，变成2.1万/㎡，11月核酸时经过中介门店，好家伙，2万能买到很好的楼层了。
他已经在担心，再等下去，会不会越等越低……
这就是2022年的南沙，如果2023年还不给它打打鸡血，想让楼市回暖，阻力实在太大。
道理很简单，周边市场已经变了。
佛山、东莞相继取消限购后，大湾区80%的区域没有门槛，拿着钱就能随便买买买。
对南沙来说，这是双重冲击波。
没有社保的广州客，要么选择增城，要么出于地缘相近考虑，分流至佛山。
成交巅峰时，南沙一半都是投资客，当中，深莞客能占20%~30%。
当东莞不限购了，他们更愿意选择知根知底的地方，还是其他概念区？
买家就这么多，被别人一抢一瓜分，南沙拿什么解冻低迷的楼市？
很多人希望南沙能尽快跟一把，放松限购。
毕竟再不松，那天量供应咋整？
截止至到2022年11月，南沙光一手库存就毕竟200万㎡，仅次于增城、番禺。
去化周期全市最长，超过了33个月。（来源：中原地产）
这只是一手，南沙有5800多套二手房，正挂着牌等“嫁人”呢。（来源：链家）
中原地产数据，11月南沙二手成交213套，按这个速度，要清库存起码27个月。
不人为制造买房机会，如此供应量短时间内肯定是无解。
这两年增城经历过的是是非非，南沙迟早要面对。
坦白说，南沙也很为难。
一来，放松限购就一定能救市？真的未必。
投资客不一定马上回流南沙。
东莞没概念吗？中山、珠海没概念吗？投资客砸钱的速度，快赶不上大湾区制造概念的速度了。
选择这么多，为什么一定要选南沙？
托底的刚需客，也许会加速逃离。
不限购的地方多去了，只会坐实限购区的价值，围城外的人不敢进来，围城里的人急着出去，重回核心区。
粉丝评论截图
有一句话，房产君很认同：买对房胜过不买房，不买房胜过买错房。
现在，越来越多人抱着这种心态。
另一方面，松限始终是权宜之计，过渡依赖房地产，进来的只会是“雁过拔毛”的投资客，而是真正留在南沙的人才。
南沙的初心，从不是某某城市、区域的“睡城”，而是滨海产业新城。
有人觉得，广州出新政的反应太迟钝，其实，为日后发展考虑，松限的步子能迈多大，该迈多大，必然要再三掂量。
实不相瞒，房产君有不少同事、朋友，买在了南沙。
但能在南沙上班的并不多，大部分人每天都要经历＞1小时的通勤。
既然上班堪比历劫，要是房子卖不了，何不在南沙工作？这里环境比市区好，交通没那么拥挤，COCO PARK和寰宇城开了，商业氛围也不差。
谁没想过在南沙安家，一位买在万顷沙的朋友，一家几口落户南沙，自己在南沙也有稳定的工作。
可不是谁都那么幸运，打开招聘app，南沙可提供的工作机会相对较少，薪酬水平也一般。
所以我们看到，黄埔虽然也因为旧改释放天量供应，受过质疑，但对成交量价的影响，相对较小。
产业底子厚实，几百上千家企业，近120万常住人口撑腰，楼市买卖多少有点底气。
对于南沙楼市，不管买没买，不需要过分悲观。
要获得有效人口流入，治本的解药是把产业做起来，而2022年，我们也要看到南沙的努力。
《南沙方案》发布，“双15%”税收优惠政策尘埃落地，一记大招切切实实为招商引资奠定基础。
中小企业扶持政策顺势出台，从广州以外迁入南沙的专精特新“小巨人”企业，南沙将多给一笔200万的引进奖励。
南沙明珠湾（广州房产@细鹏摄）
比如灵山岛中交汇通中心，100%招商，并聚集了大量总部企业和48家金融类企业的全面入驻。
而据统计，这些入驻企业一年创造的纳税额，接近20亿，相当于中西部一个地级市全年的财政收入。（数据来自南方+）
再比如，央企中交城投、世界500强国药集团、全球“四大”普华永道、航运巨头中远海运等企业相继落地。
而就在10天前，南沙也冲了一把业绩，南沙澳门大健康及科技城等三个大单。（来源：南沙发布）
等2023年，横沥岛上的国际金融论坛（IFF）永久会址交付使用，全球年会在此召开，还会有更多企业认识到南沙力量。
其实，房产君一直不建议用“一时得失”去衡量一个区域的价值。
作为单中心城市，广州的发展本来就不平衡，20多年才有一个珠江新城，怎能希望一座新城，仅凭一两个鸡血政策，一两个规划大饼一步登天？
南沙是广州的远见，它需要时间与耐心，扛过冬天，就会遇见春天。